Kündigungsfristen für Wohnungen: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Je nach Art der Kündigung müssen Mieter unterschiedliche Kündigungsfristen beachten, denn es gibt einige Umstände, die zu Ausnahmen von der regulären gesetzlichen Kündigungsfrist führen. Welche Fristen gelten im Fall einer Sonderkündigung und wann ist eine fristlose Kündigung möglich? Außerdem wird hier auf die formalen Anforderungen einer wirksamen Kündigung, sowie die Bedeutung eines Aufhebungsvertrags eingegangen.

• Fristverkürzung: Dem Vermieter steht es frei, mit dem Mieter im Mietvertrag eine kürzere als die gesetzliche Kündigungsfrist zu vereinbaren. Eine solche Verkürzung der Frist, die dann nur für die Kündigung der Wohnung seitens des Mieters gilt, ist zulässig. Denn: Sie hat für den Mieter nur Vorteile. 
• Kündigungsausschluss: Ist in einem unbefristeten Mietvertrag ein Kündigungsausschluss für ordentliche Kündigungsgründe festgelegt, kann der Mietvertrag erst nach einer gewissen, im Mietvertrag festgelegten Mindestmietzeit (maximal vier Jahre) gekündigt werden. Die Kündigung des Mietvertrags aus außerordentlichen Gründen ist grundsätzlich weiterhin möglich. Soll der Mietvertrag mit Ablauf des vereinbarten Zeitraums gekündigt werden, finden die gesetzlichen (oder die ggf. im Mietvertrag vereinbarten abweichenden) Kündigungsfristen Anwendung. Demnach hat eine Kündigung durch den Mieter zum Ende des Kündigungsausschlusses nach der gesetzlichen Frist drei Monate vor dem Ablaufdatum zu erfolgen.
• Befristeter Mietvertrag: Bei befristeten Mietverträgen ist die Mietdauer von vornherein auf einen festgelegten Zeitraum begrenzt. Sie sind nur zulässig, wenn der Vermieter die Befristung begründet. Das kann eine geplante Gebäudesanierung sein, aber auch ein geplanter Eigenbedarf der Wohnung. Da befristete Mietverträge zu einem vereinbarten Datum auslaufen, müssen Mieter und Vermieter diese nicht extra kündigen. Die Kündigung zu einem früheren als dem vereinbarten Zeitpunkt ist nur in begründeten Ausnahmefällen möglich.

In besonderen Einzelfällen steht Mietern ein Sonderkündigungsrecht für ihre Wohnung mit eigenen Kündigungsfristen zu. Besondere Fristen gelten bei

• Mieterhöhung,
• umfassender Modernisierung,
• Verbot der Untervermietung oder
• Tod eines Mieters.

Ab Ankündigung der Mieterhöhung (§ 561 BGB), das auch als Mieterhöhungsverlangen bezeichnet wird, kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten auf den Zugang des Miterhöhungsverlangens folgenden Monat schriftlich gekündigt werden. Das Mietverhältnis endet sodann mit Ablauf des übernächsten Monats. Hat der Mieter der Mieterhöhung vorher zugstimmt, entfällt das Sonderkündigungsrecht. 

Beispiel: Die Mieterin erfährt im Februar von der Mieterhöhung. Dann müsste sie bis 30. April kündigen, damit der Mietvertrag zum 30. Juni ausläuft.

Geht dem Mieter eine Modernisierungsankündigung zu, steht also eine umfassende Modernisierung (§ 555e BGB) an, muss die Kündigung dem Vermieter spätestens zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Das Mietverhältnis endet sodann mit Ablauf des übernächsten Monats.

Beispiel: Die Mieterin erfährt im Februar von der Modernisierung. Dann müsste sie bis 31. März kündigen, damit der Mietvertrag zum 30. April ausläuft.

Ein Sonderkündigungsrecht steht einem Mieter auch zu, wenn ihm die Untervermietung eines Teils seiner Wohnung verboten wurde. Und: Der Tod des Mieters (§ 563 ff. BGB) erlaubt den daraufhin automatisch ins Mietverhältnis Eintretenden (z.B. Lebenspartnerin, Kind oder Erben)  die Sonderkündigung mit einer Frist von drei Monaten. Sie müssen die Sonderkündigung jedoch innerhalb eines Monats aussprechen.

In besonderen Einzelfällen ist es dem Mieter möglich, seine Mietwohnung ohne Einhaltung von Kündigungsfristen zu kündigen. Hierzu bedarf es eines wichtigen Grundes sowie ggf. der Unzumutbarkeit, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzuführen (§ 569 in Verbindung mit § 543 BGB).

Wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung der Wohnung seitens des Mieters sind beispielsweise 

• erhebliche Gesundheitsgefahren durch Nutzung der Wohnung,
• Verletzung des Mietvertrags durch Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung (z. B. wenn dem Mieter nicht rechtzeitig zu Mietbeginn Zugang zur Wohnung ermöglicht wird),
• Betreten der Mietwohnung durch den Vermieter ohne Einverständnis des Mieters,
• Bedrohung oder Beleidigung des Mieters durch den Vermieter,
• Störung des Hausfriedens durch den Vermieter.

Wenn der Mieter seine Wohnung fristlos kündigt, muss er den wichtigen Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angeben (§ 569 Abs. 4 BGB).

Oftmals ist im Einzelfall eine Abmahnung vor der außerordentlichen fristlosen Kündigung auszusprechen, § 543 Abs 3 BGB.

Die Kündigung einer Mietwohnung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB). Wenn der Vermieter also den Mieter in einem Streitgespräch mündlich kündigt, ist das noch keine wirksam erklärte Kündigung. 

Für eine rechtswirksame Kündigung der Wohnung müssen Mieter ihre Kündigung eigenhändig unterschreiben und dem Vermieter fristgemäß zustellen. E-Mail oder Fax genügen nicht. Um eine Kündigungsfrist nicht zu versäumen, sollten Mieter mit der schriftlichen Kündigung der Wohnung nicht bis zum letzten möglichen Tag abwarten, sondern einige Tage Puffer einkalkulieren. 

Wichtig ist, dass der Mieter nachweisen kann, dass sein Brief dem Vermieter rechtzeitig zugestellt wurde. Hierzu kann er z.B. seine Kündigung unter Zeugen bei der Post einwerfen oder diese per Einwurfeinschreiben verschicken. Beim Einwurfeinschreiben gilt der Brief mit Einwurf in den Briefkasten des Vermieters als zugegangen. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter den Briefkasten nur selten leert. Das ist der Vorteil gegenüber einem Übergabeeinschreiben oder dem Einschreiben mit Rückschein.

Die Mietvertragsparteien können einen schriftlichen Aufhebungsvertrag zu einem vereinbarten Datum  schließen. Denkbar ist dies beispielsweise bei einem Mieter, der vorzeitig aus dem Mietvertrag ausscheiden will, weil er bereits eine neue Wohnung hat, under dem Vermieter passende Nachmieter präsentieren kann.

Vermieter brauchen für die Kündigung einer Wohnung einen Kündigungsgrund (sogenanntes berechtigtes Interesse). Dabei sind sie teilweise an deutlich längere Kündigungsfristen gebunden  als ihre Mieter.

Wenn der Vermieter die Wohnung des Mieters wegen Eigenbedarfs kündigt, gelten dafür die o.g. gesetzlichen Kündigungsfristen.

• Wenn der Mieter mit dem Vermieter im selben Ein- oder Zweifamilienhaus lebt und der Vermieter die Wohnung kündigt, benötigt er kein berechtigtes Interesse für die Kündigung. Die gesetzliche Kündigungsfrist (drei bis neun Monate) verlängert sich in diesem Fall um weitere drei Monate (§ 573a BGB).
• Wenn der Vermieter die Wohnung bei einer Zwangsversteigerung erworben hat, kann der Vermieter den Mietern unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen.
• Ist der Mieter einer Wohnung verstorben kann der Vermieter den Erben innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen (§ 580 BGB).

Erfolgt eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, also die Aufteilung eines Mietshauses in selbstständige Eigentumswohnungen, gilt eine vom neuen Vermieter einzuhaltende Sperrfrist von mindestens drei Jahren (§ 577a BGB). In Städten mit kritischem Wohnungsmarkt wie etwa Berlin, München oder Hamburg kann diese Sperrfrist sogar bis zu 10 Jahre betragen. Für den Fall, dass eine Umwandlung vorliegt, darf der neue Vermieter für die Dauer der Kündigungssperrfrist nicht aufgrund Eigenbedarfs kündigen.

In Einzelfällen ist es dem Vermieter möglich, die Mietwohnung ohne Einhaltung von Kündigungsfristen – also fristlos – zu kündigen. Hierzu bedarf es eines wichtigen Grundes sowie ggf. der Unzumutbarkeit, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist fortzuführen (§§ 543, 569 BGB).

Wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung der Wohnung seitens des Vermieters sind beispielsweise 

• die sorgfaltswidrige Gefährdung der Mietsache durch den Mieter oder die unbefugte Untervermietung an Dritte,
• die Verletzung des Mietvertrags durch keine oder nicht vollständige Mietzahlung in erheblichem Umfang für zwei aufeinander folgende Termine
• die Störung des Hausfriedens durch den Mieter.

Wenn der Vermieter die Wohnung fristlos kündigt, muss er den wichtigen Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angeben (§ 569 Abs. 4 BGB). 

Mieter sollten eine Kündigung ihrer Wohnung durch den Vermieter nicht  ungeprüft akzeptieren. Einige Mieter haben die Möglichkeit, sich auf die sog. Sozialklausel zu stützen und der Kündigung aus Härtegründen zu widersprechen (§ 574 BGB). 

Denkbare Härtegründe sind:

• ein hohes Alter, 
• eine schwere Erkrankung, 
• ein niedriges Einkommen, 
• Schwangerschaft oder 
• Mieter findet keine Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen 

Es findet eine Abwägung der angeführten Härtegründe des Mieters mit den berechtigten Interessen des Vermieters statt. Die Sozialklausel findet keine Anwendung, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Der Widerspruch muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen.

Die neue Wohnung ist gefunden, der Umzug ist geplant. Doch wurde die alte Wohnung auch rechtzeitig und wirksam gekündigt? Wer als Mieter oder Vermieter nicht weiß, mit welcher Frist seine Mietwohnung kündbar ist, verschenkt nicht nur wertvolle Zeit, sondern auch viel Geld.