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Mietminderung bei Schimmel

Mietminderung bei Schimmel: Was tun bei Schimmelbefall in der Wohnung?

17. August 2022 um 08:08

Schimmel in der Wohnung ist unansehnlich, verbreitet einen modrigen Geruch und gefährdet die Gesundheit. Befällt der ungebetene Gast die eigenen vier Wände, hoffen viele Betroffene auf Mietminderung. Schimmel kann unter Umständen tatsächlich eine Mietminderung rechtfertigen. Dieser Artikel fasst zusammen, was Betroffene wissen müssen.

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Junge Frau entdeckt Schimmel in ihrer Wohnung.
Das Wichtigste in Kürze
  • Um eine Mietminderung wegen Schimmel durchzusetzen, muss die Ursache klar sein.
  • Bei baulichen Mängeln dürfen Betroffene die Miete kürzen. Schimmel aufgrund einer unsachgemäßen Wohnungsnutzung rechtfertigt dagegen keine Minderung der Miete.
  • Im ersten Schritt schafft ein kostenloser Online-Check Klarheit über Chancen und weitere Maßnahmen.

Schimmel in der Wohnung: Mietrecht und Schuldfrage beachten

Laut einer Umfrage von 2020 hatten 38 Prozent der Mieter in den letzten fünf Jahren Schimmel in der Wohnung. Dieser stellt einen Mangel dar, für den Betroffene laut § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) eine Mietkürzung und die Beseitigung verlangen dürfen. Das gilt allerdings nicht für alle betroffenen Wohnungen – sondern nur, wenn der Vermieter oder die Vermieterin schuld ist.

Bei Schimmel Mietminderung: Wann dürfen Betroffene die Miete kürzen?

Ob eine Mietminderung bei Schimmel durchsetzbar ist, hängt von der Ursache des Befalls ab. Liegt ein baulicher Mangel vor, müssen Vermietende den Schaden auf eigene Kosten beheben und den Schimmel beseitigen. 

Typische baubedingte Mängel:

  • mangelhafte Gebäudeabdichtung 
  • Wasserschäden oder Feuchtigkeit im Mauerwerk
  • unzureichende Wärmedämmung
  • baulich bedingte Wärmebrücken
  • eindringendes Regenwasser, etwa durch ein undichtes Dach
Jetzt Möglichkeiten prüfenArrow icon

Wann rechtfertigt Schimmel keine Mietminderung?

Ist der Schimmel in der Wohnung auf eine falsche Nutzung der Räumlichkeiten zurückzuführen, dürfen Betroffene die Miete nicht mindern, etwa bei

  • nicht ausreichender Beheizung,
  • erhöhter Luftfeuchtigkeit in den Räumen, oder
  • unzureichender oder unsachgemäßer Lüftung.

Schimmel im Keller: Mietrecht nicht eindeutig

Schimmel kann auch im Keller entstehen. Sind die Kellerräume deshalb nicht wie vereinbart nutzbar, ist eine Mietminderung wegen Schimmel möglich. Zerstört der Schimmel sogar Gegenstände, die im Keller gelagert sind, haben Mieterinnen und Mieter einen Schadensersatzanspruch.

Allerdings kommt es bei Schimmel im Keller immer auf den Einzelfall an. Gerade bei älteren Gebäuden sind feuchte Keller fast vorprogrammiert. Mieter müssen das schon bei Vertragsschluss bedenken und haben hier also kein Recht auf Mietminderung. In neuen oder sanierten Gebäuden lohnt es sich dagegen, die Chancen auf eine Mietminderung individuell prüfen zu lassen.

Schritte zur Mietminderung: Schimmel anzeigen und dokumentieren

Stellen Mieter Schimmel in ihrer Wohnung fest, sollten sie umgehend handeln. Denn in erster Linie stellt Schimmelbefall eine Gesundheitsgefährdung dar. So gehen Betroffene am besten vor.

Professionelle Schimmelentfernung in Wohnung.

Schritt 1: Bestandsaufnahme über Ausbreitung und Ursache von Schimmel

Tritt Schimmel in der Wohnung auf, sollten Betroffene das Ausmaß des Befalls genau prüfen und dokumentieren – sowohl schriftlich als auch mit Fotos und durch Zeugen. Wichtig ist zudem, die Ursache des Schimmels einzugrenzen:

  • Haben noch weitere Bewohner im Haus Probleme mit Schimmel oder Feuchtigkeit? 
  • Gab es zuvor eine Sanierung, die zur Schimmelbildung geführt haben könnte?
  • Führte das eigene Lüftungsverhalten zur Schimmelbildung?

Schritt 2: Mängelanzeige beim Vermieter

Egal, ob der Schimmel selbstverschuldet ist oder nicht: Er muss dem Vermieter schriftlich angezeigt werden – am besten per Einschreiben. In das Schreiben gehören neben der genauen Beschreibung des Schadens auch eine Frist für die Mängelbeseitigung und die Ankündigung einer Mietminderung.

Schritt 3: Miete unter Vorbehalt zahlen

Bevor der Schimmelbefall behoben werden kann, muss die Ursache gefunden werden. Das übernimmt in der Regel ein Gutachter. Die Beweislast liegt beim Vermietenden. 

Ist der betroffene Mieter sicher, dass der Schimmel auf bauliche Mängel zurückzuführen ist, kann er seine Miete bis zur Beseitigung der Schimmelursache unter Vorbehalt zahlen. Stellt sich später heraus, dass eine Minderung der Miete gerechtfertigt ist, darf die Miete gemindert werden – das gilt auch für bereits geleistete Zahlungen unter Vorbehalt.

Wer die Miete auf eigene Faust und ungerechtfertigt kürzt, gerät womöglich in Zahlungsverzug und riskiert die Kündigung des Mietverhältnisses.

Höhe der Mietminderung bei Schimmel: Tabelle mit Beispielen

Welche Mietkürzung bei Schimmel angebracht ist, hängt neben den Schimmelursachen auch vom Ausmaß des Schadens ab. Die folgende Tabelle zeigt anhand von Gerichtsurteilen, welche Mietkürzungen möglich sind.

Art des Schimmelbefalls
Höhe der Mietminderung
Gerichtsurteil

vereinzelter Schimmel an mehreren Stellen in der Wohnung

Höhe der Mietminderung

10-15%

Gerichtsurteil

Landgericht Berlin, Az. 63 S 690/09

erheblicher Schimmelbefall im Wohnzimmer

Höhe der Mietminderung

50%

Gerichtsurteil

Landgericht Hamburg, Az. 307 S 144/07

Wasserschaden und massiver Schimmelbefall

Höhe der Mietminderung

80%

Gerichtsurteil

Amtsgericht Köln, Az. 65 S 205/89

Schimmel in allen Räumen bis zu einer Höhe von 80 Zentimetern

Höhe der Mietminderung

100%

Gerichtsurteil

Amtsgericht München, Az. 412 C 11503/09

Fazit: Mietminderung bei Schimmel je nach Ursache durchsetzbar

Mieter müssen Schimmel in der Wohnung auf keinen Fall dulden. Wer jedoch für die Beseitigung aufkommen muss und ob eine Mietminderung wegen Schimmel gerechtfertigt ist, hängt von der Ursache des Befalls ab.

Mieter versucht Schimmel zu beseitigen.

Um von Anfang an die richtigen Entscheidungen zu treffen und ihre Miete nicht unberechtigt zu kürzen, sollten Betroffene auf die Expertise von Mietrechtsprofis vertrauen. Den ersten Schritt zu ihrem Recht gehen Mieterinnen und Mieter mit Schimmel an den Wänden mit dem Online-Check von SIEGFRIED.

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