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Mietminderung

Mietminderung – Wann kann die Miete verringert werden?

5. Oktober 2022 um 07:46

Es gibt viele Gründe für eine Mietminderung, die oft nicht als solche erkannt werden.. Zu groß ist oft die Angst, mit einer fristlosen Kündigung oder Gerichtskosten konfrontiert zu werden. Wer sich aber richtig informiert, ist im Vorteil. Ob eine defekte Heizung, Schimmel, ein defekter Aufzug oder ein undichtes Dach – dies alles können  Gründe für eine Mietminderung sein. Hier finden Mieter Antworten und Tipps auf die Fragen: Welche weiteren Gründe berechtigen zu einer Mietminderung, welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein und was ist dabei zu beachten.

Ihre Wohnung weist Mängel auf?

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Frau berechnet potenzielle Mietminderung am Taschenrechner.

Wenn eine Wohnung Mängel aufweist, die die Wohnqualität einschränkt, dann haben Mieter in der Regel ein Recht auf Mietminderung. Mit dem kostenlosen Online-Check von SIEGFRIED finden Sie schnell heraus, was Sie unternehmen können und erfahren, wie Sie zu Ihrem Recht kommen.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Gründe für eine Mietminderung sind Mängel oder fehlende Bestandteile in der Wohnung, die gemäß Mietvertrag vorhanden sein sollten und durch ihr Fehlen die Wohnqualität einschränken.
  • Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln ist  im § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt.
  • Bei der Mietminderungstabelle 2022 handelt es sich um Einzelfallentscheidungen von Gerichten, die dem Mieter als Orientierung dient.
  • Jede Mietminderung muss als Einzelfall betrachtet werden.
  • Ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist, kann durch einen Online-Check geprüft werden.

Was ist eine Mietminderung?

Mietminderung bedeutet, dass der Mieter für einen gewissen Zeitraum weniger oder sogar keine Miete an den Vermieter bezahlt, wenn ein wesentlicher Mangel in der Wohnung existiert, der die  allgemeine Wohnqualität einschränkt.  Dies ist im § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln geregelt. Grundsätzlich wird zwischen zwei Fällen unterschieden:

  • In der Wohnung ist ein allgemeiner Mangel zu verzeichnen, der die Nutzung der Wohnung einschränkt.
  • In der Wohnung fehlen wichtige Bestandteile, die gemäß Mietvertrag vorhanden sein sollten.

In beiden Fällen hat der Mieter das Recht auf eine Kürzung der Miete. Dazu ist das Einverständnis des Vermieters nicht nötig. Der Mieter kann, nachdem der  Vermieter über die Mängel informiert worden ist , die Miete eigenverantwortlich reduzieren. Im § 536 BGB heißt es, dass wenn “die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.”

Symbolische Darstellung der Mietminderung: Frau hält sinkenden Pfeil über Holzhaus, daneben liegen Münzen.

Sollte sich ein Mieter entscheiden, von seinem Recht auf Mietminderung Gebrauch zu machen, kann ein Anwalt für Mietrecht hinzugezogen werden. So lässt sich unter Umständen ein langjähriger und kostspieliger Streit vor Gericht mit dem Vermieter vermeiden.

Welche Mängel berechtigen zur Mietminderung?

Sobald die Wohnung einen Mangel aufweist, der die Nutzung einschränkt und/oder die Wohnqualität negativ beeinflusst, kann der Mieter die Miete kürzen. Denn der Vermieter hat  dafür zu sorgen, dass der Zustand der Wohnung mit den Angaben im Mietvertrag übereinstimmt. Die Gründe für eine Mietminderung können  sein:

Grund
Beispiele v on Mängeln

Lärmbelästigung

Beispiele v on Mängeln
  • Baulärm durch benachbarte Baustelle
  • Schlechte Schallisolierung
  • Nachbarn, die lautstark streiten
  • Laute Musik
  • Lärm während der Nachtruhe
  • Lärm aufgrund von Sanierungen im Wohnhaus

Feuchtigkeit

Beispiele v on Mängeln
  • Undichtes Dach
  • Undichtes Fenster
  • Feuchter Keller
  • Schimmel durch Wärmebrücken
  • Schimmel durch feuchte Wände

Ausfall von wichtigen Installationen

Beispiele v on Mängeln
  • Ausfall der Heizung in einzelnen Räumen oder in der gesamten Wohnung
  • Ausfall des Warmwassers im Badezimmer oder in der gesamten Wohnung
  • Ausfall der Stromversorgung in der gesamten Wohnung
  • Defekter Lichtschalter
  • Defekter Aufzug

Fehlende Elemente in der Wohnung, sofern diese laut Mietvertrag vorhanden sein sollten

Beispiele v on Mängeln
  • Fehlende Einbauküche
  • Zu geringe Quadratmeterzahl
  • Kein Kellerabteil
  • Fehlende Türen in der Wohnung
  • Fehlende oder defekte Geräte, die im Vertrag erwähnt werden
  • Kein Stellplatz für das Auto

Einige Beispiele, die zur Mietminderung berechtigen

  1. Alte Fenster:
    Die Optik ist prinzipiell kein Grund für eine Mietminderung. Fenster können alt und unschön sein, aber wenn die Nutzung der Mietwohnung beeinträchtigt wird, weil sie undicht oder verzogen sind, dann kann der Mieter  die Miete reduzieren.
  2. Defekte oder fehlende Klingel:
    Wenn die Klingel an der Haustür fehlt oder defekt ist, dann ist dies ebenfalls ein hinreichender  Grund für eine Mietminderung.
  3. Fehlendes Internet:
    Ein Internetanschluss ist nicht verpflichtend. Sind allerdings Anschlüsse vorhanden, hat der Vermieter auch entsprechend für die Funktionsfähigkeit zu sorgen. Ansonsten ist auch hier eine Mietminderung durchsetzbar.
  4. Fehlender Briefkasten:
    Zum vertragsmäßigen Gebrauch einer Mietwohnung gehört immer auch  ein Briefkasten. Sollte dieser nicht vorhanden, defekt oder zu klein sein, ist eine Mietminderung möglich.
  5. Blinde Fenster:
    Verbaute, defekte oder dauerhaft beschlagene Fensterscheiben stellen  einen Mangel dar.
  6. Defekte Wohnungstür:
    Eine defekte Wohnungstür ist ein  Sicherheitsmangel.. Denn die Wohnung sollte ein sicherer Rückzugsort sein. Ist dies nicht gewährleistet, so berechtigt das den Mieter die Miete zu reduzieren.
  7. Defekte Dusche:
    Die Dusche in der  Wohnung muss nutzbar sein. Gründe für eine Mietminderung sind, wenn  der Mieter die Wassertemperatur nicht regeln kann das Wasser nicht richtig abfließt, die Dusche undicht oder der Gebrauch  unmöglich ist.

Wie berechnet sich die Höhe der Mietminderung?

Die Schwere und die Dauer des Mangels sind die Basis für die Berechnung der Mietminderung. Im Gesetz sind dazu allerdings keine genaueren Angaben zu finden. Entscheidend ist der Einzelfall. Um einen Konflikt mit dem Vermieter zu vermeiden, ist es wichtig, die Miete angemessen  zu kürzen. Das bedeutet, dass die Kürzung der Miete dem Wert des Schadens entsprechen sollte. Denn wenn der Mieter die Miete zu viel reduziert, kommt es zum Verzug der Mietzahlung und es droht ihm die fristlose Kündigung.  Idealerweise informiert sich der Mieter vorab über seine Möglichkeiten sowie darüber, welche Beträge im Rahmen liegen. Dabei kann die Mietminderungstabelle als Anhaltspunkt gelten. Es handelt sich dabei um einen Überblick über Einzelfallentscheidungen von Gerichten, die dem Mieter und dem Vermieter als Orientierung dient.

Fall
Mietminderung (%)
Gericht
Aktenzeichen

Heizungsausfall in den Monaten September bis Februar

Mietminderung (%)

100

Gericht

Landgericht Berlin

Aktenzeichen

65 S 70/92

Kompletter Ausfall der Elektrik

Mietminderung (%)

100

Gericht

Amtsgericht Berlin-Neukölln

Aktenzeichen

15 C 23/87

Ausfall der Gasversorgung – Heizung, Warmwasser, Kochmöglichkeit in den Wintermonaten

Mietminderung (%)

85

Gericht

Amtsgericht Nürnberg

Aktenzeichen

16 C, 127/16

Rattenbefall einer Wohnung

Mietminderung (%)

80

Gericht

Amtsgericht Dülmen

Aktenzeichen

3 C, 128/12

Nässeschaden am Teppichboden aufgrund starken Regens, mit Folge von erheblichem Gestank über zwei bis drei Wochen

Mietminderung (%)

80

Gericht

Amtsgericht Friedberg

Aktenzeichen

C 389/82

Ausfall der Heizungsanlage von Anfang Oktober bis Anfang Dezember

Mietminderung (%)

70

Gericht

Amtsgericht Charlottenburg

Aktenzeichen

216 C, 7/13

Erhebliche Bauarbeiten im Dachgeschoss des Hauses

Mietminderung (%)

80

Gericht

Landesgericht Hamburg

Aktenzeichen

307 S 135/95

Wassereinbruch, Störung der uneingeschränkten Nutzung gewerblicher Räume für einen Monat

Mietminderung (%)

40

Gericht

Landgericht München

Aktenzeichen

15 S 11147/85

Alleinige Duschmöglichkeit oder Bademöglichkeit nicht funktionsfähig

Mietminderung (%)

33

Gericht

Amtsgericht Köln

Aktenzeichen

221 C 85/86

Erhebliche Geruchsbelästigung durch Tierhaltung (Frettchen) eines anderen Mieters im Haus

Mietminderung (%)

45

Gericht

Amtsgericht Köln

Aktenzeichen

201 C 457/87

Schadstoffbelastung durch mangelhaften Parkettkleber

Mietminderung (%)

30

Gericht

Bundesgerichtshof

Aktenzeichen

VIII ZR 411/12

Nutzungsverbot von Waschküche, Trockenraum und Garten ausgesprochen

Mietminderung (%)

17,6

Gericht

Landgericht Köln

Aktenzeichen

218 C 138/00

Erhebliche Zugluft wegen undichter Türen und Fenster

Mietminderung (%)

20

Gericht

Landgericht Kassel

Aktenzeichen

1 S 274/84

Bordell in der Nachbarschaft

Mietminderung (%)

20

Gericht

Amtsgericht Wiesbaden

Aktenzeichen

92 C 3285/97 - 28

Zentralheizung verursacht Klopfgeräusche

Mietminderung (%)

17

Gericht

Landgericht Darmstadt

Aktenzeichen

7 S 131/78

Stolpergefahr durch Teppichboden

Mietminderung (%)

15

Gericht

Oberlandgericht Celle

Aktenzeichen

2 U 216/93

Fehlende Wohnungstür

Mietminderung (%)

15

Gericht

Landgericht Düsseldorf

Aktenzeichen

12 S 382/72

Ungeziefer wie Mäuse und Kakerlaken in der Wohnung

Mietminderung (%)

10

Gericht

Amtsgericht Bonn

Aktenzeichen

6 C 277/84

Ständiges Eindringen der Nachbarskatze in die Wohnung

Mietminderung (%)

10

Gericht

Amtsgericht Potsdam

Aktenzeichen

26 C 492/13

Undichte Fenster und Haustür

Mietminderung (%)

20

Gericht

Amtsgericht München

Aktenzeichen

25C, 9566/84

Der vertraglich zugesicherte PKW-Stellplatz ist nicht nutzbar

Mietminderung (%)

10

Gericht

Amtsgericht Köln

Aktenzeichen

213 C 295/86

Ausfall der Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner

Mietminderung (%)

5

Gericht

Landgericht Berlin

Aktenzeichen

67 S 173/07

Defekter Küchenherd

Mietminderung (%)

5

Gericht

Landgericht Berlin

Aktenzeichen

61 S 171/80

Geringer Lichteinfall aufgrund eines Baumes

Mietminderung (%)

5

Gericht

Amtsgericht Charlottenburg

Aktenzeichen

211 C 70/06

Defekte Steckdose

Mietminderung (%)

0,5

Gericht

Amtsgericht Berlin-Schöneberg

Aktenzeichen

5 C 72/90

Die Berechnung einer Mietminderung für undichte Fenster und Haustür könnte laut Mietminderungstabelle wie folgt aussehen: Beispiel

 Grundmiete: EUR 500
  + Heizkostenvorauszahlung: EUR 75
  + Betriebskostenvorauszahlung: EUR 25

Bruttowarmmiete: EUR 600

 Kürzung der Miete um 10% EUR 60

Neue Monatsmiete: EUR 540
(bis zur Behebung des Mangels)

Unter diesen Umständen ist die Mietminderung nicht möglich

Sollte der Mieter selbst schuld an der schlechteren Wohnqualität in seiner Wohnung sein oder bei Vertragsunterzeichnung Kenntnis über die Mängel gehabt haben, ist eine Mietminderung nicht möglich. Das gleiche gilt zum Beispiel auch, wenn die Mängel unerheblich sind. Wobei  es nicht immer einfach ist, zu entscheiden, wann ein Mangel unerheblich ist. Dies ist von Fall zu Fall unterschiedlich und muss auch entsprechend individuell beurteilt werden. Ob also eine Mietminderung gerechtfertigt ist und wie hoch diese ausfallen kann, zeigt der Online-Check.
Beispiele für unerhebliche Mängel sind:

  • Vorübergehender Ameisenbefall
  • Haarrisse an der Zimmerdecke
  • Eine defekte Glühbirne im Hausflur
  • Sprung in der Fensterscheibe des Badezimmers
  • Abgetretene Türschwellen
  • Nachbar bohrt Dübellöcher
  • Ausfall der Heizung infolge einer Stromschwankung
  • Kein Waschmaschinenanschluss vorhanden
  • Veraltete, aber funktionstüchtige Heizung
Paragraph zur Mietminderung.

Beeinträchtigungen, die zum allgemeinen Lebens- oder Mieterrisiko gehören und sozial übliche oder ortsübliche Gegebenheiten müssen vom Mieter ebenfalls hingenommen werden. So ist es z. B. nicht möglich, eine Mietminderung nach Sichtung einer einzigen Maus (allgemeines Lebens- und Mieterrisiko) zu verlangen. Das ist nur möglich, wenn es häufiger vorkommt und die Mäuse als echte Plage wahrgenommen werden. Gleiches gilt für Lärmstörungen (sozial übliche oder ortsübliche Gegebenheiten), wenn sich die Wohnung unmittelbar neben einem Kindergarten oder einer Musikschule befindet.

Wann kann eine Mietminderung rückwirkend geltend gemacht werden?

Auch eine rückwirkende Mietminderung ist schwer durchzusetzen. Das Mietminderungsrecht setzt zwar zu dem Zeitpunkt ein, wenn der Mangel auftritt.  Aber die Miete kann erst nach Meldung des Schadens beim Vermieter gekürzt werden. Wenn aber nachgewiesen werden kann, dass ein  Vermieter einen Mangel absichtlich  verschleiert hat, ist eine rückwirkende Mietminderung im Einzelfall möglich.

Gut zu wissen:

Wenn bei Einzug ein Mangel bekannt war und  vom Mieter akzeptiert wurde, kann nach einer Mieterhöhung die Mietminderung trotzdem greifen. Das kommt  vor allem bei Altbauten vor. Der Gesetzgeber geht hier  davon aus, dass bei einer Mieterhöhung das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung geändert wird. Die Mietkürzung ist allerdings auf den Mieterhöhungsbetrag beschränkt. Der Mieter kann also nicht mehr Miete kürzen, als der Vermieter vorher erhöht hat.

Wie kann eine Mietminderung durchgesetzt werden?

Zuerst sollte der  Mietvertrag aufmerksam  gelesen werden, bevor etwas unternommen wird. Unter Umständen wurden die Mängel, die im Fokus stehen, im Vertrag erwähnt. In diesem Fall hat der Mieter wenig Aussicht auf Erfolg, eine Mietminderung durchzusetzen.
Im Mietvertrag stehen auch oft Passagen zu Kleinreparaturen in der Wohnung. Je nachdem  muss der Mieter Reparaturen bis zu einem gewissen Betrag selbsttragen.
Wenn eine Mangel existiert, der eine Mietminderung rechtfertig, muss dies nicht explizit beantragt werden. Denn das Mietminderungsrecht tritt dann in Kraft, wenn ein  Mangel festgestellt wird. Allerdings sollte der Vermieter vorher schriftlich in Kenntnis gesetzt werden und genügen Zeit bekommen, den Mangel in der Wohnung zu beheben, bevor die Mietzahlungen gekürzt werden.

Tipp

Fotos vom Schaden zu machenhelfen, einen Mangel zu dokumentieren. Sie dienen auch als Beweis für den Fall, dass ein Gericht entscheiden muss, ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist.

Fazit: Mietminderung, aber bitte mit Fingerspitzengefühl

Eine Mietminderung hängt immer vom Einzelfall ab und muss individuell beurteilt werden. Selbst auf die Gefahr hin, dass das Verhältnis zum Vermieter ins Wanken gerät, sollte man sich als Mieter nicht alles gefallen lassen und sich zu Wehr setzen, wenn ein Mangel in der Wohnung existiert und/oder die Wohnqualität beeinträchtigt wird. Dabei ist es natürlich wichtig, erst auf den Vermieter zuzugehen, den Schaden anzugeben und ihn zu bitte, diesen schnellstmöglich zu beheben. Erst wenn sich der Vermieter weigert, seiner Pflicht nachzukommen, kann der Mieter die Miete eigenverantwortlich kürzen. Die Mietminderungstabelle dient dabei der Orientierung, um die Mietminderung für sich zu berechnen. Sie ist aber keine Garantie. Denn wenn der Mieter zu viel Miete kürzt, dann zählt das als Zahlungsverzug und kann die fristlose Kündigung zur Folge habe. Der Online-Check  hilft dabei, herauszufinden, ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist.

Pfeil nach unten über Häusern signalisiert Mietminderung.

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