Die Abrechnung der Nebenkosten für Wohnungen sorgt regelmäßig für Diskussionen zwischen Mieter und Vermieter. Das liegt zum einen an weiter steigenden Energiepreisen. Zum anderen liegt es daran, dass viele Mieter nicht wissen, was genau Begriffe wie Nebenkosten, Betriebskosten, Heizkosten und Warmmiete unterscheidet. Dieser Artikel klärt auf, wie Mieter ihre Nebenkosten verstehen können - und warum es sich lohnt, die Abrechnung am Ende des Jahres genau zu prüfen.
- Nebenkosten und Betriebskosten sind nicht dasselbe. Nur die auf den Mieter umlagefähigen Nebenkosten nennt man Betriebskosten.
- Der Vermieter hat nach Ende der Abrechnungsperiode zwölf Monate Zeit, die Betriebskosten für die Wohnung abzurechnen. Verspätete Abrechnungen müssen Mieter nicht zahlen.
- Viele Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft, weil sie nicht nachvollziehbar sind oder nicht umlagefähige Kosten berechnet wurden.
- Mieter, die Zweifel an ihrer Abrechnung haben, können über einen Mietrechts-Check im SIEGFRIED CLUB eine erste Einschätzung vornehmen lassen.
Was sind Nebenkosten?
Die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten werden oft verwechselt. Man kann sie jedoch klar voneinander abgrenzen.
Nebenkosten oder Betriebskosten – wo liegt der Unterschied?
Nebenkosten sind alle Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum an seiner Immobilie entstehen. Dazu zählen auch einmalige oder nicht umlagefähige Ausgaben, wie z.B. die Kosten des Hausverwalters oder die Reparatur einer Dachrinne.
Betriebskosten sind alle laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstehen. Sie sind auf die Mieter umlegbar (vgl. § 556 Abs. 1 BGB).
Kurzum: Betriebskosten sind ein Teil der Nebenkosten.
Was zählt zu den Nebenkosten einer Wohnung?
Zu den umlagefähigen Nebenkosten einer Wohnung gehören meist die folgenden Posten:
- Betrieb der zentralen Heizungsanlage
- Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
- Grundsteuer
- Wasserversorgung
- Entwässerung
- Aufzug
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung inkl. Räum- und Streukosten bei Schnee und Eis
- Gebäudereinigung inkl. Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinreinigung
- Hausmeister
- Verteilanlagen (Gemeinschaftsantenne, Breitbandnetz, Glasfaser, Satellitenanlage, Kabel-TV)
- Dachrinnenreinigung
- Rauchmelder (Wartung)
- Versicherungen wie Wohngebäude- oder Haushaftpflichtversicherung
- Betriebsstrom für Aufzug und Verteilanlagen
Details zu den einzelnen umlagefähigen Nebenkosten einer Mietwohnung sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt.
Welche Nebenkosten sind umlagefähig?
Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag der Wohnung, z.B. mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV), genannt sind. Kosten für Hausverwaltung, Reparaturen und Bankgebühren sind keine umlagefähige Nebenkosten.
Höhe der Nebenkosten von Wohnungen
Die Höhe der Nebenkosten einer Mietwohnung variiert mit starken regionalen Schwankungen. Zudem ist sie von der Wohnungsgröße abhängig. Mussten Mieter vor einigen Jahren im Durchschnitt noch Nebenkosten von rund 2,20 EUR pro qm zahlen, gehen die Zahlen nunmehr stark nach oben.
Wie werden Nebenkosten von Wohnungen abgerechnet?
Nebenkosten werden jährlich abgerechnet. Ab Ende des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter zwölf Monate Zeit, den Mietern die Nebenkostenabrechnung zu übersenden. Später eingehende Abrechnungen müssen Mieter nicht bezahlen. Die Abrechnung muss transparent und nachvollziehbar sein. Dies betrifft insbesondere diese Punkte:
- Abrechnungszeitraum
- Gesamtkosten
- Berechnung des Mieteranteils durch den im Mietvertrag festgelegten Umlageschlüssel (gängige Schlüssel sind Verbrauch, Bewohnerzahl und Quadratmeter)
- Vorauszahlungen (durch monatliche Betriebskostenpauschale gemäß Mietvertrag)
- Höhe der Nachzahlung oder Rückerstattung
Wann müssen Nebenkosten bezahlt werden?
Der Mieter einer Wohnung leistet monatlich eine sog. Betriebskostenvorauszahlung. Nach Ende der Abrechnungsperiode (1x jährlich) muss der Vermieter dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung für ihre Wohnung vorlegen. Wenn die monatliche Vorauszahlung zu niedrig angesetzt war, ergibt sich eine zu leistende Nachzahlung. Diese ist innerhalb von 30 Tagen fällig.
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Lohnt es sich, die Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen?
Selbst wenn Mietern auf den ersten Blick nichts Fehlerhaftes an der Nebenkostenabrechnung auffällt, ist es ratsam, sie genau prüfen zu lassen. Etwa 80% der Abrechnungen sind fehlerhaft. Hier lässt sich viel Geld sparen!
Häufigste Fehler in der Nebenkostenabrechnung
Viele Nebenkostenabrechnungen sind falsch. Einige der häufigsten Fehler betreffen folgende Posten:
Wärme und Warmwasserkosten: Die Kosten für die Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser müssen nach Verbrauch des Mieters abgerechnet werden. Wenn diese stattdessen geschätzt oder nach einer Formel berechnet wurden und eine Angabe zum tatsächlichen Verbrauch fehlt, können Mieter die Kosten pauschal um 15% kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizKV).
Nicht umlagefähige Kosten: Die Abrechnung von Kosten, die nicht im Mietvertrag stehen oder die der Vermieter selbst tragen muss, ist unzulässig (z.B. Reparaturkosten).
Frist versäumt: Wenn der Vermieter mit der Nebenkostenabrechnung länger als 12 Monate (nach Ende der Abrechnungsperiode) wartet, kann er keine Nachzahlung mehr verlangen. Die Pflicht des Vermieters, zu viel gezahlte Betriebskosten zu erstatten, entfällt hingegen nicht.
Verteilerschlüssel: Der in der Abrechnung herangezogene Verteilerschlüssel muss dem Mietvertrag entsprechen.
Abrechnungszeitraum: Wenn der Mieter zum Ende der Abrechnungsperiode erst wenige Monate in der Wohnung wohnt, dürfen Vermieter die Nebenkosten nicht für das ganze Jahr umgelegen.
Gewerbeeinheit: Die Kosten einer Gewerbeeinheit dürfen nur dann einbezogen und umgelegt werden, wenn die Mehrbelastung unerheblich ist (bis 15%). Werden aber deutlich höhere Nebenkosten verursacht (z.B. durch den Wasserverbrauch eines Friseurs), müssen sie rausgerechnet werden.
Fehlende Nachvollziehbarkeit: Die Abrechnung muss sachlich und rechnerisch nachvollziehbar sein.
Vorgehen gegen fehlerhafte Nebenkostenabrechnung
Mieter sollten bei der Auflistung der Nebenkosten für ihre Wohnung jährlich kontrollieren, ob alle abgerechneten Kosten auch tatsächlich dem Mietvertrag entsprechen. Wenn einige Posten deutlich höher als im Vorjahr oder sogar offensichtlich fehlerhaft sind, sollten Mieter die Abrechnung genau prüfen.
- Widerspruch einlegen: Mieter können nach Empfang der nachvollziehbaren Abrechnung innerhalb von 12 Monaten Einwände vorbringen (§ 556 Abs. 3 BGB).
- Originalbelege einsehen: Bei der sog. Belegeinsicht (§ 259 Abs. 1 BGB) sollten Mieter sich die Originalbelege zeigen lassen, also jeweils die Rechnung samt Zahlungsbeleg des Vermieters. Aber: Der Vermieter braucht keine Fragen zur Abrechnung zu beantworten und der Mieter hat keinen Anspruch auf die Anfertigung von Kopien.
- Einwände begründen: Wichtig ist, genau darzulegen, welche Kosten der Mieter nicht akzeptiert und warum. Hier kann ein Vergleich mit Nebenkostenabrechnungen der Vorjahre hilfreich sein.
Hilfe bei der Prüfung der Abrechnung leisten auch Mietervereine und Fachanwälte für Mietrecht.
Fazit: Nebenkostenabrechnung nie ungeprüft lassen!
Ungenaue Berechnung, falscher Verteilerschlüssel, nicht umlagefähige Posten – viele Nebenkostenabrechnungen von Wohnungen sind fehlerhaft. Es ist daher ratsam, nicht gleich zu zahlen, sondern die Abrechnung erst ausführlich prüfen zu lassen.
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