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Mietminderung berechnen

Mietminderung berechnen – So geht’s

11. August 2022 um 12:05

Es gibt eine Reihe von Gründen, die einen Mietmangel verursachen: Wenn z.B.  im Januar die Heizung den Geist aufgibt, wenn es von der Decke tropft, plötzlich der Schimmel hinter dem Sofa blüht oder der Aufzug seit 3 Monaten nicht mehr funktioniert, können Mieter eine Mietminderung verlangen. Unter welchen Voraussetzungen das möglich ist und wie diese Mietminderung berechnet wird, lesen Sie in diesem Artikel.

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Mann sitzt vor Laptop und berechnet potenzielle Mietminderung.
Das Wichtigste in Kürze
  • Wird die Wohnung ganz oder teilweise unbrauchbar, kann der Mieter gemäß $ 536 BGB Mietminderung geltend machen.
  • Die Mietminderung konkret zu berechnen ist insofern schwierig, da es keine allgemein gültigen Richtsätze gibt, jeder Fall muss individuell bewertet werden.
  • eine erste Orientierung zur Höhe der Mietminderung geben Mietminderungstabellen
  • Die Mietminderung wird immer ausgehend vom Bruttomietzins berechnet.
  • Eine Mietminderung kann nur für die Dauer der Beeinträchtigung geltend gemacht werden.

Voraussetzungen und Gründe für eine Mietminderung

Bestimmte Mietmängel berechtigen zu einer Mietminderung. Ist der Vermieter darüber hinaus nicht gewillt oder säumig, Mängel an der Mietsache zu beheben, ist guter Rat teuer. Dem Mieter fehlt zumeist die Handhabe, um seine Interessen – abseits eines oft jahrelangen Rechtsstreits - durchsetzen zu können. Das einzige Druckmittel, das er hat, sind seine zu entrichtenden Mietzahlungen. Solange die Beeinträchtigung besteht, kann der Mieter daher  Mietminderung geltend machen, sprich: weniger Miete bezahlen.

Im § 536 BGB finden sich die rechtlichen Grundlagen für die Mietminderung, wenn die Mietsache für den vereinbarten Gebrauch unbrauchbar wird:

  • Weist die Mietsache einen Mangel auf,
  • der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder einschränkt,
  • so ist der Mieter entweder von der Entrichtung der Miete gänzlich befreit oder hat nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.
  • Kein Recht zur Mietminderung besteht bei nur unerheblicher Mietminderung

Grundsätzlich ist eine Mietminderung also dann gerechtfertigt, wenn der vertragsgemäße Gebrauch oder Zustand der Mietsache nicht oder nur eingeschränkt gegeben ist. 

Das Mietentgelt muss also nicht in voller Höhe entrichtet werden, schließlich kommt es bei einer mangelhaften Mietsache zu einer Diskrepanz zwischen Preis und Wert. Um diese Unterschiede auszugleichen, sieht das Gesetz eine Möglichkeit der Mietminderung vor, also diese Nachteile entsprechend von der Miete abzuziehen.

Eine Mietminderung kann nur dann geltend gemacht werden, wenn auch tatsächlich Mängel vorliegen, für deren Behebung der Vermieter zuständig ist. In der Praxis sind hauptsächlich diverse Sachmängel an der Mietsache die Gründe für eine solche Mietminderung. Allerdings rechtfertigt nicht jede Bagatelle die Geltendmachung einer Mietminderung, unerhebliche Beeinträchtigungen sind ausgeschlossen.

Auch wenn der Mangel bei Vertragsabschluss bekannt war, kommt eine Mietminderung nicht in Frage. Dasselbe gilt, wenn die Beanstandung auf ortsübliche Umstände zurückzuführen ist oder wenn sich ein allgemeines Lebensrisiko oder Mieterrisiko verwirklicht. Allerdings bleibt das Gesetz die Antwort schuldig, wieviel man nun konkret in Abzug bringen kann. Wesentlich dabei sind – wie so oft – die Umstände des Einzelfalls.

So berechnen Sie die Minderungsquote für die Mietminderung richtig

Das Gesetz gibt in § 536 BGB zwar Auskunft darüber, wann ein Anspruch auf Mietminderung besteht. Wie diese Mietminderung allerdings berechnet werden soll, darüber schweigt es. Faktoren bei der Berechnung der Mietminderung sind etwa die Schwere der Mängel, die Auswirkungen auf das Mietverhältnis und die Dauer der Beeinträchtigung.

Es ist aber ohne detaillierte Informationen unmöglich, generelle Aussagen zur der Mietminderung zu treffen. Noch weniger ist es möglich, eine allgemeingültige Formel zur Berechnung der Mietminderung zu verwenden, da die jeweiligen Umstände von Fall zu Fall unterschiedlich sind. Deshalb gibt es auch keinen seriösen Rechner zur Bestimmung der Mietminderung.

Der Mieter muss vorerst also eine realistische Mietminderung selbst berechnen und in Abzug bringen. Das Risiko dabei: das Gesetz erlaubt nur eine „angemessene“ Mietminderung. Behält der Mieter unverhältnismäßig viel ein, kann er damit indirekt mit seinen Mietzahlungen in Zahlungsverzug geraten, was dem Vermieter im schlimmsten Fall das Recht gibt, den Mietvertrag zu kündigen.

Kommt es im Zuge der Mietminderung daher zu Streitigkeiten, muss letztlich das Gericht die Entscheidung treffen, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt ist.

Eine erste Orientierung können daher Mietminderungstabellen liefern: das sind Auflistungen von Urteilen, in denen Gerichte bereits in ähnlichen Fällen entschieden haben. Die dabei als gerechtfertigt erkannten Minderungsquoten können aber nicht 1:1 übernommen werden. Ausschlaggebend sind immer die jeweiligen Umstände im konkreten Einzelfall.

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Die Minderungsquote für die Mietminderung berechnen

Der Umstand, dass es keine „Formel“ gibt, die es ermöglicht, die Mietminderung anhand objektiver Parameter zu berechnen, macht es für den einzelnen Mieter natürlich umso schwerer, den „richtigen“ Prozentsatz zu ermitteln.

Einen ersten Anhaltspunkt für die Mietminderung bietet der Vergleich mit Beispielen aus der Rechtsprechung. Allerdings nur mit Einschränkungen: zum einen hängt das Ergebnis von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab, zum anderen richtet sich der tatsächlich zugesprochene Prozentsatz im Endeffekt auch von der persönlichen Einschätzung durch den jeweiligen Richter.

Wichtig für die Berechnung der Mietminderung sind zunächst einmal zwei Größen:

  1. Die Bemessungsgrundlage – das ist in diesem Fall die Bruttomiete. Wobei „Brutto“ bedeutet: Brutto-Warmmiete, inklusive der Nebenkosten. Diese müssen gegebenenfalls gesondert ermittelt werden, was insbesondere im Fall einer Nachzahlung relevant ist.
  2. Die Minderungsquote – das ist der Prozentsatz, um den die Bruttomiete bei der Mietminderung aufgrund der Mängel reduziert werden kann.

Als Faustregel kann daher gelten: die Mietminderung kann sich daran orientieren, inwieweit der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist. Je gravierender die Auswirkungen auf den Gebrauch, desto höher die prozentuelle Mietminderung.

In die Berechnung der Quote zur Mietminderung sollten daher insbesondere folgende Tatbestände einfließen:

  • die Schwere des Mangels bzw. der Beeinträchtigung.
  • die Dauer der Beeinträchtigung des Mietobjekts.
  • die Höhe der Bruttomiete.
  • die Größe der betroffenen Fläche.

Darüber hinaus können bestimmte Umstände die Schwere des Mangels zusätzlich beeinflussen: Ist der Aufzug defekt, ist die Lage der Wohnung bei der Berechnung der Mietminderung relevant. Und wenn Heizung oder Klimaanlage nicht funktionieren, macht es einen Unterschied, zu welcher Jahreszeit und bei welcher Außentemperatur dies der Fall ist.

Hier kann auch das Alter des Gebäudes in die Berechnung der Quote zur Mietminderung einfließen – Stichwort Wärmedämmung.

Höhe der Mietminderung berechnen

Die Höhe der Mietminderung hängt im Wesentlichen davon ab, wie schwer der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist. Der Abschlag kann daher minimal sein, wenn die Beeinträchtigung nur gering und von kurzer Dauer war.

Symbolische Darstellung der Mietminderung durch Holzhaus und Taschenrechner.

Umgekehrt können massive Mängel jedoch auch eine Mietminderung von bis zu 100% rechtfertigen. Die Brutto-Monatsmiete bildet aber auch die Obergrenze, bis zu der eine Mietminderung möglich ist. Darüber hinaus gehende Forderungen können nicht mehr mit § 536 BGB argumentiert werden.

Eines muss jedenfalls klar sein: die Mietminderung hat nicht die Funktion eines „Schmerzensgeldes“ – das erlittene Ungemach lässt sich damit nicht aufrechnen.

Mietminderung bei Gewerbeimmobilien berechnen

Schränkt ein erheblicher Mangel den Gebrauch ein, ist auch bei Gewerbeimmobilien eine Mietminderung möglich. Die Berechnung erfolgt ähnlich wie bei Mietwohnungen, ein Sachmangel ist auch im gewerblichen Bereich Voraussetzung für den Anspruch auf Mietminderung.

Im Detail weichen die Regelungen aber teilweise ab, eine konkrete Mietminderung sollte daher vorher mit einem Anwalt abgesprochen werden. Klauseln, die das Recht auf Mietminderung einschränken oder ausschließen, sind aber auch im Gewerbemietvertrag unzulässig.

Beispielrechnung für eine Mietminderung

Das nachfolgende Beispiel soll nur zur Illustration dienen, wie die Berechnung der Mietminderung erfolgen kann. Insbesondere die prozentuelle Quote der Mietminderung sollte im Ernstfall mit Bedacht und nachvollziehbar ermittelt werden. Dem Mieter steht die Mietminderung nur für den Zeitraum zu, in dem der Gebrauch tatsächlich eingeschränkt ist. Die Berechnung hat daher tageweise zu erfolgen.

Zum besseren Verständnis: Mit dieser Berechnung der Mietminderung wird jener Betrag ermittelt, der von der Brutto-Monatsmiete (rückwirkend) in Abzug gebracht werden kann. Brutto-Monatsmiete minus Mietminderung ergibt dann den Betrag für die geminderte Mietzahlung.

Beispiel:

Nettomiete: 500,--

Betriebskosten: 150,--

Dauer der Beeinträchtigung: 25 Tage (hier: in einem Monat mit 31 Tagen)

Beeinträchtigung des Mietobjekts: 15%

Für 25 von 31 Tagen (25/31) bestand also eine 15-prozentige Beeinträchtigung des Mietobjekts. Diese Quote wird mit der vollen Brutto-Monatsmiete multipliziert und ergibt so den Betrag in Euro, der von der Bruttomiete abgezogen werden kann:

Diese Berechnung ergibt daher:

650 Euro (Bruttomiete) * 25/31 (Tage) * 15% (Beeinträchtigung) = 78,63 Euro (berechnete Mietminderung).

Das bedeutet, die Mietminderung reduziert die Bruttomiete von 650 Euro um den Betrag von 78,63 Euro und schuldet daher nur eine Monatsmiete von 571,37 Euro.

Zweckmäßigerweise wird also im nächsten Monat nur dieses geringere Brutto-Mietentgelt überwiesen.

Fazit: Mietminderung berechnen: eine Rechnung mit vielen Unbekannten

Es empfiehlt sich in jedem Fall, für den Zweck der Mietminderung ein detailliertes Protokoll anzulegen, das Auskunft darüber gibt, zu welchen Zeiten welche konkreten Einschränkungen der Mietsache bestanden haben. Auf Basis dieser Aufzeichnungen lässt sich dann der tatsächliche Anspruch auf Mietminderung besser argumentieren und damit auch einfacher berechnen. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte man sich im Zweifelsfall bei der Berechnung der Minderungsquote immer von einem Mieterverein oder Anwalt beraten lassen, bevor man selbsttätig die Mietminderung durchführt.

Denn zugegeben - die Bestimmung der Minderungsquote ist nicht einfach und meist auch umstritten. Weil es bei der Mietminderung keine objektiven Regelungen gibt, an denen man sich orientieren könnte, werden dabei in der Praxis auch die meisten Fehler gemacht. Denn ob etwa eine Einschränkung in Höhe von 21% oder 24% vorliegt, ist oftmals tatsächlich schwer zu entscheiden.

Frau berechnet potenzielle Mietminderung mit Taschenrechner.
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