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Mieterhöhung

Mieterhöhung: Wann ist sie zulässig und wie hoch darf sie ausfallen? 

16. August 2022 um 12:13

Mieterhöhung? Das ist für Mieter ein ähnlich unangenehmes Thema wie die Nebenkostenabrechnung. Die Anhebung kann vorhersehbar sein, z.B. wegen vertraglich vereinbarter Staffel- oder Indexmiete. Andererseits kann die Ankündigung einer Mieterhöhung die Mieter auch eiskalt erwischen, z.B. wenn der Vermieter eine umfassende Modernisierung des Gebäudes plant. Dieser Beitrag vermittelt Ihnen die wichtigsten Regeln und Vorschriften rund um das Thema Mieterhöhung.

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Mann stapelt Geld neben Holzhaus und symbolisiert Mieterhöhung.
Das Wichtigste in Kürze
  • Vermieter dürfen die Miete frühestens 15 Monate nach dem Einzug bzw. der letzten Mieterhöhung anheben. 
  • Kosten einer Modernisierung können Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung teilweise auf die Mieter umlegen, nicht jedoch laufende Kosten von Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache.
  • Für außervertragliche Mieterhöhungen während des laufenden Mietverhältnisses benötigen Vermieter die Zustimmung der Mieter.
  • Mieter, die die Zulässigkeit ihrer Mieterhöhung prüfen lassen wollen, können über unseren Mietrechts-Check eine erste Einschätzung vornehmen lassen.

Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

Es gibt verschiedene Gründe für eine Mieterhöhung; einige nach Vertrag, andere nach Gesetz:

Mieterhöhung gemäß Mietvertrag: Staffelmiete und Indexmiete

Es gibt zwei Formen regelmäßig stattfindender Mieterhöhungen, die vertraglich zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden können: die Staffelmiete und die Indexmiete.

  • Staffelmiete (§ 557a BGB): Bei der Staffelmiete erfolgt die jährliche Mieterhöhung um einen bestimmten, im Mietvertrag festgelegten Betrag. Für die Zulässigkeit einer Staffelmiete ist es wichtig, dass sowohl der Zeitpunkt der Mieterhöhung (Ankündigung frühestens 12 Monate nach Einzug) als auch der Betrag der Anhebung (keine rein prozentuale Erhöhung!) eindeutig festgelegt sind. Vorteil der Staffelmiete für den Mieter: Eine Mieterhöhung aus anderen Gründen ist nicht zulässig. 
  • Indexmiete (§ 557b BGB): Bei der Indexmiete korreliert die Mieterhöhung mit der Erhöhung des jährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex. Beziffert wird hierbei nur die Ausgangsmiete. Sie muss angekündigt, konkret beziffert und ihre Berechnung transparent vermittelt werden. Vorteil für Vermieter: Der Verbraucherpreisindex ist eindeutig geregelt. Das vermeidet Streit, anders als beispielsweise als beim Verweis auf den Mietspiegel. Vorteil für Mieter: Zusätzlich sind keine Erhöhungen nach dem Mietspiegel mehr zulässig. Mieter mit einem Indexmietvertrag leiden allerdings ggf. unter einer z.B. krisenbedingt hohen Inflation.

Eine Zustimmung des Mieters bedarf es bei diesen Arten der vertraglich geregelten Mieterhöhung nicht. Sie wurde bereits bei Vertragsschluss erteilt.

Mieterhöhung nach Mietspiegel

Neben der vertraglichen Mieterhöhung gibt es noch verschiedene Möglichkeiten der außerordentlichen Mieterhöhung. Eine Mieterhöhung zur Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) erfolgt in der Regel unter Verweis auf einen neuen Mietspiegel. Grundlage des Mietspiegels bilden Mieten, die in den vorangegangenen sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen der Umgebung gezahlt wurden (ortsübliche Vergleichsmieten). Dabei wird auf die Vergleichbarkeit von Lage, Größe und Ausstattung geachtet.

Wenn es keinen Mietspiegel gibt, ist es dem Vermieter alternativ z.B. auch gestattet, seine Begründung auf ein Sachverständigengutachten zu stützen oder drei vergleichbare Wohnungen in der Umgebung zu benennen, die bereits das Mietniveau haben, was der Vermieter zukünftig anstrebt. In Einzelfällen erfolgt auch der Verweis auf die Wohnfläche mit der Behauptung, sie sei im Mietvertrag zu klein oder zu groß angegeben oder fehle gänzlich. Beabsichtigt ist dann die Anhebung der Miete auf Grundlage der tatsächlichen Wohnungsgröße.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach einer Modernisierung können bis zu 8% der Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen (vgl. § 555b, 559 BGB) gibt es verschiedene Arten baulicher Veränderungen, die begrifflich und inhaltlich differenziert betrachtet werden müssen:

  • Modernisierung: Eine Modernisierung führt zu einer nachhaltigen Steigerung der Wohnqualität. Hierzu zählen u.a. Maßnahmen zur Einsparung von Energie, der Reduzierung des Wasserverbrauchs, der Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache oder der dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Beispiele: Der Austausch eines Heizkessels, wenn infolgedessen 20% Energie gespart wird oder der Einbau neuer Fenster, wenn dadurch der Schallschutz verbessert wird.
  • Sanierung: Eine Sanierung begründet eine nachfolgende Mieterhöhung nur, wenn sie der Modernisierung dient. Erfahren die Mieter durch die Sanierung also eine Wohnwertverbesserung (z.B. durch den Einbau von Balkonen oder einem Aufzug), kann der Vermieter auch die Miete erhöhen. 
  • Instandsetzung: Handelt es sich bei der Sanierung um eine bloße Reparatur im Sinne einer Wiederherstellung des vertraglich vereinbarten Zustands (z.B. Schimmelentfernung), so rechtfertigt das keine Mieterhöhung. Auch eine Renovierung fällt meist unter den Begriff Instandsetzung (z.B. Tapezieren, Malerarbeiten).
  • Instandhaltung: Die Instandhaltung des vertragsgemäßen Zustands (vgl. § 535 Abs. 1 BGB) entspricht begrifflich der Wartung und dient dem Zweck, einen Schaden an der Mietsache zu vermeiden. Die Instandhaltung rechtfertigt keine Mieterhöhung.

Härtefall (§ 559 Abs. 4 und 5 BGB): Die Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung ist ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter eine besondere Härte bedeuten würde. Mit Blick auf die wirtschaftlichen Verhältnisse der beiden Parteien wird dabei eine Interessenabwägung vorgenommen: Könnte der Mieter die erhöhte Miete (inkl. Betriebskosten) bezahlen? Wäre es dem Vermieter zuzumuten, auf die Anhebung der Miete zu verzichten?

Doch es gibt zwei Ausnahmen. Eine Härtefallprüfung findet nicht statt, wenn

  1. die Mietsache bloß in einen (im Hinblick auf vergleichbare Wohnungen in der Region) allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder
  2. die Modernisierung aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. wegen gesetzlicher Vorgaben).

Der Mieter muss dem Vermieter etwaige Härtegründe rechtzeitig mitteilen, anderenfalls bleiben sie unberücksichtigt.

Mieterhöhung nach gestiegenen Betriebskosten

Nach Übersendung der Nebenkostenabrechnung kann der Vermieter den Betrag der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung anheben (vgl. § 560 BGB), wenn die Betriebskosten gestiegen sind und durch die bislang gezahlten Vorauszahlungen künftig nicht gedeckt wären.

Überraschtes junges Paar hat Mieterhöhung erhalten.

Da diese monatlichen Vorauszahlungen Teil der Warmmiete sind, kann man somit von einer Mieterhöhung sprechen. Diese hängt in diesem Fall allerdings auch vom Verbrauchsverhalten des Mieters ab.

Mieterhöhung nach Neuvermietung

Während Vermieter bei der Mieterhöhung in bestehenden Mietverhältnissen engen Schranken unterliegen, herrscht im Falle einer Neuvermietung zunächst mehr Freiheit. Der Mietspiegel dient dabei bloß einer groben Orientierung.

Die Mietpreisbremse weist jedoch Vermieter von Wohnraum in bestimmten Regionen in gewisse Schranken. Nach einem Mieterwechsel in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf der Vermieter die Miete bei Neuvermietung nur so weit anheben, dass sie maximal 10% über dem Mietspiegel bzw. Ortsdurchschnitt liegt (vgl. § 556d BGB). 

Es gibt jedoch zwei Ausnahmen: Neubauten (Erstvermietung ab Oktober 2014) und umfangreich modernisierte Wohnungen sind von der Regelung ausgenommen.

Unzulässige Gründe für eine Mieterhöhung

Zuweilen wird die Mieterhöhung auf Gründe gestützt, die nicht zulässig sind. Beispiele hierfür sind:

  • Inflation: Die Miete kann nur bei Indexmietverträgen an die Inflation bzw. den Verbraucherpreisindex gekoppelt werden. Eine rechtliche Grundlage für sonstige inflationsbedingte Mieterhöhungen oder "Zuschläge" existiert nicht.
  • Änderungskündigung: Ein Vermieter von Wohnraum ist nicht berechtigt, dem Mieter zu kündigen, um ihn durch einen gleichzeitig angebotenen Neuvertrag mit einer höheren Miete zum Neuabschluss zu bewegen (vgl. § 573 Abs. 1 BGB). Dieses Vorgehen ist Vermietern von Gewerberäumen vorbehalten. 
  • Verkauf: Nach einem Eigentümerwechsel ist der neue Eigentümer nicht bloß aufgrund des Verkaufs zu einer Mieterhöhung berechtigt. Er kann die Miete nur unter den Voraussetzungen erhöhen, denen auch der vorherige Eigentümer unterworfen war.

Grenzen der Mieterhöhung

Wenn vergleichbare Mietwohnungen in der Nachbarschaft mehr kosten, ist die Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Ortsüblich sind Mieten, die laut Mietspiegel im Schnitt innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Umgebung vereinbart wurden (§ 558 Abs. 2 BGB).

Die Mieterhöhung darf darüber hinaus innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20% betragen (sog. Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnraum darf die Anhebung sogar nur maximal 15% betragen.

Nach einer Modernisierung können maximal 8% der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren darf die Miete zudem nicht mehr als 3 EUR pro Quadratmeter steigen (vgl. § 559 Abs. 3a BGB).

Form und Fristen der Mieterhöhung

Für eine wirksame Mieterhöhung sind folgende Punkte zu beachten:

  • Zeitpunkt: Eine Mieterhöhung ist frühestens 15 Monate nach Einzug des Mieters oder der letzten Mieterhöhung zulässig (vgl. § 558 Abs. 1 BGB). Das Schreiben, worin die Erhöhung angekündigt wird, kann bereits nach 12 Monaten zugeschickt werden (Jahressperrfrist). Hinzu kommt dann noch eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats, bevor die Mieterhöhung – im Falle der Zustimmung – erstmals wirksam wird.
  • Textform: Der Vermieter muss dem Mieter die Mieterhöhung in Textform übermitteln (vgl. 558a Abs. 1 BGB). Dabei ist auch eine E-Mail zulässig; selbst dann, wenn im Mietvertrag für Änderungen die Schriftform vereinbart wurde.
  • Begründung: Die Mieterhöhung muss vom Vermieter begründet werden. Oft wird dabei auf den aktuellen Mietspiegel verwiesen und darauf, dass die Mieten vergleichbarer Wohnungen auch erhöht wurden. Der Mietspiegel muss dann nicht mitgeschickt werden, aber zumindest bei der Stadtverwaltung oder online einsehbar sein.
  • Zustimmungsfrist: Das Schreiben des Vermieters enthält die Aufforderung, der Mieterhöhung innerhalb einer Überlegungsfrist zuzustimmen. Die Frist beginnt mit Zugang des Schreibens beim Mieter und endet mit Ablauf des zweiten Monats (vgl. § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Überlegungsfrist dauert also mindestens zwei Monate und höchstens drei Monate minus einen Tag. Beispiel: Bei Zugang am 2. Mai oder 30. Mai endet die Frist jeweils am 31. Juli, dem Ende des – ab Mai gerechnet – übernächsten Monats.

Die Zustimmung des Mieters ist formfrei und kann sogar stillschweigend erfolgen, z.B. durch Zahlung der erhöhten Miete. Wenn der Mieter die Zustimmung verweigert, weil er die Erhöhung für unrechtmäßig hält, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung klagen (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Tipp: Mieter sollten die Zustimmungsfrist nutzen, um die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung prüfen zu lassen.

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Mieterhöhung – Zustimmung, Widerspruch oder Kündigung?

Nach Zustellung der Mieterhöhungsankündigung haben Mieter eine Überlegungsfrist, um zu prüfen, ob sie der Mieterhöhung zustimmen sollen. Der Vermieter kann die Zustimmung des Mieters verlangen, wenn das Ankündigungsschreiben formal korrekt ist, er nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist berücksichtigt und die Kappungsgrenze eingehalten hat (vgl. § 558 Abs. 1 BGB). Mieter haben dann drei Möglichkeiten, zu reagieren:

  • Die erhöhte Miete pünktlich zu zahlen, wird als Zustimmung gewertet. 
  • Die Zahlung der Miete unter Vorbehalt gilt als nicht zugestimmt. 
  • Die Zahlung der Miete in unveränderter Höhe wird wie ein Widerspruch gewertet.

Wenn der Mieter nicht zustimmt oder der Mieterhöhung widerspricht, bleiben dem Vermieter drei Monate, um Klage auf Zustimmung zu erheben.

Haben Mieter nach Zustimmung ein Widerrufsrecht?

Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung kann ausdrücklich erklärt oder durch vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete stillschweigend gegeben werden. Doch was kann der Mieter tun, wenn er der Mieterhöhung zunächst zugestimmt hat, das aber nachträglich bereut und seine Zustimmung nun widerrufen möchte?

Einige Mieterhöhungsschreiben enthalten Widerrufsbelehrungen. In der Rechtsprechung war jedoch länger umstritten, ob ein Widerrufsrecht auch für eine zuvor bereits erteilte Zustimmung gilt. Diskutiert wurde dabei, ob das Widerrufsrecht gemäß § 312g BGB einschlägig ist, da die Parteien meist nur per Brief kommunizieren und dies unter die Fernabsatzverträge fiel (vgl. § 312c BGB).

Viele Gerichte vertraten die Ansicht, dass die Spezialvorschriften für Mieterhöhungen (§§ 558 ff. BGB) vorrangig seien und verneinten daher eine Widerrufsmöglichkeit. Dem schloss sich der Bundesgerichtshof an (Urteil v. 17.10.2018, Az. VIII ZR 94/17). Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung könne nicht rechtswirksam widerrufen werden. Der Mieterschutz durch die mietrechtlichen Vorschriften, insbesondere der gesetzlich vorgegebenen Begründungspflicht  und der Zustimmungsfrist, sei ausreichend.

Besonderheiten bei der Mieterhöhung: Sonderkündigungsrecht

Nach der Ankündigung einer Mieterhöhung wegen Modernisierung oder der Anhebung auf das ortsübliche Niveau hat der Mieter innerhalb der Zustimmungsfrist das Recht, die Wohnung mit einer Frist von zwei Monaten zu kündigen (Sonderkündigungsrecht, § 555e BGB).

Beispiel

Der Mieter erhält am 12. April die Information, dass eine Mieterhöhung folgt. Er hat sodann bis zum 30. Juni Zeit, dem Vermieter zum 30. August zu kündigen.

Fazit: Zweifelhafte Mieterhöhungen stets prüfen lassen!

Nicht alle Mieterhöhungen sind zulässig. Im Gegenteil: Viele Mieterhöhungsschreiben enthalten formale oder inhaltliche Mängel. Doch viele Mieter fühlen sich dem Vermieter gegenüber unterlegen.

Symbolische Darstellung der Mieterhöhung durch Würfel mit der Aufschrift "Miete". Der letzte Würfel ist gekippt und mit einem Pfeil nach oben versehen.

Sie fürchten, dass ein Widerspruch der Mieterhöhung zu viel Zeit, Energie und Geld kosten würde. Vielen Mieterhöhungen wird daher unkritisch zugestimmt. Doch Mieterhöhungen sind nicht immer rechtens und sollten daher unbedingt geprüft werden.

Mit unserem Mietrechts-Check erhalten Sie eine schnelle und unkomplizierte Ersteinschätzung Ihrer Situation.

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