Mietminderung – Wann kann die Miete verringert werden?

Mietminderung bedeutet, dass der Mieter für einen gewissen Zeitraum weniger oder sogar keine Miete an den Vermieter bezahlt, wenn ein wesentlicher Mangel in der Wohnung existiert, der die  allgemeine Wohnqualität einschränkt.  Dies ist im § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln geregelt. Grundsätzlich wird zwischen zwei Fällen unterschieden:

• In der Wohnung ist ein allgemeiner Mangel zu verzeichnen, der die Nutzung der Wohnung einschränkt.
• In der Wohnung fehlen wichtige Bestandteile, die gemäß Mietvertrag vorhanden sein sollten.

Sollte sich ein Mieter entscheiden, von seinem Recht auf Mietminderung Gebrauch zu machen, kann ein Anwalt für Mietrecht hinzugezogen werden. So lässt sich unter Umständen ein langjähriger und kostspieliger Streit vor Gericht mit dem Vermieter vermeiden.

Sobald die Wohnung einen Mangel aufweist, der die Nutzung einschränkt und/oder die Wohnqualität negativ beeinflusst, kann der Mieter die Miete kürzen. Denn der Vermieter hat  dafür zu sorgen, dass der Zustand der Wohnung mit den Angaben im Mietvertrag übereinstimmt. Die Gründe für eine Mietminderung können  sein:

Die Schwere und die Dauer des Mangels sind die Basis für die Berechnung der Mietminderung. Im Gesetz sind dazu allerdings keine genaueren Angaben zu finden. Entscheidend ist der Einzelfall. Um einen Konflikt mit dem Vermieter zu vermeiden, ist es wichtig, die Miete angemessen  zu kürzen. Das bedeutet, dass die Kürzung der Miete dem Wert des Schadens entsprechen sollte. Denn wenn der Mieter die Miete zu viel reduziert, kommt es zum Verzug der Mietzahlung und es droht ihm die fristlose Kündigung.  Idealerweise informiert sich der Mieter vorab über seine Möglichkeiten sowie darüber, welche Beträge im Rahmen liegen. Dabei kann die Mietminderungstabelle als Anhaltspunkt gelten. Es handelt sich dabei um einen Überblick über Einzelfallentscheidungen von Gerichten, die dem Mieter und dem Vermieter als Orientierung dienen.

Die Berechnung einer Mietminderung für undichte Fenster und Haustür könnte laut Mietminderungstabelle wie folgt aussehen: Beispiel

 Grundmiete: EUR 500
  + Heizkostenvorauszahlung: EUR 75
  + Betriebskostenvorauszahlung: EUR 25

Bruttowarmmiete: EUR 600

 Kürzung der Miete um 10% EUR 60

Neue Monatsmiete: EUR 540
(bis zur Behebung des Mangels)

Sollte der Mieter selbst schuld an der schlechteren Wohnqualität in seiner Wohnung sein oder bei Vertragsunterzeichnung Kenntnis über die Mängel gehabt haben, ist eine Mietminderung nicht möglich. Das gleiche gilt zum Beispiel auch, wenn die Mängel unerheblich sind. Wobei es nicht immer einfach ist, zu entscheiden, wann ein Mangel unerheblich ist. Dies ist von Fall zu Fall unterschiedlich und muss auch entsprechend individuell beurteilt werden. Ob also eine Mietminderung gerechtfertigt ist und wie hoch diese ausfallen kann, zeigt der Online-Check im SIEGFRIED CLUB.
Beispiele für unerhebliche Mängel sind:

Beeinträchtigungen, die zum allgemeinen Lebens- oder Mieterrisiko gehören und sozial übliche oder ortsübliche Gegebenheiten müssen vom Mieter ebenfalls hingenommen werden. So ist es z. B. nicht möglich, eine Mietminderung nach Sichtung einer einzigen Maus (allgemeines Lebens- und Mieterrisiko) zu verlangen. Das ist nur möglich, wenn es häufiger vorkommt und die Mäuse als echte Plage wahrgenommen werden. Gleiches gilt für Lärmstörungen (sozial übliche oder ortsübliche Gegebenheiten), wenn sich die Wohnung unmittelbar neben einem Kindergarten oder einer Musikschule befindet.

Auch eine rückwirkende Mietminderung ist schwer durchzusetzen. Das Mietminderungsrecht setzt zwar zu dem Zeitpunkt ein, wenn der Mangel auftritt. Aber die Miete kann erst nach Meldung des Schadens beim Vermieter gekürzt werden. Wenn aber nachgewiesen werden kann, dass ein Vermieter einen Mangel absichtlich  verschleiert hat, ist eine rückwirkende Mietminderung im Einzelfall möglich.

Zuerst sollte der Mietvertrag aufmerksam gelesen werden, bevor etwas unternommen wird. Unter Umständen wurden die Mängel, die im Fokus stehen, im Vertrag erwähnt. In diesem Fall hat der Mieter wenig Aussicht auf Erfolg, eine Mietminderung durchzusetzen.
Im Mietvertrag stehen auch oft Passagen zu Kleinreparaturen in der Wohnung. Je nachdem muss der Mieter Reparaturen bis zu einem gewissen Betrag selbsttragen.
Wenn ein Mangel existiert, der eine Mietminderung rechtfertig, muss dies nicht explizit beantragt werden. Denn das Mietminderungsrecht tritt dann in Kraft, wenn ein  Mangel festgestellt wird. Allerdings sollte der Vermieter vorher schriftlich in Kenntnis gesetzt werden und genügen Zeit bekommen, den Mangel in der Wohnung zu beheben, bevor die Mietzahlungen gekürzt werden.