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Abmahnung

Abmahnung des Mieters – der letzte Schritt vor der Kündigung

12. September 2022 um 10:35

Juristisch gesehen regelt ein Mietvertrag die gegenseitigen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter. Verstößt einer der Vertragspartner gegen wichtige Bestimmungen, sieht das Gesetz Konsequenzen bis hin zur fristlosen Kündigung vor. Allerdings kann eine solche Kündigung in den meisten Fällen nicht ohne vorherige Androhung ausgesprochen werden. Das Instrument dafür ist die Abmahnung. Welche Konsequenzen eine Abmahnung haben kann und wie Sie darauf reagieren sollten, lesen Sie in diesem Beitrag.

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Mann öffnet Briefcouvert und erhält eine Abmahnung vom Vermieter.
Das Wichtigste in Kürze
  • Der Mieter sollte eine Abmahnung nicht auf die leichte Schulter nehmen
  • Abmahnungen können die Vorstufe zur fristlosen Kündigung sein
  • nicht jede Abmahnung ist gerechtfertigt
  • Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Mietvertrag, nicht zwingend aus der Hausordnung

Was ist eine Abmahnung?

Mit der Abmahnung macht der Vermieter den Mieter auf eine Pflichtverletzung aufmerksam und fordert ihn auf, das Verhalten in Zukunft zu unterlassen bzw. einen Zustand binnen einer gewissen Frist wiederherzustellen. Für den Fall, dass er dem nicht entspricht, wird bereits jetzt die Kündigung des Mietvertrags angedroht.

Auch das Verhalten des Mieters kann Anlass zu einer Abmahnung geben: Ständige Ruhestörung, Vermüllung des Stiegenhauses oder die Belästigung von Nachbarn etwa, selbst wenn Mietvertrag oder Hausordnung kein Wort darüber verlieren.

Wann ist eine Abmahnung wirksam? Die Formalitäten bei der Abmahnung

Die Abmahnung ist weitgehend formfrei. Es ist aber zweckmäßig, die Abmahnung gleich so abzufassen, dass sie gegebenenfalls die Voraussetzung für weitere Schritte ermöglicht. Denn die vorausgehende Abmahnung des Mieters ist häufig Voraussetzung für eine spätere fristlose Kündigung.

Formerfordernisse:

Wie bei allen Rechtshandlungen empfiehlt es sich, die Abmahnung schriftlich zu übermitteln, auch wenn das Gesetz keine besonderen Formerfordernisse vorschreibt. Man erspart sich damit jedenfalls spätere Diskussionen, ob und wann eine mündliche Abmahnung tatsächlich erfolgt ist. Da vor Gericht gegebenenfalls auch der Zugang der Abmahnung beim Mieter nachgewiesen werden muss, empfiehlt sich die Aufgabe der Abmahnung als Einschreiben mit Rückschein.

Inhaltliche Erfordernisse:

Die Abmahnung sollte folgenden Inhalt aufweisen:

  1. Die Aufforderung, ein bestimmtes Verhalten einzustellen bzw. zu unterlassen.
  2. Falls sinnvoll, kann dafür eine Frist gesetzt werden.
  3. Für den Fall, dass das Verhalten nicht unterlassen wird, sollten bereits jetzt die Rechtsfolgen - also etwa die fristlose Kündigung - angedroht werden.
  4. Die Abmahnung richtet sich gegen alle Personen, die im Mietvertrag genannt sind, selbst wenn die Störung nur von einer einzelnen Person, die nicht Mieter ist, ausgeht.
  5. Die Abmahnung muss von allen im Mietvertrag genannten Vermietern unterfertigt werden. Eine einzige fehlende Unterschrift kann die gesamte Abmahnung ungültig machen.

Folgen einer Abmahnung

Die Abmahnung sollte vom Mieter jedenfalls ernst genommen und als Warnsignal verstanden werden – insbesondere, wenn die Abmahnung gerechtfertigt ist. Wurde der Mieter bereits mehr als einmal abgemahnt, erhöht das die Wahrscheinlichkeit einer fristlosen Kündigung und verbessert die Ausgangsposition des Vermieters bei einer allfälligen Räumungsklage.

Die Abmahnung sollte allerdings tatsächlich aufgrund eines schwerwiegenden Pflichtverstoßes ausgesprochen worden sein. Jede Kleinigkeit abzumahnen, erhöht die Chancen bei Gericht nicht.

Fristlose Kündigung - muss zuvor eine Abmahnung erfolgen?

In besonders gravierenden Fällen ist eine fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung des Mieters möglich. Es müssen allerdings besonders schwerwiegende Gründe vorliegen, welche die fristlose Kündigung ohne vorhergehende Abmahnung rechtfertigen:

  • wenn die Abmahnung aller Voraussicht nach innerhalb der gesetzten Frist ohnehin nicht zum Erfolg führt.
  • wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Zahlungsverzug ist oder unbegründet einen erheblichen Teil von zwei aufeinander folgenden Monatsmieten nicht bezahlt hat.
  • bei Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses: wenn Nachbarn, der Vermieter oder dessen Familie vom Mieter bedroht oder tätlich angegriffen wurden, ermöglicht dies ebenfalls die fristlose Kündigung des Mieters ohne vorausgehende Abmahnung.

Gründe, um Mieter abzumahnen

Voraussetzung für  eine Abmahnung ist ein Verstoß des Mieters gegen vertragliche Rechte oder Pflichten. Diese können aus dem Mietvertrag entstehen, oder auch aus der Hausordnung, wenn diese ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Den Mieter können aber auch Verpflichtungen aus sonstigen wichtigen Gründen treffen.

Diese müssen präzise und detailliert angeführt werden. Dabei ist es hilfreich, detaillierte Sachverhaltsdarstellungen unter genauer Nennung von Verstoß, Datum und Uhrzeit anzugeben. Eventuelle Beweismittel, wie Zeugen, Fotos, Video- oder Tonaufnahmen erleichtern den Nachweis der Verstöße. Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass die Aufnahmen selbst rechtskonform sind, also nicht etwa aus einer illegalen Überwachungseinrichtung stammen.

Dem Mieter  sollten im Rahmen der Abmahnung die Konsequenzen bei fortgesetzten Verstößen unmissverständlich klar gemacht werden. Die Abmahnung an den Mieter sollte individuell formuliert werden, die Verwendung einer Vorlage ist nicht zu empfehlen. Gründe, die es rechtfertigen, den Mieter abzumahnen, sind etwa:

  • Der Mieter zahlt die Miete zu spät oder gar nicht. Allerdings ist bei Mietrückständen keine Mahnung oder Abmahnung für eine spätere Kündigung erforderlich! Der Grund: § 286 Abs 2 Ziffer 1  Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sieht eine Ausnahme von der Pflicht zur Mahnung vor, wenn für die Zahlung „…eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist…“ - und das ist im Mietvertrag so gut wie immer der Fall. 
  • Bei nicht genehmigter Untervermietung: fehlt die Einwilligung des Vermieters bzw. eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, darf grundsätzlich nicht untervermietet werden. Tut man es doch, droht dem Mieter die fristlose Kündigung - sogar ohne Abmahnung.
  • Nicht genehmigte Aufnahme von Mitbewohnern in die Wohnung. Zwar darf die Kleinfamilie des Mieters auch ohne Erlaubnis des Vermieters in der Mietwohnung wohnen. Komplizierter wird es aber, wenn andere Familienangehörige oder nicht eingetragene Partner einziehen. Hier sollte der Vermieter jedenfalls informiert werden, auch wenn er in vielen Fällen die Erlaubnis ohnehin nicht verweigern darf.
  • Eine Überbelegung der Wohnung ist ebenfalls ein Grund für eine Abmahnung. Die Kriterien dafür sind aber regional verschieden.
  • Wenn der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt.
  • Nicht genehmigte bauliche Veränderungen in der Wohnung.
  • Unerlaubte Tierhaltung.
  • Ruhestörung, Party & Co: Im Zweifel entscheidet das Gericht, ob die Abmahnung rechtens war.

Nicht jede subjektiv als Pflichtverstoß empfundene Handlung eignet sich, um dagegen mit Abmahnung vorzugehen. So ist etwa eine Abmahnung wegen gekippter Fenster nur dann gerechtfertigt, wenn dadurch substanzielle Schäden am Haus drohen. Etwa, weil Frost oder Nässe ein erhebliches Gefahrenpotenzial für das Eigentum des Vermieters darstellen. In einem konkreten Fall hat das LG Berlin (22.1.2014, 65 S 268/13) sogar das Vorliegen eines ordentlichen Kündigungsrechts bejaht.

Jetzt Möglichkeiten prüfen

Sonderfall: Abmahnung bei Missachtung der Hausordnung?

Eine Hausordnung soll das Zusammenleben aller Mieter in einem Haus regeln. Rechtlich bindend ist sie allerdings nur, wenn sie Teil des Mietvertrages ist, dann allerdings wird die Missachtung zum Vertragsverstoß. Eine Abmahnung des Mieters kann in diesem Fall die fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens vorbereiten.

Anders, wenn die Hausordnung etwa nur als Dokument im Treppenhaus ausgehängt wird. Eine Abmahnung kann dann zwar auch erfolgen, die Missachtung - mag sie auch ärgerlich sein - ist aber kein Verstoß gegen den Mietvertrag, eine fristlose Kündigung wird daher kaum durchsetzbar sein.

In beiden Fällen ist wesentlich, dass die Hausordnung nicht alles vorschreiben darf, was sich der Vermieter oder die Hausgemeinschaft wünschen.

Was tun, wenn der Mieter die Abmahnung ignoriert?

Ignoriert der Mieter eine Abmahnung und ändert er sein Verhalten nicht, so kann das für ihn schwerwiegende Folgen haben. Denn das eröffnet dem Vermieter die Möglichkeit einer „außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund“ gemäß § 543 BGB.

Symbolische Darstellung eines Mietrückstands durch eine Akte mit der Aufschrift Mietrückstand und Geld.

Setzt der Mieter das Verhalten trotz Abmahnung unbeirrt fort, muss der Vermieter nicht jeden weiteren Verstoß abmahnen. Er kann dann vielmehr direkt das Räumungsverfahren einleiten.

Darüber hinaus kann wegen schuldhafter Pflichtverletzung aus dem Schuldverhältnis (§ 280 BGB)  sogar ein Anspruch auf Schadenersatz entstehen. Kommt zum Beispiel der Mieter trotz Abmahnung der Aufforderung nicht nach, seinen Müll aus dem Stiegenhaus zu entfernen, kann der Vermieter ein Entsorgungsunternehmen beauftragen und die Kosten dem Mieter verrechnen.

Abmahnung durch den Mieter

Aber nicht nur der Vermieter kann aus bestimmten Gründen den Mieter abmahnen. Unter bestimmten Voraussetzungen hat auch der Mieter das Recht, mit einer Abmahnung die Einhaltung vertraglicher Verpflichtungen vom Vermieter zu fordern. Dazu muss ebenfalls eine Frist gesetzt werden.

Ähnlich wie im umgekehrten Fall sind es auch hier vor allem „andauernde Pflichtverletzungen“, also etwa der Nichtbehebung von Mängeln am Mietobjekt. Unterbleibt die Behebung der Mängel weiterhin, kann der Mieter Mietminderung geltend machen oder seinerseits die Kündigung androhen. In diesem Fall gelten die gesetzlichen bzw. vereinbarten Kündigungsfristen nicht.

Abmahnung erhalten? So können Sie sich wehren

Der Mieter hat nicht allzu viele Möglichkeiten, sich gegen eine Abmahnung zur Wehr zu setzen. Im Fall einer ungerechtfertigten Abmahnung kann man bestenfalls versuchen, ebenfalls mit eingeschriebenem Brief die Sachlage aufzuklären. Kann man, muss man aber nicht. Denn rechtlich bedeutsam ist die Abmahnung nur insofern, weil sie Voraussetzung für eine spätere Räumungsklage ist. Wird tatsächlich Räumungsklage erhoben, muss der Vermieter die Vertragsverletzungen präzisieren und beweisen. Als Mieter hat man dann die Möglichkeit, die Vorwürfe zu entkräften.

Darauf sollte man als Mieter aber vorbereitet sein, daher: Beweise zeitgerecht sammeln, um gegebenenfalls ungerechtfertigte Behauptungen widerlegen zu können.

Verzweifelte junge Frau hält Abmahnung vom Vermieter in der Hand.

Keine Panik, Abmahnung aber dennoch ernst nehmen

Erster Schritt bei Konflikten zwischen Vermieter und Mieter sollte immer der Versuch sein, eine gütliche Einigung herbeizuführen, etwa durch ein klärendes Gespräch. Ist keine Einigung möglich, kann eine Abmahnung als „Schuss vor den Bug“ durchaus wirksam sein.

Darüber hinaus ebnet die Abmahnung den Weg für weitergehende Schritte, etwa die fristlose Kündigung des Mietvertrags. Ist man als Mieter mit einer Abmahnung konfrontiert, sollte man dies auf keinen Fall auf die leichte Schulter nehmen. Im Zweifel sollte man sich von einem Fachmann beraten lassen.

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