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Mietkaution

Kaution für Wohnungen: Was Mieter wissen müssen

17. August 2022 um 07:17

Der Umzug in die neue Wohnung wird oft teurer  als gedacht. Es fallen schließlich nicht nur Kosten für den Transport und die neuen Möbel, sondern in der Regel auch eine Kautionszahlung an. Obwohl Mietverträge häufig Gegenteiliges behaupten, müssen Mieter jedoch nicht die gesamte Kaution bei der Mietvertragsunterzeichnung zahlen.

Dieser Artikel informiert Mieter über ihre Rechte und Pflichten zum Thema Kaution. Er erklärt, wann sie eine Kaution zahlen müssen, wie hoch diese maximal sein darf und wann sie die Kaution zurückerhalten. Und: Der Artikel erklärt, welche Alternativen es zu der herkömmlichen Kaution bei der Wohnungsmiete gibt.

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Zettel mit Aufschrift "Mietkaution" und Geldscheinen.
Das Wichtigste in Kürze
  • Gemäß § 551 BGB Abs. 1 BGB darf die Kaution nicht höher als drei Nettomonatsmieten sein.
  • Wie in § 551 Abs. 2 BGB festgehalten, hat der Mieter das Recht, die Kaution in drei Monatsraten zu zahlen.
  • Bei Mietschäden oder Mietrückständen ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Kaution zurückzuzahlen.
  • Ob Ihr Vermieter die Kaution einbehalten darf oder nicht, erfahren Sie im kostenlosen Online-Check.

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution, oder auch Mietsicherheit genannt, dient der Absicherung des Vermieters und wird vom Mieter an den Vermieter gezahlt. Obwohl die Zahlung einer Kaution in Deutschland nicht gesetzlich verpflichtend ist, bestehen viele Vermieter darauf. Mithilfe der Kaution sichern sich Vermieter gegen folgende Fälle ab:

  • Mietrückstände
  • Mietschäden
  • Ausstehende Nebenkosten oder Nachzahlungen
  • Nicht durchgeführte vereinbarte Wartungen des Mietobjekts
  • Kosten bei Rechtsstreitigkeiten

Die Mietkaution ist nicht nur eine Sicherheitsleistung für Vermieter, sondern auch Mieter profitieren davon. Sie sind in Höhe der Kaution abgesichert, sollte einer der oben aufgeführten Fälle eintreten.

Ob eine Mietkaution gezahlt werden muss oder nicht, müssen Mieter und Vermieter vertraglich festhalten. Der Mieter kann die Kaution in Form eines Geldbetrages, also einer Barkaution, oder einer Bürgschaft durch eine Bank oder Versicherung an den Vermieter übermitteln.

Wie hoch darf die Kaution ausfallen?

Das Mietrecht regelt in § 551 BGB Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die Höhe der Mietkaution. Seit 1. Januar 1983 ist die Kautionshöhe begrenzt und darf maximal drei Monatsmieten (Grundmiete) betragen. Die Berechnungsgrundlage ist immer die Nettokaltmiete. Die Gesamtmiete inklusive Nebenkosten darf nicht für die Berechnung der Mietkaution herangezogen werden. Die Kosten für Heizung, Strom und Wasser sind für die Kaution nicht relevant.

Selbst wenn der Mietvertrag etwas anderes sagt, ist es nicht zulässig, eine höhere Mietkaution zu verlangen. Experten empfehlen demnach, stets die Nettokaltmiete im Mietvertrag anzuführen. Zahlen Mieter beispielsweise eine Pauschalmiete inklusive Nebenkosten, sollten sie besonders auf die exakte Berechnung der Mietkaution achten. Oft wird als Berechnungsgrundlage nämlich nicht die Grundmiete, sondern die Warmmiete herangezogen. Mieter sollten noch vor Unterzeichnung des Mietvertrages überprüfen, ob die Höhe der Kaution richtig berechnet wurde. So vermeiden sie eventuelle Missverständnisse bei der späteren Kautionsrückzahlung.

Kommt es im Laufe der Mietzeit zu einer Mieterhöhung, darf die Höhe der Mietkaution nicht angepasst werden. Als Grundlage dient immer die vereinbarte Nettokaltmiete zum Zeitpunkt des Mietbeginns. Mietvertragsklauseln, die Gegenteiliges behaupten, sind ungültig.

Bei gewerblichen Mietverträgen hingegen ist die Höhe der Mietkaution frei verhandelbar. In vielen Fällen beträgt sie hier statt drei gleich sechs Monatsmieten.

Gut zu wissen:

Falls die Mietkaution bereits gezahlt wurde und den Betrag von drei Nettokaltmonatsmieten überschreitet, liegt eine Übersicherung vor. Der Mieter hat dann Anspruch auf die Rückerstattung der Differenz.

Wie und wann ist die Kaution zu zahlen?

Es ist nicht zulässig, die Zahlung der gesamten Kaution bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrages oder bei Mietbeginn zu fordern. Gemäß § 551 Abs. 2 BGB haben Mieter das Recht, die Kaution in drei Monatsraten zu zahlen. Das Recht auf diese Ratenzahlung dürfen Vermieter nicht per Mietvertrag ausschließen. Abweichungen zugunsten des Mieters sind jedoch möglich.

Grundsätzlich ist die erste Ratenzahlung der Kaution bei Mietbeginn fällig. Unterschreibt der Mieter den Mietvertrag bereits zu einem früheren Zeitpunkt, muss er die erste Ratenzahlung trotzdem erst zu Beginn der Miete begleichen. Die zweite und dritte Ratenzahlung der Kaution muss er zu Beginn der darauffolgenden Monate zahlen.

Die Zahlungsart und die Höhe der Mietkaution müssen im Mietvertrag angeführt sein. Entscheiden sich Mieter für eine Barzahlung der Kaution, sollten sie in jedem Fall eine Quittung als Bestätigung der Zahlung anfordern.

Ordner mit Aufschrift "Mietkaution" liegt neben Mietkautionstabelle.

In seltenen Fällen vergessen beide Parteien noch ausstehende Kautionszahlungen (z. B. die zweite und dritte Ratenzahlung). Der Anspruch des Vermieters auf die Mietkaution verjährt dann nach drei Jahren, selbst wenn die Zahlung der Kaution im Mietvertrag festgehalten und vereinbart wurde.

Was passiert bei Nichtzahlung der Kaution?

Zahlt der Mieter die Kaution nicht, hat der Vermieter gemäß § 569 Abs. 2 a BGB das Recht auf eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Insbesondere bei einer vereinbarten Ratenzahlung kommt es immer wieder zu Versäumnissen der Zahlung. Der Vermieter muss den Mieter in diesem Fall nicht abmahnen und darf den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung kündigen - vorausgesetzt, der Mieter ist in einem Zahlungsrückstand, der zwei Kaltmieten entspricht. Zahlt der Mieter die Kaution innerhalb von zwei Monaten nach einer vor Gericht eingereichten Räumungsklage. nach, wird die Kündigung des Mietverhältnisses ungültig. Dies gilt für alle Mietverträge, die nach der Mietrechtsreform 2013 abgeschlossen wurden.

Die Rechtslage ist für Mietverträge, welche vor der Mietrechtsreform 2013 abgeschlossen wurden, nicht eindeutig. Dennoch entscheiden Gerichte bei Nichtzahlung der Mietkaution meist zugunsten des Vermieters.

Zum Mietrechts-CheckArrow icon

Bürgschaft statt Kaution?

Mieter haben folgende Möglichkeiten, die Mietkaution zu begleichen:

  • Barkaution
  • Bürgschaft durch die Bank
  • Bürgschaft durch eine Mietkautionsversicherung

Um die Kaution bar zahlen zu können, müssen Mieter über die entsprechenden finanziellen Mittel verfügen.  Während eines Umzuges kommen mitunter hohe Kosten für Spedition und neue Möbel auf sie zu. Zudem haben Mieter möglicherweise die Kaution ihrer alten Wohnung noch nicht zurückbekommen. Aus diesem Grund greifen viele Mieter auf eine  Bürgschaft zurück, um die Kaution stellen zu können.

Entweder eine Bank oder eine Versicherung sichern dann den anfälligen Kautionsbetrag. Der Mieter kann sein Geld behalten und muss keine Kaution auslegen. Dennoch fallen für eine Bürgschaft Gebühren an. Diese unterscheiden sich von Bank zu Bank bzw. von Versicherung zu Versicherung. In den meisten Fällen muss der Mieter einen gewissen Prozentsatz der ausgelegten Kaution als Jahresgebühr an die Bank bzw. die Versicherung zahlen. Experten raten deswegen vor Abschluss der Bürgschaft dazu, die Jahresgebühren der einzelnen Anbieter zu vergleichen.

Sobald die Bürgschaft abgeschlossen und die Jahresgebühr beglichen ist, bekommt der Mieter die Bürgschaftsurkunde. Diese übergibt er bei Mietbeginn dem Vermieter. Die Kaution gilt somit als bezahlt.

Anlage der Mietkaution

Der Gesetzgeber gibt gemäß § 551 Abs. 3 BGB vor, was mit der Kaution während der Mietdauer passiert. Der Vermieter muss die Mietkaution getrennt von seinem privaten Vermögen verzinslich anlegen. Zusätzlich muss er sicherstellen, dass das Geld vor Gläubigern im Falle seiner Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit geschützt ist.

In vielen Fällen entscheidet sich der Vermieter für die Anlage der Kaution auf einem klassischen Sparkonto bei der Bank. Er legt das Geld dann zu den üblichen Konditionen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist an. Es steht dem Vermieter dabei frei, auf welchen Namen er die Mietkaution anlegt.

Wurde der Mietvertrag nach dem 31. Dezember 1982 abgeschlossen, stehen dem Mieter bei Auszug sämtliche Zinsen und Zinseszinsen der Kautionsanlage zu. Die gesetzlich vorgeschriebene Mindestverzinsung beträgt aktuell zwischen 0,00 % und 0,10 % (Stand August 2022). Der Mieter ist zudem dafür verantwortlich, die Zinsen zu versteuern . Dazu erhält er eine Steuerbescheinigung und kann diese auf seine Einkommenssteuer anrechnen lassen. Der Vermieter muss dem Mieter den aktuellen Stand der Zinsen aus der Kautionsanlage regelmäßig mitteilen.

Der Vermieter ist zudem verpflichtet, die Anlage der Mietkaution nachweisen zu können. Hält sich der Vermieter nicht an die gesetzliche Regelung, kann ihm Untreue gemäß § 266 StGB (Strafgesetzbuch) zur Last gelegt werden. Der Mieter darf den Kautionsbetrag bis zum erfolgten Nachweis über die Kautionsanlage von der laufenden Miete einbehalten. Sobald der Vermieter den Nachweis erbringt, muss der Mieter die Mietzahlung nachholen und normal fortsetzen.

Gut zu wissen:

Die Entscheidung darüber, wo und wie die Kaution über die Mietdauer angelegt werden soll, können Mieter und Vermieter frei entscheiden. So besteht z.B. auch die Möglichkeit, die Kaution in Aktien oder Fonds anzulegen. Der Mieter sollte sich allerdings im Klaren sein, dass hierbei nicht nur mögliche Gewinne, sondern auch Verluste auf dem Spiel stehen.

Auszug und Rückzahlung der Kaution

Erfüllt der Mieter alle Forderungen im Mietvertrag, so muss der Vermieter die Kaution nach Auszug wieder zurückzahlen. Die Frist für die Kautionsrückzahlung beträgt in der Regel sechs Monate. Dadurch hat der Vermieter genügend Zeit, die Mietvertragsforderungen zu prüfen. Gemäß dem Urteil vom 10.5.2012 des Amtsgerichts Gießen darf der Vermieter die Kaution in Einzelfällen bis zu zwölf Monate für die Nebenkostenabrechnung einbehalten (Az. 48 C 352/11). Nach einem Jahr muss der Vermieter komplett abgerechnet und die Kautionsrückzahlung geleistet haben.  Bei einer Bürgschaft muss der Vermieter die Bürgschaftsurkunde nach Auszug an die jeweilige Bank oder Versicherung zurückgeben.

Hat der Vermieter die Kaution zurückgezahlt, kann er keine Ansprüche auf die Kaution mehr geltend machen – auch nicht bei später entdeckten Mängeln des Mietobjekts. Zur Absicherung beider Parteien empfehlen Experten deswegen, ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Ist dieses einmal unterzeichnet, dürfen Mieter die gesamte Mietkaution zurückfordern.

Vermieter behält Kaution ein

Der Mieter muss seinen mietvertraglichen Pflichten nachkommen. Lässt er sich etwas zu Schulden kommen, behält der Vermieter die Kaution ein. Folgende Punkte können dabei zum Einbehalten (eines Teils) der Kaution führen:

  • Der Mieter ist mit der Zahlung der Miete im Rückstand.
  • Der Mieter ist mit der Zahlung der Nebenkosten im Rückstand.
  • Der Mieter hat das Mietobjekt durch unsachgemäße Benutzung beschädigt, wobei zwischen Abnutzungsspuren und tatsächlicher Beschädigung unterschieden werden muss.
  • Der Mieter ist den vereinbarten Reparaturen und Wartungen nicht nachgekommen.
  • Der Vermieter erwartet eine Nachzahlung der Nebenkosten.

Der Vermieter die Mietkaution jedoch nicht einbehalten, um mit der Mietzahlung gegenzurechnen. Kündigt der Mieter beispielsweise mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten den Mietvertrag, ist es unzulässig, die Kaution von drei Nettokaltmieten als Mietzahlung für diese drei Monate heranzuziehen. Der Mieter muss bis zum letzten Tag in der Wohnung Miete zahlen.

Gut zu wissen:

Für Sozialwohnungen gibt es eine Sonderregelung, was die Kautionsrückzahlung betrifft. Der Vermieter darf die Kaution wegen Mietschäden nicht einbehalten. Das in der Miete enthaltene Mietausfallwagnis deckt eventuelle Mängel oder Rückstände bei Auszug.

Fazit: Es lohnt sich, seine Rechte bei der Mietkaution zu kennen

In der Regel müssen Mieter eine Kaution zahlen.  Diese muss im Mietvertrag festgehalten werden. Sowohl die Berechnungsgrundlage als auch die möglichen Zahlungsarten der Kaution sind rechtlich geregelt.

Mieter übergibt Vermieter die Kaution in Form von Geldscheinen.

Vermieter sichern sich über die Kautionszahlungen für etwaige Schäden oder Nachzahlungen  ab. Dabei sind sie allerdings an strenge Fristen und Regeln gebunden. Nicht immer werden diese jedoch eingehalten. Experten raten deswegen, sich noch vor Unterzeichnung des Mietvertrages über die Rechte und Pflichten zur Mietkaution zu informieren.

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