Mietbetrüger sind Wohnungsmieter, die bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags wissen, dass sie die aufgerufene Miete niemals zahlen werden. Für Vermieter bedeutet Mietbetrug einen hohen finanziellen Schaden und jede Menge Stress. Um einem Mietbetrug ein Ende zu setzen, können sie jedoch rechtliche Schritte einleiten. Dieser Artikel erklärt, was Sie als Vermieter in einer solchen Situation unternehmen können und wie Sie sich vor Mietbetrug schützen können.
- Zahlt ein aktueller Mieter vorsätzlich die vereinbarte Miete nicht, handelt es sich um Mietbetrug. Vermieter können dagegen gerichtlich vorgehen.
- Nach einer wirksamen Abmahnung und Kündigung kann der Vermieter Räumungsklage erheben und eine Zwangsräumung beantragen.
- Neben einer Räumungsklage können Vermieter auch Schadensersatzansprüche und die Übernahme anderer angefallener Kosten geltend machen.
- Neben zivilrechtlichen Ansprüchen kann der Mieter auch strafrechtlich belangt werden.
- Ob das im konkreten Fall möglich ist, kann z.B. über einen Online-Check im SIEGFRIED CLUB geprüft werden.
Was ist Mietbetrug?
Schließt ein Mieter einen Mietvertrag in dem Wissen, die Miete nicht zu bezahlen, begeht er einen Einmietbetrug. Dabei ist es egal, ob er die Miete nicht zahlen kann oder lediglich nicht zahlen will.
Relevant ist einzig und allein die Kenntnis darüber, den vertraglichen Pflichten nicht nachzukommen. Damit täuscht der Mieter vorsätzlich dem Vermieter vor, den Vertrag erfüllen zu wollen. Da es sich dabei um die Behauptung einer unwahren Tatsache handelt, macht sich der Mieter strafbar. Solche Mieter werden auch als Mietnomaden bezeichnet. Sie ziehen häufig von Wohnung zu Wohnung und verwüsten diese teilweise sogar , bevor sie weiterziehen.
Vermieter können daher sowohl strafrechtlich gegen ihren Mieter vorgehen als auch zivilrechtlich Schadenersatz verlangen. Die Kosten für ein Gerichtsverfahren gegen Mietnomaden können Vermieter nach Abschluss des Prozesses von den Mietern zurückverlangen.
Was kann man als Opfer von Mietbetrug tun?
Mieter, die ihre Miete nicht zahlen, verstoßen gegen ihre vertraglichen Pflichten aus dem Mietverhältnis. Vermieter können daher zivil- und strafrechtliche Schritte einleiten. So können sie z. B. eine Erfüllung des Vertrages oder einen Anspruch auf Entschädigungszahlungen geltend machen. Der Straftatbestand des Betrugs ist in § 263 StGB geregelt.
Außerdem besteht die Möglichkeit, durch eine Räumungsklage den Mieter gerichtlich aus den Mieträumen verweisen zu lassen, um diese dann an zahlungswillige Mieter zu vermieten. Darüber hinaus kann der Vermieter auch Strafanzeige wegen Mietbetruges stellen, sodass die Ermittlungsbehörden (Polizei und Staatsanwaltschaft) gegen die Mietnomaden vorgehen.
Wie können Vermieter Mietbetrug beweisen?
Den Vermieter muss beweisen, dass der Mieter die Miete nicht bezahlt hat. Und: Er muss beweisen, dass der Mieter ihm vorsätzlich einen finanziellen Schaden zugefügt hat, weil er ihn über seine finanzielle Situation getäuscht hat. In vielen Fällen ist insbesondere das für Vermieter schwer zu beweisen.
In den meisten Fällen ist es daher ratsam, einen Anwalt für Mietrecht hinzuzuziehen. Dieser prüft für den Vermieter die Voraussetzungen eines Gerichtsverfahrens und leitet dies ein. Rechtsanwälte können z. B. andere Betroffene ausfindig machen oder Auskünfte über den Mieter einholen, die die Absicht, die Miete nicht zu zahlen, oder ähnliche zurückliegende Taten nachweisen. Ist die Beweislage eindeutig, können Vermieter Schadensersatz verlangen oder ein Strafverfahren einleiten. Lassen Sie die Situation in jedem Fall vorab von einem erfahrenen Anwalt für Mietrecht unverbindlich einschätzen.
Im Einzelfall kann es Sinn machen, das Strafverfahren vorzuziehen, da eine erfolgreiche Verurteilung und Beweismittel aus dem Strafverfahren auch im Zivilprozess verwendet werden können.
Abmahnung bei Einmietbetrug
Bevor Vermieter rechtliche Schritte einleiten, müssen sie ihre Mieter zunächst abmahnen und die Miete einfordern. Erst dann kann eine anschließende Kündigung erfolgen.
Eine Abmahnung soll den Mieter darauf hinweisen, dass er seine Pflichten nicht erfüllt, und dazu auffordern, die ausstehende Miete zu begleichen. Die Abmahnung ist gesetzliche Bedingung für eine rechtlich wirksame Kündigung.
Außerdem ist eine Abmahnung die Voraussetzung dafür, dass der Vermieter nach Auszug der Mietnomaden deren Besitz aus den Mieträumen pfänden darf (§ 562 BGB). Widersetzt sich der Mieter dieser Pfändung, etwa weil er ohne Erlaubnis des Vermieters seinen Besitz aus den Räumen entfernt, so droht ihm ein weiteres Strafverfahren (§ 289 StGB).
Eine Abmahnung muss einigen Anforderungen genügen, um wirksam zu sein. Sie muss diese Angaben führen:
- Namen der im Mietvertrag genannten Personen
- Genaue Begründung der Abmahnung und Nachweis über fehlende Mieteingänge
- Fristsetzung für die Mietzahlung
- Androhung der Kündigung des Mietvertrages bei weiterer Nichtleistung
- Unterschrift aller Vermieter
- eine Vollmacht, falls eine andere Person die Abmahnung übergibt oder von mehreren Eigentümern nur einer handelt
Eine Abmahnung ist nicht erforderlich, wenn der Mieter ausdrücklich mitgeteilt hat, die Miete nicht zu zahlen. Eine solche Äußerung sollte der Vermieter im besten Fall nachweisen können, damit diese im Gerichtsverfahren als Beweis genutzt werden kann. Zudem ist eine Abmahnung auch nicht nötig, wenn die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung vorliegen. Das ist der Fall, wenn 2 Monate keine Miete gezahlt wurden oder eine Mietschuld von insgesamt 2 Monatsmieten angefallen ist.
Ordentliche Kündigung bei Mietbetrug
Zeigt die Abmahnung nicht die gewünschte Wirkung, ist nach Ablauf von 2 Wochen eine ordentliche Kündigung möglich. Diese erübrigt sich, wenn der Mieter die komplette ausstehende Miete innerhalb von 2 Monaten bezahlt. Damit werden auch rechtliche Schritte gegen ihn hinfällig.
Sowohl eine ordentliche als auch eine fristlose Kündigung müssen immer schriftlich an alle Mieter erfolgen und sind von allen Vermietern zu unterschreiben. Inhaltlich sollten folgende Anforderungen erfüllt werden:
- Namen der im Mietvertrag genannten Personen
- genaue Begründung der ordentlichen Kündigung
- genaue Bezeichnung der Wohnung
- Angabe des Kündigungsdatums (es gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten bei einer ordentlichen Kündigung)
- Hinweis, dass die Wohnung geräumt und durch Rückgabe aller Schlüssel zu übergeben ist
- Absprache eines Abnahmetermins
- Androhung einer Räumungsklage bei widerrechtlicher Fortsetzung der Wohnungsnutzung
- Unterschrift aller Vermieter
- für eine ordentliche Kündigung: Hinweis auf Widerspruchsrecht aus § 574 BGB
Räumungsklage bei Mietbetrug
Läuft die Kündigungsfrist aus, aber der Mieter verharrt in seinen Mieträumen, kann der Vermieter Räumungsklage erheben. Ein Gericht verweist den Mieter dann aus seinen Mieträumen und kann die Räumung auch vollstrecken – etwa durch eine Zwangsräumung. Diese verläuft unabhängig davon, ob ein Strafverfahren Erfolg haben würde.
Im Rahmen dieser Räumungsklage kann der Vermieter zudem Forderungen wie Anspruch auf Nutzungsentschädigungen für die unerlaubte Nutzung der Wohnung (§ 546 a BGB), Schadenersatz wegen Mietausfalls, Übernahme der Kosten für die Zwangsräumung oder Verfahrenskosten geltend machen und ersetzt verlangen. Lassen Sie jetzt Ihre Situation im Rahmen einer kostenlosen Mitgliedschaft im SIEGFRIED CLUB prüfen.
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Ausstehende Miete einfordern
Reagiert der Mieter weder auf Abmahnung noch Kündigung und will der Vermieter noch keine Räumungsklage einreichen, kann er gerichtliche Schritte zur Eintreibung der ausstehenden Miete einleiten. Dazu kann er z. B.
- ein gerichtliches Mahnverfahren,
- eine Zahlungsklage oder
- eine Zahlungsklage im Urkundenverfahren beim Amtsgericht
einreichen.
Mietbetrug anzeigen – Strafverfahren einleiten
Hat der Vermieter einen begründeten Verdacht, dass es sich beim Ausbleiben der ausstehenden Miete um Mietbetrug handelt, kann er diesen anzeigen. Dazu stellt er einen Strafantrag beim Amtsgericht stellen. Dieser muss schriftlich erfolgen oder mündlich bei Gericht oder Staatsanwaltschaft zu Protokoll gegeben werden - innerhalb von 3 Monaten ab Kenntnisnahme über den Mietbetrug.
Der Vermieter sollte dabei den Betrugsvorwurf umfassend begründen. Hat der Mieter zu Beginn des Mietvertrages auch nur eine Miete gezahlt, ist der Betrugsvorwurf schwer zu begründen. In diesem Fall lohnt sich der Gang zum Anwalt.
Ist ein Strafverfahren eingeleitet worden, läuft dies so ab:
- Ermittlungsverfahren: Die Staatsanwaltschaft führt die Ermittlungen. Sie überprüft den Verdacht und ermittelt die tatsächliche Sachlage. Dazu können auch Zeugen, etwa Mieter und Vermieter, vernommen oder Beweise gesichert werden. Im Zweifel sucht die Polizei einen nicht auffindbaren Mieter.
- Anklage und Strafverfahren: Reicht die Beweislage aus und ist eine Verurteilung wahrscheinlich, erhebt die Staatsanwaltschaft Anklage gegen den Mieter. Dann kommt es zu einem Strafverfahren mit Beweisaufnahme samt Anhörung von Mieter und Vermieter.
- Antrag auf Erlass eines Strafbefehls: Bei einfachen Straftatbeständen kann die Staatsanwaltschaft auch einen Strafbefehl beantragen. Hiergegen kann der Mieter Einspruch erheben. Das Verfahren wird dann mit einer Anhörung des Mieters weitergeführt. Ohne Einspruch wird der Strafbefehl nach zwei Wochen rechtskräftig.
- Anhörung des Mieters: Der Mieter wird zur Polizei geladen und dort vernommen. Dabei hat er die Möglichkeit, sich zu den Vorwürfen zu äußern.
- Haftbefehl: Besteht Wiederholungs- oder Fluchtgefahr, kann die Staatsanwaltschaft einen Haftbefehl erlassen.
- Urteil und Erlass eines Strafbefehls: Lässt sich dem Mieter ein Mietbetrug nachweisen, wird er für schuldig befunden. Dann wird er zur Zahlung einer Geldstrafe oder einer Freiheitsstrafe verurteilt.
Wer trägt die Kosten bei Mietbetrug?
Durch zivil- und strafrechtliche Schritte können verschiedene Kosten anfallen – abhängig davon, ob der Vermieter außergerichtliche oder gerichtliche Schritte gegen die Mietnomaden geht.
Außergerichtliche Kosten mit Hilfe eines Anwalts berechnen sich anhand des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG). Ausschlaggebend für die Höhe der anfallenden Kosten ist der Streitwert und der daraus berechnete Satz. Es können aber auch andere Vereinbarungen getroffen werden, etwa dass der Anwalt pauschal bezahlt wird, z. B. nach Arbeitsstunden.
Bei einem gerichtlichen Verfahren kommen noch Gerichtskosten für das Verfahren hinzu. Auf diese Weise erhöht sich auch der Aufwand für den Anwalt, sodass auch seine Kosten steigen. Auch bei einem Strafverfahren fallen Kosten an – diese steigen je nach Höhe der Verurteilung an.
Die Kosten für ein solches Verfahren können auch übernommen werden. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten:
- Kostenübernahme durch den Mieter: Der Vermieter kann die Kosten nach Abschluss des Verfahrens vom Mieter zurückfordern.
- Prozesskostenhilfe: Reichen die wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters nicht aus, kann ein formloser Antrag auf Prozesskostenhilfe gestellt werden.
- Rechtsschutzversicherung: Besteht eine Rechtsschutzversicherung, übernimmt diese in der Regel die Kosten für eine Räumungsklage. Andere Klagearten werden im Zweifel auch übernommen, abhängig von der abgeschlossenen Versicherungspolice.
Mietbetrug als Vermieter vorbeugen
Vermieter können potenzielle Mieter nur flüchtig kennenlernen und somit nicht immer verhindern, dass sie betrogen werden. Das Risiko, einem Mietbetrug zu erliegen, kann daher nie ganz ausgeschlossen werden.
Vermieter können sich aber absichern, indem sie schon bei der Wohnungsbesichtigung Einsicht in die finanzielle Situation des potenziellen Mieters verlangen, etwa Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate, eine Vorvermieterbescheinigung durch aktuelle Vermieter oder eine aktuelle Schufa-Auskunft. Auch eine Bürgschaft kann sinnvoll sein, sodass bei einem Mietausfall ein Bürge die Mietzahlung übernimmt.
Fazit: Gegen Mietbetrug absichern
Opfer von Mietbetrügern zu werden, kann Vermietern nicht nur Stress, sondern auch große finanzielle Schwierigkeiten bescheren. Vermieter sollten daher im Zweifel bereits vor Vertragsunterzeichnung die finanzielle Situation des potenziellen Mieters überprüfen.
Auch eine Rechtsschutzversicherung kann für Vermieter – vor allem mit mehreren Mietwohnungen – Sinn machen. Melden Sie sich kostenlos im SIEGFRIED CLUB an. Sie erhalten direkt Zugriff auf ein Netzwerk an erfahrenen Partneranwälten, auf passende Online-Checks für Ihre Rechtsfrage sowie auf zahlreiche Mustervorlagen.
