In Deutschland werden größtenteils unbefristete Mietverträge abgeschlossen. Der Mieter darf dann so lange in der Mietwohnung leben, bis entweder er oder der Vermieter die Kündigung einreicht. Kommt es zu einer Kündigung des Mietvertrags, so hat es der Mieter laut deutscher Gesetzeslage deutlich einfacher. Worauf genau sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Kündigung des Mietverhältnisses achten müssen und was der Unterschied zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Mietvertragskündigung ist, erklärt dieser Artikel.
- Sowohl Mieter als auch Vermieter können unter Einhaltung der Kündigungsfrist die Mietwohnung kündigen.
- Vermieter müssen die Kündigung des Mietvertrages begründen, Mieter hingegen nicht.
- Gemäß § 568 BGB muss das Kündigungsschreiben schriftlich per Postversand eingereicht werden.
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- Mietvertrag kündigen: Unterschiedliche Regelungen für Mieter und Vermieter
- Mietvertrag kündigen: Welche Arten der Kündigung gibt es?
- Kündigung des Mietvertrags als Mieter
- Fristen zur Kündigung des Mietvertrags als Mieter
- Kündigung des Mietvertrags als Vermieter
- Fazit: Kündigung des Mietvertrags – richtig und fristgerecht
Mietvertrag kündigen: Unterschiedliche Regelungen für Mieter und Vermieter
Die Regelungen für Mieter und Vermieter unterscheiden sich insbesondere in zwei Punkten: Während Mieter ihren Mietvertrag auch grundlos kündigen können, müssen Vermieter stets einen oder mehrere Kündigungsgründe angeben. Zudem müssen Vermieter die entsprechenden Kündigungsfristen beachten, die sich an der Mietlänge orientieren. Mieter hingegen müssen bei einem unbefristeten Mietvertrag immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten rechnen. Wichtig ist, dass sie die Kündigung fristgerecht abgeben. Ansonsten verlängert sich die Zeit bis zur Wohnungsübergabe an den Vermieter.
Mietvertrag kündigen: Welche Arten der Kündigung gibt es?
Die Kündigung des Mietvertrags kann sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter ausgehen. Dabei wird zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung des Mietvertrags unterschieden.
Eine ordentliche Wohnungskündigung ist die Beendigung eines Mietvertrags unter Berücksichtigung der vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, so können beide Parteien gemäß § 542 BGB den Mietvertrag kündigen. Im Vergleich zu Mietern müssen Vermieter einen Kündigungsgrund angeben. Sie können dabei von unterschiedlichen Sonderregelungen Gebrauch machen.
Zudem haben beide Mietparteien das Recht auf eine außerordentliche Kündigung. Eine außerordentliche Kündigung einer Wohnung gilt sofort und ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Damit es zu einer außerordentlichen Kündigung kommen kann, müssen jedoch bestimmte Umstände vorliegen, wie zum Beispiel diese:
- Zahlung der Miete im Verzug
- Unbefugte Weitervermietung oder Überlassung des Mietobjekts an Dritte
- Mutwillige und fahrlässige Beschädigung des Mietobjekts durch den Mieter
- Nicht fristgerechte Wohnungsübergabe an den Mieter
Tritt einer dieser Fälle ein und es kommt zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags, so hat die betroffene Partei kein Recht auf Widerspruch.
Kündigung des Mietvertrags als Mieter
Mieter dürfen jederzeit die Kündigung ihres Mietvertrags einreichen. In der Regel handelt es sich dann um eine ordentliche Kündigung. Diese unterliegt einer Kündigungsfrist. Dadurch hat der Mieter genügend Zeit, aus der Wohnung auszuziehen, und der Vermieter kann in Ruhe nach einem neuen Mieter suchen.
Brauchen Mieter einen Kündigungsgrund?
Mieter müssen bei einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags keinen Kündigungsgrund angeben. Es obliegt ihnen, ob sie den Grund für die Kündigung mit dem Vermieter teilen oder nicht.
Bei einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung muss der Kündigungsgrund hingegen angeben werden. Zumal eine außerordentliche Kündigung nur unter bestimmten Umständen möglich ist.
Fristen zur Kündigung des Mietvertrags als Mieter
Die Frist zur ordentlichen Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses beträgt für Mieter drei Monate – unabhängig davon, wie lange sie schon in der Wohnung wohnen. Gemäß § 573c BGB müssen Mieter den Mietvertrag bis zum dritten Werktag eines Monats kündigen, damit dieser Monat noch mitzählt. Samstage zählen als Werktage. Reicht der Mieter die Kündigung des Mietvertrags nicht fristgerecht ein, verschiebt sich die Kündigung um einen Monat. Befristete Mietverträge können erst mit Ablauf der im Vertrag angegebenen Mietzeit gekündigt werden.
Die Kündigung des Mietvertrags muss in Form eines schriftlichen Kündigungsschreibens beim Vermieter eingehen. Eine Wohnung kann demnach nur per Postweg gekündigt werden. Kündigungen per E-Mail, WhatsApp oder Fax sind laut § 568 BGB nicht zulässig.
Unter bestimmten Umständen kann der Mieter das Mietverhältnis auch fristlos kündigen. Dann muss er weder gesetzliche noch rechtliche Fristen beachten. Nach § 543 BGB darf eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags durchgeführt werden, wenn der Mieter das Mietobjekt nur zum Teil, verzögert oder gar nicht nutzen kann. Folgende Punkte können dazu führen:
- Renovierungsarbeiten vor Einzug
- Bauarbeiten vor dem Einzug oder während der Miete
- Gesundheitsgefährdende Mängel der Mietwohnung (Schädlinge, Wasserschäden, Schimmel etc.)
- Unerlaubtes Betreten der Mietwohnung durch den Vermieter
- Keine Reaktion des Vermieters auf eine Abmahnung
Eine ordentliche Kündigung muss den Vermieter am dritten Werktag eines Monats erreichen. Hierfür ist nicht das Datum des Poststempels, sondern das Datum des Erhalts relevant.
Inhalte der Kündigung des Mietvertrags
Damit die Kündigung eines Mietvertrags rechtssicher ist, sollte die schriftliche Kündigung folgende Punkte umfassen:
- Vollständige Angaben zum Mieter
- Vollständige Angaben zum Vermieter
- Datum der Kündigung
- Kündigungsart (ordentlich oder außerordentlich)
- Kündigungsfrist (fristlos, drei Monate, nach Vereinbarung)
- Eventueller Widerruf des SEPA-Lastschriftmandats
- Eventuelle Rückzahlungen an den Mieter
- Unterschrift des Mieters
Beachtet der Mieter beim Kündigungsschreiben für seine Wohnung nicht alle notwendigen Formalien, kann es mitunter zu Streitigkeiten mit dem Vermieter kommen. Experten empfehlen, die Kündigung als Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter zu senden. So kann der Mieter nachweisen, dass die Kündigung des Mietvertrags (fristgerecht) beim Vermieter eingetroffen ist. Zudem kann der Mieter den Vermieter auch um eine Bestätigung der Kündigung des Mietvertrags bitten, denn doppelt hält ja bekanntlich besser.
Kündigung trotz Kündigungsausschluss - Geht das?
Mieter und Vermieter vereinbaren im Mietvertrag manchmal einen Kündigungsausschluss. Sie verzichten dabei beide für eine gewisse Zeitspanne (zum Beispiel zwei Jahre) auf ihr Kündigungsrecht. Wichtig ist, dass der Kündigungsausschluss sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter gilt. Eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter ist dennoch jederzeit möglich. Dafür muss gemäß § 543 BGB ein Mietmangel vorliegen.
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Kündigung des Mietvertrags als Vermieter
Gemäß deutschem Recht ist es für den Vermieter schwieriger, aus dem Mietverhältnis auszusteigen. Beispielsweise gelten für den Vermieter andere Kündigungsfristen. Zudem muss er die Kündigung eines Mietvertrags begründen können. Im Vergleich zum Mieter kann der Vermieter jedoch von unterschiedlichen Sonderkündigungsrechten Gebrauch machen.
Fristen zur Kündigung des Mietvertrags als Vermieter
Während die Fristen für den Mieter stets gleich bleiben, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter unter bestimmten Umständen. Grundsätzlich gilt: Je länger ein Wohnraum vermietet wird, desto länger wird die Kündigungsfrist. Mieter haben somit länger Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen. Nach § 573c BGB verlängert sich die Kündigungsfrist nach fünf und nach acht Jahren um jeweils drei Monate. Konkret ergeben sich daraus folgende Kündigungsfristen für den Vermieter:
bis 5 jahre
3 Monate
5 bis 8 Jahre
6 Monate
mehr als 8 Jahre
9 Monate
In manchen Fällen kann es zu einer Kündigungssperrfrist kommen. Solange die Sperre aktiv ist, darf der Vermieter das Mietverhältnis nicht auflösen. Bekundet der Vermieter beispielsweise Eigenbedarf und vermietet das Mietobjekt dann an Dritte, so muss er gemäß § 577a BGB mit einer Kündigungssperrfrist von drei Jahren rechnen.
Zulässige Kündigungsgründe
Im Gegensatz zu Mietern müssen Vermieter die Kündigung eines Mietverhältnisses begründen. Folgende Punkte zählen dabei zu den zulässigen Gründen für die Kündigung des Mietvertrags:
- Eigenbedarf:
Der Vermieter benötigt das Mietobjekt für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige nach § 573c BGB. Zusätzlich muss der Vermieter den Bedarf begründen können. Nur wenn er nachvollziehbare und ernsthafte Gründe vorweisen kann, darf er die ordentliche Kündigung des Mietvertrags einreichen. - Hinderung wirtschaftlicher Verwertung:
Der Vermieter darf durch die Vermietung nicht an einer wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjekts gehindert werden. Das kann zum Beispiel sein, wenn er durch die Vermietung an einer Änderung der Nutzung, einer grundlegenden Renovierung zur besseren Vermietung oder einem Abriss, Wiederaufbau oder Verkauf des Mietobjekts gehindert wird. Wenn die Verluste des Vermieters schwerer wiegen als die Nachteile des Mieters, ist eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags möglich (LG Potsdam, Urt. v. 10.9.2014 – 4 S 163/11). Eine reine Verkaufsabsicht ohne erhebliche Verluste für den Vermieter ist kein zulässiger Kündigungsgrund. - Vertragsverletzung durch den Mieter:
Der Ausgangspunkt für eine Vertragsverletzung durch den Mieter ist immer der Mietvertrag. Das Verhalten des Mieters muss dabei erheblich von den im Mietvertrag festgehaltenen Erwartungen an ihn abweichen. Ob eine Vertragsverletzung vorliegt, muss individuell beurteilt werden. Erst dann kann der Vermieter eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags einreichen.
Unzulässige Kündigungsgründe
Neben den zulässigen Gründen gibt es auch ein paar Gründe, die nicht zu einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags führen können. Zu den unzulässigen Kündigungsgründen zählen folgende Punkte:
- Mieterhöhung:
Beabsichtigt der Vermieter „nur“ eine Mieterhöhung, darf er keine Mietvertragskündigung einreichen. Die Absicht einer Mieterhöhung zählt nicht als Hinderung wirtschaftlicher Verwertung durch den Mieter. - Verkaufsabsicht:
Eine reine Verkaufsabsicht reicht nicht aus, um die Kündigung des Mietvertrags auszusprechen. Liegt jedoch eine Hinderung wirtschaftlicher Verwertung vor, ändert sich die Sachlage. Der Verlust für den Vermieter muss deutlich schwerer wiegen als der Nachteil des Mieters. Ist das nicht der Fall, handelt es sich lediglich um reine Verkaufsabsicht.
Inhalte der Kündigung des Mietvertrags
Wie auch bei einer Mieterkündigung muss die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter gewissen formalen Anforderungen entsprechen. Dazu zählen folgende Punkte:
- Die Kündigung muss schriftlich per Postversand übermittelt werden. Auch hier empfehlen Experten, die Kündigung als eingeschriebenen Brief mit Rückschein zu versenden. Eine Kündigung per Telefon, WhatsApp oder Fax ist nicht möglich.
- Der Vermieter muss die Kündigung unterschreiben. Gibt es mehrere Vermieter, müssen alle ihre Unterschrift unter die Kündigung setzen. Im Falle einer rechtlichen Vertretung durch einen Anwalt muss dem Kündigungsschreiben eine Vollmacht beigelegt werden.
- Gibt es mehrere Hauptmieter, so muss die Kündigung an alle adressiert werden.
- Die Kündigung muss die genaue Adresse des zu kündigenden Mietobjekts beinhalten.
- Sie muss sämtliche Kündigungsgründe umfassen – unabhängig davon, ob es sich um eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung handelt.
- Die Kündigungsfrist muss klar definiert und im Kündigungsschreiben festhalten werden.
Reicht der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf ein, so sollte er alle relevanten Gründe genau im Kündigungsschreiben auflisten. Gemäß § 573 BGB darf sich der Vermieter nur auf die in der Kündigung genannten Gründe beziehen, sollte es zu einem Gerichtsverfahren kommen.
Sonderkündigungsrechte und wann diese gelten
In bestimmten Fällen kann der Vermieter auf seine Sonderkündigungsrechte zurückgreifen und eine Kündigungsfrist von drei Monaten festlegen. Kommt es beispielsweise zum Todesfall eines Mieters, so hat der Vermieter Sonderkündigungsrechte gegenüber den Erben. Auch bei Erwerb des Mietobjekts im Rahmen einer Zwangsversteigerung hat der Vermieter das Recht, den aktuellen Mieter zu kündigen.
In manchen Fällen teilen sich Vermieter und Mieter ein Wohnobjekt. Wohnen sie beispielsweise in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, hat der Vermieter ähnliche Rechte wie der Mieter. Er darf dann die Kündigung des Mietvertrags ohne Kündigungsgrund aussprechen. Bezieht sich der Vermieter bei der Kündigung jedoch auf sein Sonderkündigungsrecht, verlängert sich die geregelte Kündigungsfrist um drei Monate.
Fazit: Kündigung des Mietvertrags – richtig und fristgerecht
Aus unterschiedlichen Gründen entscheiden sich sowohl Mieter als auch Vermieter immer wieder für die Kündigung eines Mietvertrags. Vermieter müssen im Vergleich zu Mietern den Kündigungsgrund angeben. Zudem muss der Mietvertrag stets schriftlich gekündigt werden. Die Fristen, um eine Mietwohnung zu kündigen, unterscheiden sich für Mieter und Vermieter. Während Mieter meist mit einem unbefristeten Mietvertrag mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist rechnen müssen, warten Vermieter mitunter neun Monate, bis ihre Mietwohnung wieder frei ist. Wichtig ist, die formalen Anforderungen zu beachten und die Kündigung fristgerecht einzureichen.
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Juristische Prüfung durch Rechtsanwalt Jan Frederik Strasmann
Dieser Beitrag wurde mit großer Sorgfalt von der SIEGFRIED-Redaktion erstellt und von Frederik Strasmann juristisch geprüft. Strasmann ist Co-Gründer und Geschäftsführer der rightmart Rechtsanwalts GmbH. Das Verbraucherrecht gehört dabei zu Strasmanns Fachgebieten, in denen er Mandanten erfolgreich vertritt.
