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Mietkosten

Wenn Mietkosten zur Kostenfalle werden

21. September 2022 um 06:44

Staffelmiete, Mieterhöhung, Nebenkosten, Betriebskosten und Rückzahlung der Kaution: Verbraucher stehen bei Mietwohnungen immer wieder vor rechtlichen Fragen und Problemen. Unwissenheit kann dabei schnell zur Kostenfalle werden. Hier erfahren Mieter alles zu Mietkosten und wie Sie bei Unklarheiten und Streitigkeiten Hilfe finden.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Der Mietspiegel ist die rechtliche Grundlage für Mietkosten und die ortsübliche Vergleichsmiete.
  • Die Mietkosten setzen sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen.
  • Mieterhöhungen sind zulässig, wenn die ortsüblichen Mietkosten steigen, Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder die Erhöhung vertraglich vereinbart wurde.
  • Mit dem Mietrechts-Check können Sie prüfen, mit welchen Mietkosten Sie rechnen können.

Warum sind die Mietkosten in den letzten Jahren gestiegen?

Vermieter können die Mietkosten nicht grundlos erhöhen. Experten raten, die Ankündigung einer Preiserhöhung stets zu prüfen. Nicht alle Mieterhöhungen sind rechtens.

Vermieter dürfen die Mietpreise anheben, wenn

  1. die ortsüblichen Mietkosten steigen (§ 558 BGB, Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete),
  2. Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden (§ 555b BGB, Modernisierungsmaßnahmen) oder
  3. die Erhöhung vertraglich vereinbart wurde (Staffel- oder Indexmietvertrag).

Mieterhöhung, weil die ortsüblichen Mietkosten steigen

Als ortsüblich zählt die Miete für vergleichbare Wohnungen im gleichen Ort. Dabei werden sowohl die durchschnittlichen Mietpreise (Neuvermietung) in den letzten sechs Jahren, als auch die Mieterhöhungen für Nicht-Neuvermietungen berücksichtigt. Mietpreise, die in diesem Zeitraum nicht erhöht wurden, spielen keine Rolle.

Es gilt:

  • Die Kaltmiete darf innerhalb von drei Jahren in der Regel um nicht mehr als 20 Prozent ansteigen. Diese Grenze liegt in manchen Wohngebieten sogar bei nur 15 Prozent.
  • Liegen die Mietkosten unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf die Kaltmiete nur alle 15 Monate erhöht werden.
  • Vorauszahlungen der Betriebskosten für eine Wohnung können durch die Nebenkostenabrechnung dennoch steigen.
  • Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Dies kann schriftlich oder stillschweigend durch die Zahlung der neu angesetzten Miethöhe erfolgen.
  • Der Mieter erhält ein Sonderkündigungsrecht.

Mieterhöhung, weil Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden

Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen drei Monate im Voraus ankündigen und diese auch begründen. Das können z. B. energiesparende Dämmungen und Wasserverbrauchsreduktionen sein. Dann können 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die nächsten Jahre umgelegt werden. Die Umlage darf allerdings nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter sein, wenn die Mietpreise mehr als 7 Euro pro Quadratmeter betrugen. Andernfalls gilt eine Grenze von 2 Euro.

Es gilt:

  • Der Vermieter muss keine Zustimmung des Mieters einholen.
  • Bei Härtegründen dürfen Mieter der Mieterhöhung schriftlich widersprechen.
  • Der Mieter erhält ein Sonderkündigungsrecht.

Mieterhöhung, weil sie im Staffel- oder Indexmietvertrag vereinbart wurde

Wenn Mieterhöhungen zu Beginn vertraglich vereinbart werden, muss der Vermieter sie nicht erneut beim Mieter ankündigen. Bei Staffelmieten kommt die Mieterhöhung jährlich. Der Zeitpunkt und die höheren Mietkosten sind exakt benannt. Die Mietpreisbremse kann die Höhe der Staffeln begrenzen. Nach Ablauf einer maximal vierjährigen Staffelmiete gelten die Regeln der Vergleichsmiete.

Der Indexmietvertrag richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex. Wenn dieser ansteigt und somit die Lebenserhaltungskosten steigen, kann der Vermieter den Mietpreis um denselben Prozentsatz erhöhen. Für den Indexmietvertrag gibt es keine Laufzeit-Begrenzung.

Es gilt:

  • Weitere Mieterhöhungen aufgrund von ortsüblichen Vergleichsmieten oder Modernisierungen sind bei Staffelverträgen nicht zulässig.
  • Weitere Mieterhöhungen aufgrund von ortsüblichen Vergleichsmieten sind bei Indexmietverträgen nicht zulässig. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen sind nur in Ausnahmefällen möglich.

Rechtliche Grundlage für die Mietkosten: der Mietspiegel

Der Mietspiegel (§ 558c BGB) bildet die rechtliche Grundlage für Mietkosten und die ortsübliche Vergleichsmiete. Er gibt Auskunft über die üblichen Mieten für nicht preisgebundene Wohnräume in einer oder mehreren Gemeinden. Dieser Wohnraum ist in seiner Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar.

Der Mietspiegel:

  • macht Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsraum transparent.
  • kann Konflikte zwischen Vermietern und Mietern vermeiden.
  • kann Informationsbeschaffungskosten zu Vergleichsmieten verringern. 
  • kann Gerichten die Entscheidung in Streitfällen erleichtern. 
  • dient als Argumentationsgrundlage einer Mieterhöhung, um Mietpreise an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.
  • ermöglicht eine Überprüfung der Mietpreishöhe.

So setzen sich die Mietkosten zusammen

Die Mietkosten setzen sich aus der Kaltmiete und den Nebenkosten zusammen. Letztere werden entweder separat im Mietvertrag angeführt oder die Vermieter verweisen an die Betriebskostenverordnung.

Kaltmiete
Nebenkosten
Warmmiete

Bruttomiete (Inklusivmiete)

Kaltmiete

x

Nebenkosten

x

Warmmiete

x

Nettomiete

Kaltmiete

x

Nebenkosten
Warmmiete

Kaltmiete + Nebenkosten = Warmmiete

Was versteht man unter Kaltmiete, Nebenkosten und Betriebskosten?

Mietkosten ohne Heiz- und andere Nebenkosten: die Kaltmiete
Die Kaltmiete wird auch Nettomiete oder Grundmiete genannt. Sie deckt den Teil der Miete ab, der für die Nutzung der Wohnfläche anfällt.

Mietkosten für den Betrieb der Wohnung/des Hauses: die Betriebskosten
Betriebskosten entstehen dem Eigentümer durch das Eigentum an einem Grundstück oder durch die Nutzung eines Gebäudes. Dazu zählen Wasser/Abwasser, Wasserdichtheitsprüfung, Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser, Kanalräumung, Müllentsorgung, Entrümpelung, Schädlingsbekämpfung und Kehrgebühren. Sie finden sich in der Betriebskostenabrechnung wieder. Mieter sollten diese stets prüfen.

Geldschein vor Heizung als Darstellung der Betriebskosten einer Wohnung.

Mietkosten, die zusätzlich entstehen: die Nebenkosten
Nebenkosten entstehen durch das Leben in einer Wohnung automatisch. Dazu zählen Heiz- und Warmwasserkosten, Schneeräumung, Gartenpflege, Abwasser und Rundfunkbeiträge.

In den meisten Fällen erhalten Mieter eine teure Nebenkosten-Nachzahlung. Doch viele Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft und somit abwendbar. Die Verbraucherschutzexperten von SIEGFRIED prüfen Ihre Nebenkostenabrechnung schnell und unverbindlich für Sie.

Welche Mietkosten können noch anfallen?

Mietkosten, die nur anfallen, wenn Sie einen Makler beauftragen: die Maklergebühr
Makler können hilfreich sein, um die Traumwohnung zu finden. Die Maklerprovision beträgt in der Regel bis zu zwei Nettokaltmieten. Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip: Derjenige, der einen Immobilienmakler beauftragt, zahlt die Maklerprovision. Der Vermieter darf die Provision nicht auf den Mieter umlegen.

Mietkosten zur Absicherung: die Kaution
Vermieter können sich mit einer Kaution gegen Mietausfälle, Schäden und ausstehende Nebenkosten absichern. In der Regel entspricht sie zwei oder drei Monatsnettomieten. Sie kann komplett zu Beginn oder in drei Monatsraten gezahlt werden. Sind keine Schäden entstanden, bekommt der Mieter die Kaution in vollem Umfang zurück. Ansonsten werden angefallene Kosten mit der Kaution verrechnet.

Gut zu wissen:

Wann Mieter die Kaution zurückbekommen, ist gesetzlich nicht einheitlich geregelt. Laut des AG Potsdam darf der Vermieter die Kaution bis zu sechs Monate einbehalten (Urteil vom 28.01.2010, Az. 26 C 315/09). Länger geht das nur, wenn die Nebenkostenabrechnung beispielsweise noch nicht vorliegt. Der Vermieter darf dann jedoch nur so viel Geld zurückhalten, wie für die voraussichtlichen Gegenansprüche wie Nachzahlungen benötigt werden.

Mietkosten fürs Fahrzeug: der Parkplatz
Einige Vermieter bieten direkt Stellplätze für die Fahrzeuge der Mieter an. Ob es Sinn macht, Parkplätze zusammen mit der Wohnung zu mieten, hängt vom Wohnort bzw. der Parksituation in der jeweiligen Straße ab. Es kann sich durchaus lohnen, die Preise der umliegenden Parkhäuser zu vergleichen.

Zwangsläufig anfallende Mietkosten: Energiekosten
Der Strom ist meistens nicht in den Nebenkosten enthalten. Sie können sich also selbst für einen Anbieter entscheiden und zahlen nur den Strom, den Sie tatsächlich verbrauchen.

Mietkosten für die Telekommunikation: Internet und Kommunikationskosten
Auch hier können sich Mieter selbst für einen Anbieter entscheiden. Viele Haushalte nutzen eine All-in-Flat zu einem fixen Monatsbeitrag oder ein Baukasten-System mit einem niedrigen Grundbetrag und einem verbrauchsabhängigen Zuschlag. Für die Einrichtung berechnet der Anbieter in der Regel eine Anschlussgebühr.

Keine Pflicht-Mietkosten, aber durchaus sinnvoll: Versicherungen
Viele Mieter schließen eine private Hausrat- oder Haftpflichtversicherung ab, um sich vor Mietsachschäden abzusichern. Die Versicherung kann dann z. B. Schäden an Türen und Böden übernehmen. Besonders tragisch kann es im Falle eines Wasserschadens werden. Auch den Ersatz von Wohnungsschlüsseln und Mietrecht-Angelegenheiten können Versicherungen abdecken. Für vierbeinige Familienmitglieder können Mieter zudem eine private Hundehalter-Haftpflichtversicherung abschließen.

Wie hoch dürfen die Mietkosten sein?

Eine schöne Wohnung macht glücklich. Sie sollten dennoch darauf achten, dass Ihnen nach Abzug der Mietkosten genug Geld zum Leben bleibt, ohne Einschränkungen in Kauf nehmen zu müssen. Berücksichtigen Sie bei Ihren Überlegungen die Warmmiete. So können Sie Ihr Mietkosten-Budget berechnen:

1. Mietkosten-Berechnungsgrundlage: Einnahmen- und Ausgaben-Gegenüberstellung

Der größte Vorteil der Gegenüberstellung ist, dass wirkliche alle Einnahmen und Ausgaben einbezogen werden. Sie liefert Ihnen also ein exaktes Bild der finanziellen Situation, keine Pi mal Daumen-Rechnung.

Haushaltseinkommen (z. B. Nettoeinkommen, Kindergeld)
- Lebenshaltungskosten (z. B. Lebensmittel, Kleidung)
- Versicherungen
- Rücklagen für unvorhergesehene Ereignisse, große Anschaffungen und Investments
= Mietkosten-Budget

2. Mietkosten- Berechnungsgrundlage: 30-Prozent-Mietregel

Die 30-Prozent-Mietregel besagt, dass die Mietkosten pro Monat nicht höher als 30 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens sein sollten. Sie lässt allerdings alle individuellen Ausgaben und Zins- und Dividendeneinnahmen aus Geldanlagen außer Acht. Daher ist sie nicht so genau wie die Einnahmen- und Ausgaben-Gegenüberstellung.

Nettoeinkommen * 30 Prozent / 100 = maximales Mietkosten-Budget

3. Mietkosten- Berechnungsgrundlage: 40er-Mietregel

Die 40er-Mietregel besagt, dass die Monatsmiete nicht höher als 1/40 des Jahresgehalts sein sollte. Sie ist zwar einfach anzuwenden, aber ungenau. Denn berücksichtigt wird lediglich das Bruttoeinkommen.

Jährliches Bruttogehalt / 40 = maximales Mietkosten-Budget

Informieren Sie sich außerdem über den Zeitpunkt und die Höhe von Mieterhöhungen. Auch diese spielen eine große Rolle. 

Es gilt:

  • (Erneute) Mieterhöhungen sind frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung erlaubt (Ausnahme Staffelmiete).
  • Für außervertragliche Mieterhöhungen benötigen Vermieter die Zustimmung des Mieters.

Was können Sie tun, wenn Sie die Mietkosten nicht mehr zahlen können?

Mietschulden können zur fristlosen Kündigung oder sogar zur Zwangsräumung führen. So können Sie im Falle einer Zahlungsunfähigkeit vorgehen:

Tipp 1:
Bei einer Zahlungsunfähigkeit sollten Mieter schnell handeln. Ob der erste Schritt ein Gespräch mit dem Vermieter oder ein Beratungsgespräch beim Schuldenberater ist, hängt von der individuellen Situation ab.

Tipp 2:
Falls Sie bereits mehrere Mahnungen erreicht haben, sollten Sie abwägen, welche Konsequenzen Sie am härtesten treffen könnten – dies ist in den meisten Fällen der Rauswurf aus der Wohnung. Stellen Sie andere Mahnungen hinten an.

Tipp 3:
Oft führt eine Reihe unterschiedlicher Herausforderungen zu einer Zahlungsunfähigkeit. Ein Jobverlust oder eine Erkrankung können vorangegangen sein. Seien Sie sich bewusst, dass Sie nicht von heute auf morgen alle Probleme lösen können. Setzen Sie sich daher realistische Teilziele, die Sie wieder aus dieser Lage befreien.

Vermieter behält Kaution ein – darf er das?

Vermieter dürfen Mietkautionen nur unter besonderen Umständen einbehalten. Dazu zählen Mietschäden, Mietrückstände, ausstehende Nebenkosten, Nachzahlungen und Rechtsstreitkosten.

Was können Sie als Hartz-IV-Empfänger tun, wenn Sie Ihre Mietkosten nicht mehr zahlen können?

Es kommt vor, dass die Vorgaben zur Angemessenheit für Wohnungsgröße und Mietpreis des Jobcenters nicht der Realität entsprechen. Der Betrag für Miete und Nebenkosten landet zunächst auf dem Konto des Hartz-IV-Empfängers, wodurch die finanzielle Unterstützung in schwierigen Situationen für andere Ausgaben verwendet werden kann. Das kann dem Betroffenen in Notlagen zugutekommen, aber auch zu Mietrückständen führen.

Betroffene können einen Antrag auf Übernahme der Schulden beim Jobcenter stellen. Das Jobcenter kann dem Antragssteller ein Darlehen gewähren, wenn er nicht rechtzeitig zahlen konnte bzw. die Mietzahlung des Jobcenters nicht (rechtzeitig) ankam. In diesem Fall zahlt das Jobcenter alle bewilligten und angemessenen Mietkosten ab dem Monat der Antragstellung nach.

Geldscheine liegen auf Zettel mit der Aufschrift "Kaution".

Tipps und Tricks für Mieter: Wie Sie Ihre Mietkosten im Griff haben

Durch sparsamen Energieverbrauch die Mietkosten minimieren
Kleine Alltags-Hacks führen zu einem geringeren Energieverbrauch. Prüfen Sie, welche für Sie leicht umsetzbar sind, um Ihre Strom- und Heizkosten zu senken:

  • Anbieter vergleichen und ggf. wechseln
  • Nicht genutzte Geräte ausstecken, Stand-by-Modus vermeiden, schaltbare Steckerleisten verwenden
  • Heizungen regelmäßig entlüften und Vorlauftemperaturen berücksichtigen
  • Energiefresser durch energieeffiziente Geräte ersetzen

Versicherungen überprüfen und so Mietkosten minimieren
Einige Versicherungen machen sich bezahlt – andere dagegen machen je nach Situation vielleicht weniger Sinn. In der Regel benötigen Mieter für ihre Wohnung lediglich eine Hausrat- und eine Haftpflichtversicherung. Dabei gibt es dieses Sparpotenzial:

  • Anbieter vergleichen und ggf. wechseln
  • Versicherungsgegenstand überprüfen (manchmal ist eine separat versicherte Leistung in einer anderen Versicherung bereits enthalten)
  • Überflüssige Versicherungen kündigen

Konto für Notfallsituationen anlegen
Sie können Sicherheit schaffen, indem Sie ein Konto für Notsituationen anlegen, beispielsweise mit drei Monatsmieten. Auf dieses können Sie zurückgreifen, wenn das Geld für die Miete oder andere Posten wie Nachzahlungen nicht ausreicht.

Fazit: Mietkosten(-erhöhungen) müssen kein Grund zur Panik sein

Wie Sie sehen, sind Mietkosten in der Regel gut kalkulierbar. Wenn Sie ein paar Vorbereitungen treffen und sich einen Überblick über Ihre Finanzen verschaffen, gibt es keine bösen Überraschungen. Planen Sie am besten einen Puffer ein, der Ihnen eine zusätzliche Sicherheit verschafft. In der Regel sind Mietkosten gut kalkulierbar. Wichtig bei der Kalkulation ist, dass Mieter sich zunächst einen guten Überblick über ihre Finanzen verschaffen. Sollte es doch einmal zu einer unerwarteten Mieterhöhung oder zur ausbleibenden Kautionsrückzahlung kommen, sollten Sie Ruhe bewahren.

Symbolische Darstellung der Mieterhöhung: Mann hält Holzhaus über größer werdende Geldstapel.

Denn nicht immer ist eine Mieterhöhung oder auch das Zurückhalten der Kaution durch den Vermieter zulässig. Die Mietrechts-Experten von SIEGFRIED unterstützen Sie gerne bei Ihrem individuellen Fall.

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