Abmahnung des Mieters – der letzte Schritt vor der Kündigung

Mit der Abmahnung macht der Vermieter den Mieter auf eine Pflichtverletzung aufmerksam und fordert ihn auf, das Verhalten in Zukunft zu unterlassen bzw. einen Zustand binnen einer gewissen Frist wiederherzustellen. Für den Fall, dass er dem nicht entspricht, wird bereits jetzt die Kündigung des Mietvertrags angedroht.

Auch das Verhalten des Mieters kann Anlass zu einer Abmahnung geben: Ständige Ruhestörung, Vermüllung des Stiegenhauses oder die Belästigung von Nachbarn etwa, selbst wenn Mietvertrag oder Hausordnung kein Wort darüber verlieren.

Formerfordernisse:

Wie bei allen Rechtshandlungen empfiehlt es sich, die Abmahnung schriftlich zu übermitteln, auch wenn das Gesetz keine besonderen Formerfordernisse vorschreibt. Man erspart sich damit jedenfalls spätere Diskussionen, ob und wann eine mündliche Abmahnung tatsächlich erfolgt ist. Da vor Gericht gegebenenfalls auch der Zugang der Abmahnung beim Mieter nachgewiesen werden muss, empfiehlt sich die Aufgabe der Abmahnung als Einschreiben mit Rückschein.

Inhaltliche Erfordernisse:

Die Abmahnung sollte folgenden Inhalt aufweisen:

1. Die Aufforderung, ein bestimmtes Verhalten einzustellen bzw. zu unterlassen.
2. Falls sinnvoll, kann dafür eine Frist gesetzt werden.
3. Für den Fall, dass das Verhalten nicht unterlassen wird, sollten bereits jetzt die Rechtsfolgen - also etwa die fristlose Kündigung - angedroht werden.
4. Die Abmahnung richtet sich gegen alle Personen, die im Mietvertrag genannt sind, selbst wenn die Störung nur von einer einzelnen Person, die nicht Mieter ist, ausgeht.
5. Die Abmahnung muss von allen im Mietvertrag genannten Vermietern unterfertigt werden. Eine einzige fehlende Unterschrift kann die gesamte Abmahnung ungültig machen.

Die Abmahnung sollte vom Mieter jedenfalls ernst genommen und als Warnsignal verstanden werden – insbesondere, wenn die Abmahnung gerechtfertigt ist. Wurde der Mieter bereits mehr als einmal abgemahnt, erhöht das die Wahrscheinlichkeit einer fristlosen Kündigung und verbessert die Ausgangsposition des Vermieters bei einer allfälligen Räumungsklage.

Die Abmahnung sollte allerdings tatsächlich aufgrund eines schwerwiegenden Pflichtverstoßes ausgesprochen worden sein. Jede Kleinigkeit abzumahnen, erhöht die Chancen bei Gericht nicht.

• wenn die Abmahnung aller Voraussicht nach innerhalb der gesetzten Frist ohnehin nicht zum Erfolg führt.
• wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Zahlungsverzug ist oder unbegründet einen erheblichen Teil von zwei aufeinander folgenden Monatsmieten nicht bezahlt hat.
• bei Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses: wenn Nachbarn, der Vermieter oder dessen Familie vom Mieter bedroht oder tätlich angegriffen wurden, ermöglicht dies ebenfalls die fristlose Kündigung des Mieters ohne vorausgehende Abmahnung.

• Der Mieter zahlt die Miete zu spät oder gar nicht. Allerdings ist bei Mietrückständen keine Mahnung oder Abmahnung für eine spätere Kündigung erforderlich! Der Grund: § 286 Abs 2 Ziffer 1  Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sieht eine Ausnahme von der Pflicht zur Mahnung vor, wenn für die Zahlung „…eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist…“ - und das ist im Mietvertrag so gut wie immer der Fall. 
• Bei nicht genehmigter Untervermietung: fehlt die Einwilligung des Vermieters bzw. eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, darf grundsätzlich nicht untervermietet werden. Tut man es doch, droht dem Mieter die fristlose Kündigung - sogar ohne Abmahnung.
• Nicht genehmigte Aufnahme von Mitbewohnern in die Wohnung. Zwar darf die Kleinfamilie des Mieters auch ohne Erlaubnis des Vermieters in der Mietwohnung wohnen. Komplizierter wird es aber, wenn andere Familienangehörige oder nicht eingetragene Partner einziehen. Hier sollte der Vermieter jedenfalls informiert werden, auch wenn er in vielen Fällen die Erlaubnis ohnehin nicht verweigern darf.
• Eine Überbelegung der Wohnung ist ebenfalls ein Grund für eine Abmahnung. Die Kriterien dafür sind aber regional verschieden.
• Wenn der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt.
• Nicht genehmigte bauliche Veränderungen in der Wohnung.
• Unerlaubte Tierhaltung.
• Ruhestörung, Party & Co: Im Zweifel entscheidet das Gericht, ob die Abmahnung rechtens war.

Eine Hausordnung soll das Zusammenleben aller Mieter in einem Haus regeln. Rechtlich bindend ist sie allerdings nur, wenn sie Teil des Mietvertrages ist, dann allerdings wird die Missachtung zum Vertragsverstoß. Eine Abmahnung des Mieters kann in diesem Fall die fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens vorbereiten.

Anders, wenn die Hausordnung etwa nur als Dokument im Treppenhaus ausgehängt wird. Eine Abmahnung kann dann zwar auch erfolgen, die Missachtung - mag sie auch ärgerlich sein - ist aber kein Verstoß gegen den Mietvertrag, eine fristlose Kündigung wird daher kaum durchsetzbar sein.

In beiden Fällen ist wesentlich, dass die Hausordnung nicht alles vorschreiben darf, was sich der Vermieter oder die Hausgemeinschaft wünschen.

Ignoriert der Mieter eine Abmahnung und ändert er sein Verhalten nicht, so kann das für ihn schwerwiegende Folgen haben. Denn das eröffnet dem Vermieter die Möglichkeit einer „außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund“ gemäß § 543 BGB.

Aber nicht nur der Vermieter kann aus bestimmten Gründen den Mieter abmahnen. Unter bestimmten Voraussetzungen hat auch der Mieter das Recht, mit einer Abmahnung die Einhaltung vertraglicher Verpflichtungen vom Vermieter zu fordern. Dazu muss ebenfalls eine Frist gesetzt werden.

Ähnlich wie im umgekehrten Fall sind es auch hier vor allem „andauernde Pflichtverletzungen“, also etwa der Nichtbehebung von Mängeln am Mietobjekt. Unterbleibt die Behebung der Mängel weiterhin, kann der Mieter Mietminderung geltend machen oder seinerseits die Kündigung androhen. In diesem Fall gelten die gesetzlichen bzw. vereinbarten Kündigungsfristen nicht.

Darauf sollte man als Mieter aber vorbereitet sein, daher: Beweise zeitgerecht sammeln, um gegebenenfalls ungerechtfertigte Behauptungen widerlegen zu können.

Erster Schritt bei Konflikten zwischen Vermieter und Mieter sollte immer der Versuch sein, eine gütliche Einigung herbeizuführen, etwa durch ein klärendes Gespräch. Ist keine Einigung möglich, kann eine Abmahnung als „Schuss vor den Bug“ durchaus wirksam sein.

Darüber hinaus ebnet die Abmahnung den Weg für weitergehende Schritte, etwa die fristlose Kündigung des Mietvertrags. Ist man als Mieter mit einer Abmahnung konfrontiert, sollte man dies auf keinen Fall auf die leichte Schulter nehmen. Im Zweifel sollte man sich von einem Fachmann beraten lassen. Durch eine Mitgliedschaft im SIEGFRIED CLUB können Sie Ihre Möglichkeiten prüfen.