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Mietminderung kein Warmwasser

Mietminderung: Kein Warmwasser, keine volle Miete – so setzen Sie die Kürzung durch

17. August 2022 um 08:28

Bleibt das Wasser in der Mietwohnung kalt, besteht ein Anspruch auf Mietminderung: Kein Warmwasser ist ein Mangel, den Mieter nicht einfach hinnehmen müssen. Welche Mietkürzung angemessen ist und was Betroffene tun müssen, um zu ihrem Recht zu kommen, fasst dieser Artikel zusammen.

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Mieter bemerkt, dass kein Warmwasser aus dem Wasserharn kommt.
Das Wichtigste in Kürze
  • In vermieteten Wohnungen muss jederzeit Warmwasser zur Verfügung stehen.
  • Ist die Wasserversorgung unterbrochen, rechtfertigt dieser Mangel eine Mietminderung. Kaltes Wasser ist ebenfalls ein berechtigter Grund für eine Mietkürzung. 
  • Bevor Betroffene ihre Mietzahlungen reduzieren, müssen sie den Mangel schriftlich beim Vermieter anzeigen.
  • Mit einem kostenlosen Online-Check prüfen Betroffene, welche Mietminderung ihnen zusteht.

Grundsätzliches: Wer ist für die Versorgung mit Warmwasser verantwortlich?

In Deutschland sind Vermieter grundsätzlich dazu verpflichtet, ihre Mietparteien das ganze Jahr lang und rund um die Uhr mit Wasser zu versorgen. Diese Pflicht erstreckt sich auch auf Warmwasser. 

Als Gegenleistung für die Bereitstellung von Warmwasser zahlen Mieter Betriebskosten laut § 2 der Betriebskostenverordnung. Selbst wenn der Mietvertrag die Versorgung mit Warmwasser mit keinem Wort erwähnt, Vermietende aber Betriebskosten kassieren, besteht Anspruch auf Warmwasser in der Mietwohnung.

Dürfen Vermietende in Krisenzeiten die Wassertemperatur senken?

Vor dem Hintergrund der Energiekrise sind viele Bewohner von Mietwohnungen besorgt: Darf man ihnen das warme Wasser abdrehen? Sofern nicht alle Mietparteien einer Reduzierung der Wassertemperatur zustimmen, ist eine solche Verknappung von Warmwasser nicht erlaubt und auch in Krisenzeiten ein Grund für eine Mietminderung.

Kein Warmwasser: Mietminderung durchsetzbar oder nicht?

Fällt die Wasserversorgung aus oder bleibt das Wasser aus dem Wasserhahn kalt, so gilt dieser Zustand als Mangel an der Mietsache. Laut dem Deutschen Mieterbund liegt bereits dann ein Mangel vor, wenn die Wassertemperatur unter 40 Grad Celsius liegt. 

Noch konkretere Angaben hat das Amtsgericht Schöneberg geliefert (Az. 102 C 55/94): Das Wasser muss spätestens nach zehn Sekunden oder höchstens nach fünf Litern Wasserverbrauch eine Temperatur von 45 Grad erreichen. 

Das müssen Betroffene zusammengefasst wissen:

  • Die Ursache für einen Mangel an Warmwasser ist unerheblich – fällt zum Beispiel der Boiler aus, der das Wasser erhitzt, muss dieser repariert werden. 
  • Grundsätzlich sollte die Wassertemperatur zwischen 40 und 50 Grad Celsius liegen – und zwar ohne lange Vorlaufzeit und ohne, dass erst literweise Wasser im Abfluss verschwindet. 
  • Beeinträchtigungen bei der Wasserversorgung gelten als Mangel und dürfen laut § 536 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) durch eine Mietminderung quittiert werden.

Kein Warmwasser: Wie lange zumutbar?

Sobald die Versorgung mit Warmwasser nicht mehr gewährleistet ist, gilt der Zustand bereits als unzumutbar. Denn mit ihren Betriebskosten zahlen Mieter im Voraus für eine funktionierende Wasserversorgung.

Heißes Wasser kommt aus Wasserhahn.

Das Wasser muss nicht einmal komplett ausfallen. Endet die morgendliche Dusche im Winter mit einem Kälteschock oder bleibt das Wasser im Sommer oder nachts kalt, ist auch in diesen Fällen eine Mietminderung gerechtfertigt. Schwankungen und lauwarmes Wasser sind ebenfalls berechtigte Gründe, um die Miete zu kürzen.

Wie erreichen Betroffene ohne Warmwasser Mietminderung?

Damit eine Mietminderung rechtmäßig durchgesetzt werden kann, sind folgende Punkte zu beachten:

  • Um eine Mietminderung wegen Warmwasserausfall durchsetzen zu können, ist zunächst eine Mängelanzeige beim Vermietenden erforderlich. Diese sollte schriftlich und am besten per Einschreiben erfolgen. 
  • Im Schreiben an den Vermieter sollte neben der genauen Beschreibung der Situation auch eine Frist für die Beseitigung des Mangels angegeben sein. Wird dieser nicht innerhalb der Frist behoben, darf die Miete gekürzt werden.
  • Anstatt ihre Miete allerdings eigenmächtig zu kürzen oder die Mietzahlung ganz einzustellen, sollten Betroffene ihren Vermieter zuerst darüber informieren, dass sie die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlen. 
  • Mit Hilfe von Mietrechtsprofis können Betroffene dann in Ruhe herausfinden, in welcher Höhe sie ihre Miete rechtmäßig kürzen dürfen, und können die Zahlungen rückwirkend mindern.

Wie hoch darf eine Mietminderung ausfallen?

Welche Quote ist angemessen für eine Mietminderung, wenn kein Warmwasser vorhanden ist? Die Tabelle fasst Beispiele aus Gerichtsentscheidungen zusammen, die als grobe Orientierung dienen.

Art des Ausfalls
Höhe der Mietminderung
Gerichtsurteil

Ausfall des Warmwassers zwischen 22:00 Uhr und 7:00 Uhr

Höhe der Mietminderung

7,5%

Gerichtsurteil

Amtsgericht Köln, Az. 206 C 251/94

Komplettausfall beim Warmwasser

Höhe der Mietminderung

15%

Gerichtsurteil

Amtsgericht Regensburg, Az. 3 C 551/87

keine Heizung, kein Warmwasser und keine Kochmöglichkeit aufgrund ausgefallener Gasversorgung

Höhe der Mietminderung

60% im Sommer, 85% im Winter

Gerichtsurteil

Amtsgericht Nürnberg, Az. 16 C 127/16

Wichtig für die Festlegung der Quote für die Mietminderung ist, welches Ausmaß der Mangel im individuellen Fall annimmt und welche Umstände zu Problemen bei der Wasserversorgung geführt haben.

Die folgenden Faktoren spielen eine Rolle für die Mietminderung, wenn Warmwasser nicht mehr zur Verfügung steht:

  • Ist die Wasserversorgung komplett ausgefallen?
  • Fließt das Wasser, bleibt aber kalt?
  • Wie lange dauert es, bis das Wasser warm wird?
  • Wie viel Wasser fließt ab, bis eine akzeptable Temperatur erreicht wird?
  • Betrifft der Mangel nur das Bad oder auch die Küche?

Fazit zur Mietminderung: Kein Warmwasser stellt Mietmangel dar

Kaltes Wasser ist nicht nur ein Ärgernis für Mieter, sondern auch ein Mangel an der Mietsache. Per Gesetz haben Betroffene deshalb das Recht, ihre Mietzahlungen um einen angemessenen Betrag zu kürzen.

Mieter versucht in der Dusche das Warmwasser aufzudrehen, aber es funktioniert nicht.

Wie hoch die Mietminderung ausfallen darf und ob sie wirklich gerechtfertigt ist, sollten Betroffene mit Unterstützung eines Experten herausfinden. Denn eine ungerechtfertigte Mietminderung beeinträchtigt nicht nur das Verhältnis zum Vermieter, sondern kann auch die Kündigung des Mietvertrags nach sich ziehen. 

Der Online-Check von SIEGFRIED dient als erste Orientierung für alle, die nur Probleme mit der Warmwasserversorgung haben und die Beeinträchtigung ihrer Wohnqualität nicht hinnehmen wollen. Das gilt übrigens nicht nur, wenn das Wasser kalt bleibt, sondern auch wenn die Heizung ausfällt.

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