Mietvertrag - Das sollten Vermieter und Mieter wissen
geprüft von Philipp Franz
Rechtsanwalt für Verbraucherrecht
Wie muss ein Mietvertrag aussehen? Wie lange ist die Kündigungsfrist für die Wohnung und welche Sonderformen des Mietvertrags gibt es? Hier erfahren Mieter und Vermieter alles rund um den Mietvertrag und wie sie bei Unklarheiten und Streitigkeiten Hilfe finden.
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- Ein Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen Vermieter und Mieter über eine Wohnung, in dem wechselseitige Pflichten festgelegt sind.
- Der Mietvertrag sollte nicht nur die grundlegenden Angaben zur Wohnung und Miete enthalten, sondern auch Regelungen zur Mietkaution, Reparaturen und Nebenkosten.
- Mieter können einen Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen - Vermieter können dagegen nur aus wenigen Gründen kündigen.
- Eine erste Einschätzung zu Mietangelegenheiten erhalten Mieter und Vermieter über den Online-Check im SIEGFRIED CLUB.
- Allgemeines zum Mietvertrag
- Was sollte in einem Mietvertrag festgehalten sein?
- Kündigung und Dauer des Mietvertrags
- Kündigungsfrist Wohnung Rechner - individuelle Kündigungsfrist berechnen
- Sonderformen des Mietvertrags
- Mietvertrag selber aufsetzen oder mit Hilfe eines Anwalts?
- Fazit: Rechtliche Beratung zum Mietvertrag lohnt sich
Allgemeines zum Mietvertrag
Ein Mietvertrag ist ein Vertrag, der zwischen Vermieter und Mieter geschlossen wird und jeweils Pflichten enthält, die erfüllt werden müssen. Allgemein finden sich die gesetzlichen Regelungen zum Mietvertrag in den §§ 535 bis 580 a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Der Inhalt und die Hauptpflichten des Mietvertrages sind in § 535 BGB geregelt. Demnach ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Mieter ist wiederum verpflichtet, die vereinbarte Miete zu bezahlen.
Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften, wie ein Mietvertrag aussehen muss. Prinzipiell kann dieser daher sogar mündlich abgeschlossen werden.
Was sollte in einem Mietvertrag festgehalten sein?
Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden. Es gibt wenige “Pflichtangaben”, die unbedingt bei der Erstellung eines Mietvertrags beachtet werden müssen:
- Name aller Mieter und Vermieter mit Anschrift
- Angaben zur Wohnung (Zimmeranzahl, Quadratmeter, Adresse, mitvermietete Räume wie Keller oder Dachboden)
- Beginn des Mietverhältnisses und Angabe zur Dauer bzw. ob es sich um ein unbefristetes oder befristetes Mietverhältnis handelt
- Höhe der Miete
- Angabe zur Übernahme der Nebenkosten
In der Praxis wird jedoch in einem Mietvertrag meist noch mehr geregelt – das empfiehlt sich auch, um Missverständnissen und späteren Auseinandersetzungen vorzubeugen. Diese Punkte sollten in einen Mietvertrag ebenfalls aufgenommen werden:
- Regelung zur Mietkaution und deren Höhe
- Regelung zu etwaigen Mieterhöhungen
- Voraussetzungen für Mietminderung
- Vorgaben zu Reparaturen bzw. Schönheitsreparaturen
- Regeln für die Tierhaltung in der Wohnung
Nebenkosten
Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, sind Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum und die Bewirtschaftung der Wohnung entstehen (§ 1 Betriebskostenverordnung). Einige Betriebskosten können Vermieter auf ihre Mieter umlegen. Dazu gehören zum Beispiel Energiekosten, Abwassergebühren, Grundsteuer oder Hausmeisterkosten. Andere wiederum darf der Vermieter nicht von seinen Mietern verlangen, beispielsweise Kosten für Instandhaltung, Verwaltung oder Kontoführungsgebühren.
Es gibt keine gesetzliche Regelung, die den Mieter verpflichtet, Nebenkosten zu bezahlen. Daher muss der Vermieter diese Vereinbarung in den Mietvertrag aufnehmen. Fehlt sie, muss der Mieter nur die Kaltmiete für die Wohnung bezahlen.
Um die Nebenkosten ordnungsgemäß im Mietvertrag zu vereinbaren, reicht es, wenn dort eine entsprechende Klausel steht. Die Nebenkosten müssen nicht detailliert aufgeführt werden. Jedoch muss die Klausel rechtssicher formuliert werden. Die Formulierung “Der Mieter zahlt die Nebenkosten” reicht zum Beispiel nicht aus. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Vermieter sich daher auf die Betriebskostenverordnung beziehen. Experten empfehlen diese oder eine ähnliche Formulierung: “Der Mieter trägt die umlagefähigen Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung.”
In der Regel werden die Nebenkosten über eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung abgerechnet. Das bedeutet, der Mieter überweist gemeinsam mit der Miete einen bestimmten monatlichen Betrag für die Nebenkosten. Einmal im Jahr erstellt der Vermieter dann eine Nebenkostenabrechnung, die entweder eine Nachzahlung oder eine Gutschrift für den Mieter ergibt. Vermieter sollten die Betriebskostenvorauszahlung immer so realistisch kalkulieren, dass der Mieter keine hohen Nachzahlungen leisten muss. Denn diese können schnell zu Unmut und damit einer Belastung des Mietverhältnisses führen. Bei der realistischen Einschätzung kann zum Beispiel die jährliche Durchschnittsrechnung des Deutschen Mieterbundes helfen.
Mietkaution
Eine Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses beim Vermieter hinterlegt – zum Beispiel für den Fall von Mietrückständen oder Beschädigungen in der Wohnung.
Gemäß § 551 BGB darf die Mietkaution maximal drei Monatskaltmieten betragen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution auf einem eigenständigen Konto bei der Bank anzulegen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses erhält der Mieter die Kaution verzinst zurück. Da es heute kaum mehr Zinsen für Spareinlagen gibt, kann theoretisch auch eine andere Anlageform für die Kaution vereinbart werden.
Miethöhe
Im Mietvertrag wird auch die Höhe der monatlichen Miete vereinbart. Die Grundmiete wird auch als Kaltmiete bezeichnet. Rechnet man die Nebenkostenvorauszahlung hinzu, ergibt sich daraus die Warmmiete.
Mieter sollten vor Unterzeichnung des Mietvertrages überprüfen, ob die Miete angemessen und ortsüblich ist. Dafür können sie einen Blick in den örtlichen Mietspiegel werfen, der meistens auf der Webseite der Stadt oder Gemeinde veröffentlicht wird. Wenn am entsprechenden Ort die Mietpreisbremse gilt, darf der Vermieter nicht mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
Außerdem kann im Mietvertrag eine sogenannte Staffelmiete vereinbart werden. Dann steigt die Miete zu festgelegten Zeitpunkten automatisch um einen bestimmten Betrag an – jedoch höchstens einmal im Jahr. Sollte eine Staffelmiete vereinbart worden sein, so muss im Mietvertrag der genaue Zeitpunkt und der neue Betrag der Miete für jede Mieterhöhung festgehalten werden.
Reparaturen
Normalerweise ist für alle Reparaturen in der Wohnung der Vermieter zuständig. Im Mietvertrag kann aber vereinbart werden, dass der Mieter kleine Reparaturen selbst übernimmt. Gibt es eine entsprechende Kleinreparaturklausel im Mietvertrag, müssen diese Punkte geregelt werden:
- Was ist unter Kleinreparaturen zu verstehen? Allgemein versteht man darunter Reparaturen an Gegenständen, die zur Wohnung gehören und die der Mieter unmittelbar berührt und häufig benützt, zum Beispiel Wasserhähne oder Türklinken.
- Wie hoch ist die Obergrenze pro Reparatur? Hierbei gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Im Streitfall müssen Gerichte entscheiden, ob die Höhe wirksam ist. In vergangenen Entscheidungen wurde ein Betrag von bis zu 120 Euro als angemessen gewertet.
- Wie hoch ist die Jahreshöchstgrenze? Auch alle Kleinreparaturen zusammen dürfen einen bestimmten Betrag nicht übersteigen. Hierzu gibt es ebenfalls keine gesetzliche Regelung. Experten halten maximal 8 Prozent der Jahresmiete ohne Heiz- und Nebenkosten für angemessen.
Zudem können sogenannte Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vereinbart werden. Darunter fallen Arbeiten wie Tapezieren oder Streichen. Aber auch hier darf der Vermieter nicht einfach irgendetwas bestimmen. Wann der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung zu renovieren, hat sich aus der Rechtsprechung ergeben – die Küche beispielsweise alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre. Wer seine Wohnung dagegen unrenoviert übernommen hat, muss diese auch nicht renoviert zurückgeben.
Bezüglich Klein- und Schönheitsreparaturen gibt es viele unzulässige Klauseln in Mietverträgen, die Mieter benachteiligen. Eine unrechtmäßige Klausel im Mietvertrag hat die Folge, dass Mieter überhaupt nicht renovieren müssen. Mieter sollten daher ihren Mietvertrag genau überprüfen und im Zweifel Hilfe bei Experten suchen.
Untermietvertrag
Ein Untermietvertrag ist ein Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter der Wohnung und einem weiteren Mieter oder weiteren Mietern (Untermieter). Eine Untervermietung kann zum Beispiel erfolgen, wenn der Mieter vorübergehend ins Ausland geht oder er einen Mitbewohner aufnehmen will, weil er die Miete nicht mehr allein bezahlen kann.
Wer seine Wohnung untervermieten möchte, muss seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. Dieser muss in den meisten Fällen seine Zustimmung erteilen, vor allem, wenn es um die Untervermietung der gesamten Wohnung oder einzelner Zimmer geht. Die Erlaubnis zur Untervermietung sollten Mieter sich schriftlich geben lassen und mit dem Untermieter einen schriftlichen Mietvertrag schließen.
In den Untermietvertrag sollten die gleichen Punkte aufgenommen werden wie in den Mietvertrag. Darüber hinaus können noch weitere Regelungen zum Zusammenleben bzw. der Nutzung der Wohnung getroffen werden, zum Beispiel zu gemeinschaftlich genutzten Gegenständen. Zudem sollte vereinbart werden, ob und wie sich der Untermieter an Reparaturen in der Wohnung beteiligt oder falls Küchengeräte ersetzt werden müssen.
Kündigung und Dauer des Mietvertrags
Meistens werden Mietverträge unbefristet geschlossen. Sie enden mit der Kündigung des Mietverhältnisses. Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, endet er an dem Tag, der als Ende des Mietverhältnisses vereinbart wurde.
Die Kündigungsfristen eines Mietvertrags lauten wie folgt:
Kündigungsfrist für Mieter
Mieter können ihre Wohnung immer innerhalb einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen, egal wie lange sie bereits in der Wohnung wohnen.
Kündigungsfrist für Vermieter
Vermieter dürfen einen Mietvertrag nur in Ausnahmefällen kündigen, zum Beispiel wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt oder ein berechtigtes Interesse an Eigenbedarf besteht.
Für Vermieter richten sich die Kündigungsfristen danach, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht:
Bis 5 Jahre
3 Monate
5 bis 8 Jahre
6 Monate
Ab 8 Jahren
9 Monate
Die Kündigung muss von beiden Seiten in Schriftform erfolgen und von allen Mietern bzw. Vermietern unterschrieben werden.
Falls im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist als die gesetzliche vereinbart wurde, gilt diese nur für den Vermieter. Wurde hingegen eine kürzere Kündigungsfrist festgelegt, gilt sie nur für den Mieter. Der Vermieter muss trotzdem die gesetzliche Frist einhalten.
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Sonderformen des Mietvertrags
Neben dem bereits genannten Untermietvertrag gibt es noch weitere Sonderformen des Mietvertrags.
Befristeter Mietvetrag/Zeitmietvetrag
Bei einem befristeten Mietvertrag bzw. Zeitmietvertrag endet das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt, ohne dass eine Kündigung erfolgen muss. Ein Zeitmietvertrag darf jedoch nur abgeschlossen werden, wenn der Vermieter dafür einen Grund hat. Dazu zählt:
- Der Vermieter will die Wohnung später selbst oder für nahe Angehörige nutzen.
- Er will die Wohnung nach der vereinbarten Mietzeit abreißen, umbauen oder renovieren.
- Er will die Wohnung später als Werkswohnung vermieten, zum Beispiel an einen Hausmeister.
Eine Obergrenze für die Befristung gibt es nicht. Es kann also auch ein Zeitmietvertrag für 15 Jahre abgeschlossen werden.
Staffelmietvertrag
In einem Staffelmietvertrag werden bereits zu Beginn des Mietverhältnisses kommende Mieterhöhungen festgelegt. Diese Regeln gelten für einen wirksamen Staffelmietvertrag:
- Der Staffelmietvertrag muss schriftlich erfolgen und sowohl Vermieter als auch Mieter müssen unterschreiben.
- Der Betrag, um den sich die Miete erhöht, muss in Euro als Gesamtbetrag angegeben werden. Unzulässig ist ein Prozentsatz oder ein Quadratmeterpreis.
- Zwischen den Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
- Mindestens eine Staffel muss vereinbart sein.
Mietvertrag selber aufsetzen oder mit Hilfe eines Anwalts?
Natürlich können Vermieter und Mieter einfach den Mietvertrag ohne anwaltliche Beratung erstellen und unterzeichnen.
Jedoch kann es sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter sinnvoll sein, sich anwaltliche Hilfe bezüglich des Mietvertrags zu holen.
Vermieter können sich durch einen Anwalt einen rechtssicheren Mietvertrag aufsetzen lassen und so sichergehen, dass dieser die rechtlichen Vorgaben erfüllt und alle wichtigen Vereinbarungen enthält.
Mieter wiederum sollten einen Mietvertrag anwaltlich überprüfen lassen, bevor sie ihn unterschreiben. Denn oft enthalten Mietverträge Klauseln, die Mieter unzulässig benachteiligen. Ein Anwalt erkennt unrechtmäßige Vereinbarungen und sorgt dafür, dass Mieter nur die Verpflichtungen eingehen, die gesetzlich vorgeschrieben sind.
Fazit: Rechtliche Beratung zum Mietvertrag lohnt sich
Für beide Seiten kann es sich also lohnen, einen Mietvertrag durch einen Rechtsanwalt überprüfen bzw. aufsetzen zu lassen. Ein Mietverhältnis bietet viele Anlässe für Konflikte, denen man durch einen rechtssicheren Mietvertrag vorbeugen kann. So können durch eine frühzeitige Beratung durch Experten viele Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter verhindert werden.
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Juristische Prüfung durch Rechtsanwalt Philipp Franz
Dieser Beitrag wurde mit großer Sorgfalt von der SIEGFRIED-Redaktion erstellt und von Philipp Franz juristisch geprüft. Der Verbraucherschutz gehört zu seinen Fachgebieten, in denen er Mandanten erfolgreich vertritt.
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