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Mietminderung bei Wasserschaden

Mietminderung bei Wasserschaden

19. August 2022 um 10:31

Schimmel, Heizungsausfall oder Lärm sind die wohl bekanntesten Gründe einer Mietminderung. Was viele nicht wissen – auch wer einen Wasserschaden in seiner Wohnung entdeckt, kann für diesen oftmals die Miete mindern. In diesem Beitrag erfahren Mieter alles Wissenswerte rund um den Wasserschaden in der Mietwohnung: Wie entsteht er? Was sind im Notfall die ersten Schritte? Wann kommt eine Mietminderung in Betracht und in welcher Höhe?

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Verzweifelte Mieterin telefoniert mit Vermieter wegen eines Wasserschadens.
Das Wichtigste in Kürze
  • Mieter sollten einen Wasserschaden mit Fotos und Zeugen umfassend dokumentieren.
  • Mieter müssen einen Wasserschaden umgehend dem Vermieter melden. Der Zeitpunkt dieser Mängelanzeige ist wichtig für die Mietminderung.
  • Zunächst kommt der Vermieter für die Beseitigung eines Wasserschadens auf.
  •  Eine erste Einschätzung zur potenziellen Mietminderung bei Wasserschäden liefert ein Online-Check.

Was tun bei Wasserschaden? - Erste Schritte

Entdecken Mieter einen Wasserschaden, ist die Aufregung erstmal groß. Sie sollten dann jedoch schnell handeln. Die folgenden  Maßnahmen bieten Mietern eine erste Orientierung, was im Ernstfall zu tun ist.

Sofortmaßnahmen: Schaden eindämmen, Wertvolles sichern

Eindämmung des Schadens: Mieter sollten versuchen, eine Ausweitung des Schadens zu verhindern. Dabei spielen Art und Ursache des Wasserschadens eine große Rolle. Ein Leck am Dach ist mit bloßem Auge schließlich ebenso wenig sichtbar wie eine geplatzte Wasserleitung. Erste Maßnahmen: Wasser abdrehen, Stromzufuhr unterbrechen (sonst droht ggf. ein Kurzschluss).

Sicherung wichtiger Gegenstände: Persönliche Gegenstände, wichtige Unterlagen, Elektrogeräte, Teppiche, wertvolle Möbel oder Kleidungsstücke sollten Mieter der Gefahrenzone des Wasserschadens schaffen und sichern.

Schadensdokumentation: Mieter sollten den Wasserschaden ausführlich dokumentieren, indem sie Fotos von Raum, Wasserflecken und beschädigten Gegenständen machen. Wenn möglich, sollten sie auch Augenzeugen hinzuziehen, z.B. den Partner oder einen Nachbarn. Dies ist wichtig, um das Ausmaß des Schadens gegenüber dem Vermieter (Mietminderung) und beteiligten Versicherern belegen zu können.

Wasserschaden beim Vermieter anzeigen und Nachbarn informieren

  1. Vermieter benachrichtigen: Der Vermieter muss schnellstmöglich über den Wasserschaden informiert werden. Zu Beweiszwecken sollte das (auch) auf schriftlichem Wege erfolgen. Die Mängelanzeige beim Vermieter markiert den Zeitpunkt, ab dem die Mietminderung berechnet wird. Achtung: Wenn Mieter einen Mangel wie einen Wasserschaden nicht anzeigen und die ungekürzte Miete weiterzahlen, besteht die Gefahr, das Minderungsrecht zu verwirken. Im Zusammenhang mit der Mängelanzeige sollten Mieter dem Vermieter eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen. Schließlich steht ihm das sog. Abhilferecht zu, welches vorsieht, dass die Miete nur bis zur Beseitigung des Wasserschadens gemindert werden kann. In Einzelfällen, z.B., wenn der Vermieter nicht erreichbar und sofortiges Handeln erforderlich ist, hat der Mieter ein Selbsthilferecht.
  2. Nachbarn informieren: Da bei Wasserschäden immer die Gefahr besteht, dass weitere Wohnungen betroffen sind, sollten Mieter die Nachbarn warnen.
  3. Versicherung kontaktieren: Bei eigenen Schäden greift die Hausratversicherung. Bei Wasserschäden, die Mieter selbst beim Nachbarn verursacht haben, ist die Privathaftpflichtversicherung zuständig.

Wasserschaden? Mietminderung!

Wenn die Ursache des Wasserschadens ermittelt ist, führt sie meist recht schnell zum Verursacher. Ein geschädigter Mieter, der den Wasserschaden nicht (mit)verursacht hat, kann – je nach Art und Umfang des Schadens – die Miete mindern und Schadensersatz vom Verursacher fordern.

Wasserschaden auf Parkettboden in Wohnung.

Mögliche Ursachen eines Wasserschadens

Zunächst ist die Ursache des Wasseraustritts zu ermitteln, wie etwa

  • Waschmaschine: Auslaufen einer Waschmaschine, weil ein Schlauch undicht oder geplatzt ist
  • Rohrbruch: Platzen von Leitungen oder Rohrbruch durch Frost, Rost, undichte Stellen, Verschleiß oder Bauarbeiten
  • Fenster: Fenster, die undicht sind oder bei Unwetter offen gelassen wurden
  • Wasserbett: Platzen eines Wasserbetts
  • Flachdach: Stehendes Regenwasser, das nicht richtig abläuft, dringt durch Lecks, Risse oder andere kleine Schäden in das Flachdach ein
  • Naturereignis: Hochwasser, Starkregen

Welche Kosten verursacht ein Wasserschaden?

Die Liste denkbarer Folgen und Folgekosten eines Wasserschadens ist lang:

  • Fehlende Nutzbarkeit einzelner Räume bis hin zur Unbewohnbarkeit der ganzen Wohnung 
  • Schäden an Dokumenten, Möbeln, Kleidung, Wertgegenständen, Gemälden, Teppichen etc.
  • Hotelkosten
  • Trocknungsgeräte samt Betriebskosten
  • Heizkosten zwecks Trockenlegung
  • Baulärm
  • Schimmel
  • Kosten für Gutachter und Handwerker

Wer kommt für den Wasserschaden und die Folgeschäden auf?

Kennt man erstmal die Ursache des Wasserschadens, ist der Verursacher meist schnell gefunden. Das kann der Mieter selbst sein, aber auch ein Nachbar, der Vermieter oder höhere Gewalt wie etwa ein schweres Unwetter.

Die Beweislast trägt zunächst der Vermieter. Er muss nachweisen, dass die Ursache des Wasserschadens nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt. Wenn ihm das gelingt, liegt die Beweislast als Nächstes beim Mieter.

Wenn der Mieter den Wasserschaden nicht selbst verursacht hat, ist er zur Mietminderung berechtigt. Dies gilt selbst dann, wenn auch den Vermieter keine Schuld trifft (sondern z.B. den Nachbarn) und er keinerlei Einfluss auf das schadensverursachende Geschehen hatte. Denn: Der Vermieter hat sich vertraglich verpflichtet, den mangelfreien Gebrauch der Wohnung zu gewähren. Ein Wasserschaden ist ein Mangel, der ggf. zur Mietminderung berechtigt.

Der Vermieter kommt daher auch zunächst für die Beseitigung des Wasserschadens auf. Schließlich will er rasch den Grund für die Mietminderung beseitigen und die betroffene Wohnung wieder in den vertragsgemäßen Zustand versetzen. Sofern der Vermieter den Wasserschaden nicht selbst verursacht hat, kann er den Verursacher in Regress nehmen und die Kosten der Instandsetzung zurückfordern.

Kann eine Mietkürzung bei Wasserschaden rückwirkend geltend gemacht werden?

Mieter müssen einen Wasserschaden dem Vermieter schnellstmöglich melden. Diese Schadensanzeige markiert  den Anfangszeitpunkt einer späteren Mietminderung. Doch welche Konsequenzen hat es, wenn Mieter die Schadensanzeige vor Aufregung vergessen oder deutlich verspätet vornehmen?

Wenn die Mängelanzeige unterbleibt, verwirkt der Mieter unter Umständen sein Recht auf Mietminderung. Einige Monate vorbehaltloser, ungekürzter Mietzahlung suggerieren, dass der Mieter sich mit dem Mangel abgefunden hat. Rückwirkend können Mieter eine Mietminderung für einen Wasserschaden daher nur selten geltend machen.

Mietminderungstabelle: Berechnung der Mietminderung bei Wasserschaden

Wenn Mieter einen Wasserschaden erleiden und daraufhin die Miete mindern wollen, wissen sie oft nicht, in welchem Umfang eine Mietminderung realistisch ist. Hier kann eine Mietminderungstabelle helfen und erste Orientierung bieten. Mietminderungstabellen enthalten eine Übersicht von Urteilen mit den von Gerichten in bestimmten Schadensfällen bewilligten Minderungsquoten.

Mietminderung nach Wasserschaden: Was muss man bei der Berechnung berücksichtigen?

Der Umfang der Mietminderung korreliert bei einem Wasserschaden mit dem Ausmaß des Schadens in der Wohnung. Das Gesetz bezeichnet das in § 536 Abs. 1 BGB als "einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt". Dabei muss jedoch stets der Einzelfall betrachtet werden. Beispiele von Mietminderungen in Folge von Wasserschäden:

Art des Wasserschadens
Mietminderung
Gerichtsurteil

Komplette Durchfeuchtung der Wohnung

Mietminderung

100%

Gerichtsurteil

LG Berlin, MM 88, 148

Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers wegen einsturzgefärdeter Decke

Mietminderung

30%

Gerichtsurteil

AG Bochum, WuM 79, 74

Unbenutzbarkeit des Arbeitszimmers

Mietminderung

20%

Gerichtsurteil

AG Köpenick, Urteil v. 2.12.2011, Az 7 C 243/11

Wassereintritt durch undichte Fenster

Mietminderung

5%

Gerichtsurteil

LG Berlin, MDR 82, 671

Von den Gerichten bereits beurteilte Fälle können allenfalls Ansatzpunkte dafür liefern, inwieweit eine Mietminderung zulässig sein könnte. Mieter, die eigenmächtig in zu hohem Umfang die Miete mindern, riskieren eine Klage wegen Mietrückständen. Insofern ist es ratsam, kooperativ mit dem Vermieter zu kommunizieren oder sich kurzfristig fachkundigen Rat einzuholen.

Tipp

Wenn Mieter nicht sicher sind, ob oder in welcher Höhe sie die Miete kürzen dürfen, bleibt alternativ noch die Mietzahlung unter Vorbehalt (vgl. §§ 536, 536b BGB).

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Kommt auch eine Mietminderung für Trocknungsgeräte infrage?

Sind Wände und Böden nach einem Wasserschaden besonders nass, kommen in der Regel Trocknungsgeräte zum Einsatz. Auch dafür ist eine Mietminderung möglich. Das ist der Fall, wenn die Trocknungsgeräte als erheblicher Mangel für die Wohnung gelten. Das heißt: Sind Trocknungsgeräte zum Beispiel lauter als 50 dB, können Mieter ihre Wohnung nur bedingt oder gar nicht mehr nutzen. Eine Mietminderung bei Trockungsgeräten ist dann wahrscheinlich.

Wie hoch eine Mietminderung für Trocknungsgeräte ausfallen darf, ist vom konkreten Fall abhängig. Grundsätzlich gilt: Je weniger eine Wohnung benutzbar ist, desto mehr können Mieter mindern. Entscheidende Faktoren dabei sind die Anzahl der betroffenen Zimmer, die Art und Funktion der betroffenen Zimmer, die Dauer der Trocknungsmaßnahmen und die Lautstärke der Trocknungsgeräte.

Das Amsgericht Schöneberg entschied beispielsweise, dass eine Wohnung, in der Trocknungsgeräte mit einem Geräuschpegel von dauerhaft 50 dB zum Einsatz kommen, unbewohnbar ist. Die Mietminderung liegt daher bei 100 Prozent (Urteil vom 10.04.2008, Az. 109 C 256/07). Hat ein Wasserschaden Schimmel, Feuchtigkeit und Bauarbeiten verursacht und müssen Mieter Trocknungsgeräte in ihrer Wohnung hinnehmen, ist eine Mietminderung von 80 Prozent angemessen. Das entschied das Amtsgericht Köln (Urteil vom 25.10.2011, Az. 224 C 100/11).

Wasserschaden? Ein Fall für die Versicherung!

Wasserschäden in Mietwohnungen führen regelmäßig zu Streit zwischen den Mietparteien. Streit, der in vielen Fällen vermieden werden könnte. Denn: Mietkürzungen nach Wasserschäden sind ein klassischer Fall für die Wohngebäudeversicherung des Vermieters. § 9 Nr. 1 VGB 2010 legt dazu fest: Der Versicherer kommt im Versicherungsfalle dafür auf, wenn es zu berechtigten Mietminderungen oder Mietausfällen kommt.

Wie lässt sich ein Wasserschaden vermeiden?

Es gibt ein paar Vorkehrungen, die Mieter treffen können, um dem finanziellen Risiko eines Wasserschadens vorzubeugen:

  • Versicherungen: Als Basis-Versicherungsschutz brauchen Mieter eine Hausratversicherung und eine Haftpflichtversicherung. Wer ein großes Aquarium oder ein Wasserbett besitzt, sollte überlegen, dieses direkt mitzuversichern.
  • Vorsichtsmaßnahmen: Der Geschirrspüler oder die Waschmaschine sollten in der Wohnung nicht allein laufen, insbesondere, wenn sie keine Wasserstop-Funktion haben. Im Falle eines daraufhin eintretenden Wasserschadens verweigert die Versicherung sonst möglicherweise die Zahlung.
  • Schlauchkontrolle: Mieter sollten die Schläuche der Geschirrspülmaschine und der Waschmaschine  ab und zu auf Sitz und Dichtigkeit untersuchen und im Zweifel austauschen.
  • Abfluss frei: Der Abfluss des Balkons darf nicht verstopfen, damit Regenwasser stets frei abfließen kann.
  • Fenster zu: Bevor Mieter ihre Wohnung verlassen, sollten sie sämtliche Fenster schließen, um bei eintretendem Regen vor einem potenziellen Wasserschaden geschützt zu sein.

Fazit: Unverschuldeter Wasserschaden macht Mietminderung möglich

Wasserschäden sind unangenehm. Insbesondere bei größeren Schäden, die erst spät entdeckt werden, ist schnelles Handeln erforderlich. Der Mieter muss erste Maßnahmen vornehmen, Ansprechpartner der Gebäudeversicherung ist aber der Vermieter.

Wasserschaden weicht Wohnungsdecke auf.

Das kann die Kommunikation erschweren und zu Spannungen führen, insbesondere wenn die Nerven blank liegen und einedie Mietminderung im Raum steht. Hier ist rascher, fachkundiger Rat Gold wert.

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