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Mietmängel

Mietmängel - Diese Rechte haben Sie als Mieter

11. August 2022 um 12:26

Mietmängel können sich in den verschiedensten Formen zeigen und stellen für viele Mieter eine Zumutung dar. Kommt es zum Beispiel zu Wasserschänden, Schimmel oder Heizungsausfall, sorgt das dafür, dass die Wohnung unter Umständen nicht mehr dem vertragsgemäßen Zustand entspricht. Teilweise bergen Mängel sogar Risiken für das Objekt, die Möbel oder die eigene Gesundheit. Dieser Artikel zeigt, wie Mieter mit den Mietmängeln umgehen sollten, wenn Sie erstmals auftreten oder es sich um einen Notfall handelt.

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Mieter prüft Wasserhahn und bemerkt, dass kein Warmwasser fließt.
Das Wichtigste in Kürze
  • Vermieter sind verpflichtet, die Wohnung frei von Mängeln zu übergeben und den Zustand der Wohnung zu erhalten.
  • Ist in der Wohnung etwas nicht in Ordnung und wird dieser Missstand vom Vermieter nicht behoben, kann eine Mietminderung infrage kommen. 
  • In Notfällen, wie einem Wasserrohrbruch, kann von einer Mängelanzeige abgesehen werden. Diesen erheblichen Mangel können Sie als Mieter sofort beseitigen.

Was ist ein Mietmangel?

Ein erheblicher Mietmangel im mietrechtlichen Sinn ist immer dann gegeben, wenn er den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingeschränkt oder gar nicht mehr möglich macht. 

Häufige Ursachen für Mietmängel sind:

  • Schimmel
  • Heizungsausfall
  • Feuchtigkeit in den Wänden
  • Fehlendes Warmwasser
  • Lärmbelästigung
  • Wasserschaden
  • Ungeziefer
  • Zu kleine Wohnfläche (anders als im Mietvertrag vermerkt)
  • Undichte Fenster

Aber auch eine durch Modernisierung eingeschränkte Nutzung der Wohnung oder einzelner Räume kann einen Mangel bedeuten. Ein Mangel muss aber in jedem Fall tatsächlich vorliegen. Es reicht nicht aus, wenn der Mangel zukünftig erwartet wird oder nur möglich erscheint.

Wenn ein erheblicher Mangel vorliegt, kann grundsätzlich die Miete gemindert werden. Es ist jedoch Vorsicht geboten: Sie dürfen die Miete nicht ungerechtfertigt mindern, da sonst unter Umständen hohe Nachzahlungen auf Sie zukommen können. Zudem droht bei Mietrückständen im Zweifel eine fristlose Kündigung.

Vorgehensweise bei einem Mietmangel 

Taucht ein Mietmangel in der Wohnung auf, sollten Sie das weitere Vorgehen möglichst gewissenhaft planen. Wenn Sie auf der sicheren Seite bleiben möchten, gehen Sie als Mieter am besten wie folgt vor:

Mieter deutet auf Schimmel als Mietmangel in der Wohnung.
  1. Mietmangel anzeigen: Der Mieter sollte umgehend den Vermieter über den Mangel informieren. Bei der Mängelanzeige handelt es sich um eine gesetzliche Pflicht des Mieters. Gleichzeitig sollten Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen.
  2. Mangel nicht selbst beseitigen: Außer in dringenden Notfällen sollten Mieter in keinem Fall den Mangel selbst beheben. Der Vermieter hat das Recht zu entscheiden, auf welche Art ein Mangel beseitigt wird. Hält sich der Mieter nicht daran, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Reparaturkosten zu erstatten.
  3. Mietminderung: Wurde der Mangel dem Vermieter angezeigt, kann der Mieter die geschuldete Miete in einem angemessenen Maße mindern (§ 536 BGB). Bei einer berechtigten Mietminderung darf dies aber erst ab Mangelanzeige erfolgen, daher gilt auch hier: Je eher, desto besser.
  4. Schaden- und Aufwendungsersatz: Lag der Mangel schon bei Vertragsschluss vor, wurde vom Vermieter verursacht oder ist mit der Beseitigung in Verzug, kann zusätzlich zur Minderung Schadenersatz oder Aufwendungsersatz nach § 536a BGB verlangt werden. Hat bei einem Notfall der Mieter den Schaden selbst beseitigt, kann er auch die Erstattung der Reparaturkosten (Anspruch auf Aufwendungsersatz) verlangen.

Beweispflichten des Mieters

Grundsätzlich ist es vorteilhaft, wenn Sie den Mangel beweisen können. Dazu können Sie zum Beispiel Fotos oder Videos des Mangels erstellen. Bei Lärmbelästigung kann auch ein Lärmprotokoll Abhilfe schaffen. 

Wenn es um eine Mietminderung geht, muss der Mieter zudem beweisen können, dass er den Vermieter unverzüglich nach Auftreten des Mangels darüber informiert hat (sog. Mängelanzeige).

Formalitäten für die Anzeige von Mietmängeln 

Es gibt grundsätzlich keine Form, in der eine Mängelanzeige dem Vermieter zugehen muss. Es ist jedoch aus Beweisgründen ratsam, diese schriftlich oder in Textform, also per Post oder per Mail dem Vermieter zukommen zu lassen. 

Darüber hinaus hat es sich bewährt, zusätzlich zu dem Schreiben einen Anruf zu tätigen, um den Vermieter schnellstmöglich auf den Mangel hinzuweisen.

Inhalt der Mangelanzeige sollte dabei immer sein:

  • Die genaue Beschreibung, um welche Wohnung es geht,
  • Exakte Beschreibung des konkreten Sachmangels, am besten mit Bildern oder Ähnlichem und
  • Eine Aufforderung zur Beseitigung mit Fristsetzung, bis wann der Mangel behoben werden soll.

Mietminderung bei Mietmangel

Alle genannten Mietmängel können Grund für eine Mietminderung sein. Generell gilt: Wenn der Mangel die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt oder unmöglich macht, ist eine Mietminderung grundsätzlich immer das Mittel der Wahl, um schnelle Abhilfe zu schaffen. Hiervon gibt es jedoch auch einige Ausnahmen:

  • Kinderlärm: Kinderlärm ist grundsätzlich kein Mangel, unabhängig davon, ob dieser von Nachbarn, Spielplätzen oder nahe gelegenen Einrichtungen kommt.
  • Unerhebliche Mietmängel: Tropfende Wasserhähne oder ein Haarriss in der Decke sind kein Grund, die Miete zu mindern (§ 536 Abs 1 Satz 3 BGB). Das ist immer dann der Fall, wenn Mietmängel leicht erkennbar sind und mit geringen Kosten beseitigt werden können.
  • Bekannte Mietmängel: Sind Mietmängel bei Einzug bekannt oder hätte der Mieter sie bei Mietbeginn erkennen müssen, kann er die Miete nicht mindern (§ 536b BGB).
  • Energetische Sanierung: Bis zu einer Dauer von 3 Monaten müssen Mieter die Bauarbeiten einer energetischen Sanierung ertragen. Verzögert sich der Bau, ist eine Minderung jedoch möglich (§ 536 Abs. 1a BGB).

Sind Sie sich als Mieter noch unsicher, ob Sie Ihre Miete mindern dürfen, können Sie eine Zahlung unter Vorbehalt leisten, die später zurückgenommen werden kann. Am besten besprechen Sie das weitere Vorgehen mit einem erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht.

Mietmängel angezeigt – Vermieter reagiert nicht 

Die meisten Vermieter haben ein Interesse daran, Mietmängel zu beseitigen und damit nicht nur den Mieter zufriedenzustellen, sondern auch das Mietobjekt zu erhalten. In einzelnen Fällen kann es aber vorkommen, dass Vermieter sich der Mängelbeseitigung entziehen.

In Betracht kommt in diesem Fall eine Klage auf Beseitigung des Mietmangels gegen den Vermieter. Wenn die Mietsache noch bewohnbar ist, sollten Sie sich diesen Schritt gut überlegen, da ein Prozess teilweise Jahre andauern kann. Bei einer kaputten Heizung oder Schimmelbefall ist dies also nicht der richtige Weg.

Sie können, wenn die angemessene Frist verstrichen ist, Mietmängel auch selbst beseitigen oder durch einen Handwerker beseitigen lassen. Die Kosten müssen in diesem Fall vom Vermieter getragen werden. 

Der Mieter sollte hierbei aufpassen, dass er nur die erforderlichen Aufwendungen tätigt, da nur diese erstattungsfähig sind. Problematisch wird es, wenn der Vermieter sich sodann weigert, die Rechnung zu begleichen. In diesem Fall können Mieter einen Anwalt beauftragen und ggf. doch eine Klage erheben. Da zu diesem Zeitpunkt der Mietmangel schon behoben ist, kann dieser Weg etwa auch bei einer defekten Heizung eine Option sein.

Wenn Mietmängel einen Schaden beim Mieter verursachen, kann dieser zudem Schadensersatz verlangen, etwa wenn ein Wasserschaden die Möbel ruiniert. Auch diese Ansprüche müssen im Zweifel vorab anwaltlich geprüft und sodann gerichtlich geltend gemacht werden.

Fazit: Mietmängel unverzüglich melden

In vielen Fällen sind Vermieter wohlwollend und haben ein Interesse daran, Mieter nicht zu verärgern. Außerdem ist es auch ihr Eigentum, an dem der Mangel auftritt. Es liegt den Vermietern meistens also fern, Mietmängel an ihrer Mietsache nicht zu beheben.

Ältere Frau sitzt mit Decke auf Sofa und friert wegen Heizungsausfall.

Dennoch kann es vorkommen, dass der Mietmangel trotz Aufforderung nicht beseitigt wird. Will der Mieter deshalb die Miete mindern oder andere rechtliche Schritte einleiten, ist es ratsam, den Mieterverein oder einen spezialisierten Anwalt einzuschalten. Denn auch wenn eine Mietminderung gerechtfertigt ist, kann dabei einiges schiefgehen. Über einen Online-Check können Sie Ihre Möglichkeiten schnell und einfach prüfen.

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