Bei frostigen Temperaturen ist eine warme Wohnung unbezahlbar. Wer die Miete jeden Monat pünktlich überweist und trotzdem in den eigenen vier Wänden frieren muss, hat die Möglichkeit, die Mietzahlungen zu mindern. Denn eine kaputte Heizung stellt einen nicht unerheblichen Mietmangel dar. Worauf es bei einer Mietminderung bei Heizungsausfall ankommt und wie Betroffene am besten vorgehen, klärt dieser Artikel.
- Fällt die Heizung in einer Mietwohnung aus, ist der Defekt dem Vermieter unverzüglich und bestenfalls schriftlich zu melden.
- Die Miete kann gemindert werden, wenn der Heizungsausfall in der Heizperiode länger als einen Tag anhält und die Zimmertemperaturen niedriger als zwischen 18 und 22 Grad Celsius, je nachdem, welcher Raum betroffen ist, sind. Prinzipiell ist eine Mietminderung ab dem ersten Tag des Ausfalls möglich.
- Die Höhe der Mietminderung bei Heizungsausfall ist individuell festzulegen – in der Regel liegt sie zwischen 10 und 100 Prozent.
- Ob eine Mietminderung gemäß § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) für Betroffene infrage kommt und wie sie vorgehen sollten, klärt z.B. ein Online-Check im SIEGFRIED CLUB.
Ab wann ist eine Mietminderung bei Heizungsausfall möglich?
Grundsätzlich regelt § 536 BGB das Recht auf Mietminderung. Heizungsausfall, Heizungsdefekte oder zu hohe Temperaturen stellen Mängel an einer Mietsache dar, die eine Mietminderung rechtfertigen können. Doch wann und in welcher Höhe Mieter eine Mietminderung bei Heizungsausfall durchsetzen können, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Mit dem folgenden Kurz-Check lassen sich die wichtigsten Voraussetzungen für eine Mietminderung abklären:
- Was ist kaputt? Ein Komplettausfall der Heizungsanlage kann bereits vom ersten Tag an eine Mietminderung rechtfertigen. Ist die Funktionalität der Heizung nur teilweise eingeschränkt, kommt es auf die Auswirkungen des Defekts an. Fällt die Heizung dagegen nur für wenige Stunden aus, ist von geringfügigen Beeinträchtigungen auszugehen, die keine Mietminderung rechtfertigen.
- Welche Folgen hat der Heizungsdefekt? Können aufgrund des Schadens an der Heizanlage bestimmte Räume nicht mehr ordnungsgemäß beheizt werden oder besteht aufgrund von niedrigen Temperaturen Schimmelgefahr, ist eine Mietminderung möglich.
- Wann ist die Heizung ausgefallen? Eine Mietminderung lässt sich in der Regel nur während der Heizperiode im Winter durchsetzen. Außerdem muss der Ausfall mehr als ein paar Stunden andauern. Das Oberlandesgericht Brandenburg hat außerdem entschieden, dass gegebenenfalls tageweise Ausfälle keine Mietminderung rechtfertigen (Az. 3 U 10/07)
Heizungsausfall: Mietminderung orientiert sich am Thermometer
Die Antwort auf die Frage, wann es ohne Heizung zu kalt in der Wohnung wird, hängt in erster Linie vom persönlichen Temperaturempfinden ab. Es gibt jedoch Mindesttemperaturen, die in der Regel als behaglich empfunden werden und während der Heizperiode erreicht werden sollten. In dieser Periode, die in Deutschland vom 1. Oktober bis zum 30. April andauert, sofern nichts Abweichendes im Mietvertrag vereinbart ist, müssen Vermieter dafür sorgen, dass die Heizung ordnungsgemäß funktioniert.
Aus einer Empfehlung des Deutschen Mieterbunds, einem Urteil des Landgerichts Berlin aus dem Jahr 1998 (Az. 64 S 266/97) und weiteren Urteilen ergeben sich Empfehlungen für optimale Temperaturen in Wohnräumen. Demnach muss die zentrale Heizungsanlage so eingestellt sein, dass in Mietwohnungen folgende Temperaturen erreicht werden können:
- Grundsätzlich sollten die Mindesttemperaturen zwischen 20 und 22 Grad Celsius liegen.
- Zwischen 23:00 Uhr und 6.00 Uhr reichen 18 Grad Celsius im Wohnzimmer aus.
- Für das Bad ist eine durchschnittliche Heiztemperatur von 23 Grad Celsius als ideal anzusehen. Geschuldet ist zwischen 6 und 23 Uhr eine Temperatur von 21 Grad Celsius, von 23 bis 6 Uhr von 18 Grad Celsius.
- In Nebenräumen sollten die Temperaturen zwischen 18 und 20 Grad liegen. Dazu gehört zum Beispiel die Küche.
- Im Flur genügt eine Temperatur zwischen 15 und 18 Grad Celsius.
Werden diese Temperaturen nicht erreicht, liegt ein Wohnungsmangel vor, der gegebenenfalls eine Mietminderung rechtfertigt. Das gilt übrigens auch, wenn die Versorgung mit warmem Wasser komplett ausfällt oder das Wasser nicht mindestens 40 bis 50 Grad Celsius erreicht.
Außerhalb der Heizperiode kommt es auf die Außentemperaturen an. Liegen diese tagsüber unter 16 Grad oder bewegen sie sich an drei aufeinanderfolgenden Tagen unter 12 Grad, muss die Heizungsanlage angeschaltet werden, damit sie für Mietende nutzbar ist. Dasselbe gilt, wenn die Zimmertemperatur unter 18 Grad beträgt und die kalte Witterung vorhersehbar ein bis zwei weitere Tage fortbesteht. .
Darauf sollten vor allem Vermieter achten, wenn sie einen Mietvertrag erstellen: Sieht der Vertrag explizit Mindesttemperaturen vor, die unter den Richttemperaturen liegen, oder schließen die vertraglichen Vereinbarungen eine Heizpflicht von Vermieterseite ganz aus, können Mietparteien sich trotzdem auf die Mindesttemperaturen stützen. Denn Individualvereinbarungen im Mietvertrag gelten als unzulässig, wenn sie nachteilig für Mietende sind.
Inwiefern eine Mietminderung in Ihrem Fall rechtens ist, können Sie z.B. über einen Online-Check im SIEGFRIED CLUB prüfen.
Was passiert bei einer Energiekrise?
Im Zuge der durch den Krieg gegen die Ukraine ausgelösten Gaskrise stellte die Bundesnetzagentur für den Ernstfall einer Gasmangellage eine Absenkung der Mindesttemperatur beim Heizen zur Diskussion.
Laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. sei es sinnvoller, der Gasmangellage durch Energieeinsparungen vorzubeugen und Wohngebäude nah an der gesetzlichen Mindesttemperatur auszurichten.
Der Verband schlägt aber auch vor, den Rechtsrahmen in Vorbereitung auf den Ernstfall so anzupassen, dass ein Absenken der Mindesttemperatur auf 18 Grad tagsüber und 16 Grad nachts möglich wäre.
Bis das jedoch umgesetzt ist, müssen Vermieterinnen und Vermieter sich an die aktuell geltenden Vorgaben halten und ansonsten eine Mietminderung hinnehmen.
Auch ein Fall für Mietminderung: Heizung defekt und zu heiß oder zu laut
Eine nicht funktionierende Heizung ist ärgerlich. Doch von den Heizkörpern in einer Mietwohnung können neben Gänsehaut und kalten Füßen noch andere Unannehmlichkeiten ausgehen.
- Fast so schlimm wie eine zu kalte Wohnung ist eine viel zu warme Wohnung. Lässt sich die Heizung nicht mehr regulieren , steigen mit den Temperaturen auch die Heizkosten unnötig an. Eine Mietminderung wegen der Heizung ist in diesem Fall angemessen.
- Die Wohnqualität leidet auch dann, wenn die Heizung zwar funktioniert, aber durch Lärm auffällt, zum Beispiel durch hörbare Klopfgeräusche. In diesem Fall können Mietende eine Kürzung ihrer monatlichen Mietzahlung ansetzen, wenn das Problem nicht behoben wird.
Vorgehen bei Mietminderung wegen Heizungsdefekt
Wenn die Heizung ihren Dienst versagt, müssen Mietparteien als erstes die Vermieterin oder den Vermieter informieren. Am schnellsten erfolgt die Information per Telefon, allerdings sollte auch eine schriftliche Mängelanzeige nicht fehlen, sodass dem Vermieter ausreichend Zeit zur Mangelprüfung und Beauftragung eines Spezialisten zur Verfügung steht.
Da es sich in den meisten Fällen um ein dringendes Anliegen handelt, ist es sinnvoll, eine Frist zu setzen. Üblich sind drei oder vier Tage. Mit diesen Maßnahmen sichern sich Betroffene ab, falls es zu einem Streit vor Gericht kommen sollte:
- Um zu beweisen, dass sie den Schaden wirklich angezeigt haben, sollten Mietende das Schreiben in Form eines Einschreibens mit Rückschein oder Einwurfeinschreibens verschicken.
- Sie sollten ihre Miete ab der Schadensanzeige nur noch unter Vorbehalt zahlen. Hierfür genügt der Hinweis „unter Vorbehalt“ im Rahmen des Verwendungszwecks der Mietüberweisung.
- Sinnvoll ist es, ein Protokoll über die Temperaturen in der Wohnung zu führen. Die Temperaturen sollten idealerweise einmal am Tag und einmal nachts in jedem Raum gemessen und mit der Uhrzeit notiert werden.
- Nachbarn oder Bekannte sollten die eisigen Temperaturen bezeugen können, damit der Schaden im Streitfall eindeutig belegt werden kann.
- Wurde eine Reparatur auf eigene Faust beauftragt, sollten Betroffene das unterschriebene Reparaturprotokoll und gegebenenfalls defekte Teile aufbewahren.
Wer zahlt die Heizungsreparatur?
Die Schadensanzeige verpflichtet Vermietende dazu, die Reparatur der Heizung unverzüglich einzuleiten. Die Kosten dafür tragen die Vermietenden selbst.
Herrschen draußen Minusgrade und sind weder die Hausverwaltung noch der Vermieter erreichbar, dürfen frierende Mieter selbst die Reparatur beauftragen. Das gilt gegebenenfalls auch für den Fall, dass ihr Vermieter mit der Beseitigung des Heizungsdefekts in Verzug geraten ist. Bei Notfällen oder Verzug trägt der Vermieter ebenfalls die Kosten – allerdings dürfen sich die Reparaturen nur auf das Nötigste beschränken.
Oft müssen Mietende die Kosten für selbst beauftragte Handwerksleistungen erst einmal auslegen. Deshalb sollte die Reparatur nur im absoluten Notfall selbst in die Wege geleitet werden.
Was kann man machen, wenn der Vermieter die Heizung nicht repariert?
Im Idealfall kümmert sich der Vermieter umgehend um die Reparatur einer defekten Heizung. Nachdem der Mangel bekannt wurde, sollte innerhalb von drei Tagen zumindest eine Reaktion von der Hausverwaltung oder dem Vermietenden vorliegen. Ist das nicht der Fall und kündigt sich auch kein Handwerksunternehmen bei den Betroffenen an, sind weitere Schritte notwendig:
- Wird die Leistungsfähigkeit der Heizung nicht innerhalb der festgesetzten Frist wiederhergestellt und sind die dafür Verantwortlichen nicht erreichbar, ist spätestens dann eine Mietminderung in Betracht zu ziehen.
- Um die Wohnung wieder normal nutzen zu können, dürfen Betroffene außerdem selbst die Reparatur beauftragen.
Höhe der Mietminderung bei Heizungsausfall
Wenn die Heizung ausfällt, geht das Mietrecht von einem Mietmangel aus. Das bedeutet: Die Mietsache weist einen Fehler auf, wegen dem die Wohnung nicht mehr wie im Vertrag vereinbart genutzt werden kann.
Um welchen Betrag Betroffene ihre Mietzahlungen kürzen können, richtet sich danach, wie sehr der Heizungsdefekt den Gebrauchswert der Wohnung einschränkt. Die folgende Tabelle fasst zusammen, welche Richtwerte für Mietminderungen gelten können. In jedem Fall ist allerdings eine Einzelfallentscheidung erforderlich.
Geringfügiger Heizungsausfall
Temperatur sinkt geringfügig
5-10%
Raumtemperatur zwischen 15 und 18 °C
< 50%
Totaler Heizausfall
Tagelang kalte Wohnung
< 100%
In der Wohnung bleibt es dauerhaft kälter als 16 °C und es drohen Gesundheitsschäden.
100 % oder Recht auf fristlose Kündigung des Mietvertrags
In welcher Höhe Sie Ihre Miete mindern können, können Sie z.B. über einen Online-Check im SIEGFRIED CLUB prüfen.
Wie berechnet man die Mietminderung bei Heizungsausfall?
Die Berechnung der Mietminderung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Es muss zum einen die Minderungsquote bekannt sein und zum anderen muss es eine Bemessungsgrundlage geben. Als Bemessungsgrundlage wird die Warmmiete herangezogen – entweder bezogen auf die gesamte Wohnfläche oder einzelne Räume, je nachdem, wo Mängel auftreten. Außerdem ist die Dauer der Beeinträchtigung relevant.
Fällt die Heizung fünf Tage lang aus und liegen die Temperaturen deshalb nur bei 16 Grad Celsius oder sogar darunter, ergibt sich bei einer Warmmiete von 500 Euro folgende Rechnung:
- 500 € (Warmmiete) / 30 Tage = 25 € * 5 Tage = 125 € * 50 % = 62,50 €
- Verbleibende Miete nach Mietminderung = 437,50 €
Die genaue Höhe der Mietminderung ist von Fall zu Fall individuell festzulegen. Denn dabei kommt es oft auf Feinheiten an und darauf, was im Mietvertrag vereinbart ist. Zahlen Mietende zu Unrecht weniger Miete, kann das im schlimmsten Fall zur Kündigung des Mietvertrags führen.
Damit das nicht passiert, sollten Betroffene sich professionell beraten lassen. So können sie sicher sein, dass ihnen neben der kaputten Heizung nicht noch weitere Nachteile aus dem Mietverhältnis entstehen.
Schadensersatz wegen defekter Heizung?
Neben einer Mietminderung bei Heizungsausfall kann unter Umständen für Mietende auch ein Anspruch auf Schadensersatz entstehen. In diesen drei Fällen lohnt sich der Check, ob ein Schadensersatzanspruch besteht:
- Durch das Verschuldens des Vermieters werden Mängel nicht beseitigt.
- Der Mieter musste sich eine andere Heizquelle anschaffen, um sich vor den gesundheitlichen Folgen des Dauerfrosts in der Wohnung zu schützen.
- Der Vermieter hat sich nicht rechtzeitig darum gekümmert, dass die zu heiße Heizung wieder regulär läuft, und den Mietenden sind dadurch erhöhte Heizkosten entstanden. Sodann sind die erhöhten Heizkosten zu erstatten.
Fazit zur Mietminderung bei Heizungsausfall
Wenn die Heizung ausfällt, ist das vor allem ärgerlich und unbequem. In kalten Wintern kann sich die Wohnqualität dadurch erheblich verschlechtern. Ob Rekordtemperaturen oder milder Winter: Ist die Heizung in der Mietwohnung während der Heizperiode nicht ordnungsgemäß nutzbar und das tagelang, dürfen Mietende über eine Minderung ihrer Mietzahlung nachdenken.
Wie hoch die Mietminderung sein darf, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Betroffene müssen den Heizungsdefekt in jedem Fall schriftlich melden und sollten ihre Miete von diesem Zeitpunkt an nur noch unter Vorbehalt zahlen. Eine Mietminderung auf eigene Faust durchzuführen, ist dagegen keine gute Idee.
Betroffene sollten zunächst Rücksprache mit einem Experten im Mietrecht halten. So stellen sie sicher, dass sie die Miete in einem angemessenen Rahmen mindern und riskieren keine vorzeitige Beendigung ihres Mietvertrags durch den Vermieter .
Mit einem Online-Check im SIEGFRIED CLUB können Sie Ihre Möglichkeit auf Mietminderung schnell und einfach überprüfen.
Juristische Prüfung durch Rechtsanwältin Vanessa Glaser
Dieser Beitrag wurde mit großer Sorgfalt von der SIEGFRIED-Redaktion erstellt und von Vanessa Glaser juristisch geprüft. Glaser ist Rechtsanwältin bei der Milberg Coleman Bryson Phillips Grossman, PLLC. Das Zivilrecht gehört dabei zu ihren Fachgebieten, in denen sie ihreMandanten erfolgreich vertritt.
