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Mietvertrag erstellen: Darauf müssen Vermieter achten

16. August 2022 um 11:28

Einen Mietvertrag zu erstellen, kann Vermieter den letzten Nerv kosten. Denn sie müssen wissen, welche Rechte und Pflichten Vermieter und Mieter gegenseitig haben und wie sich die jeweiligen Rechtsfolgen auswirken. Für Vermieter ist es besonders wichtig, sich mit dem richtigen Mietvertrag abzusichern. Doch was muss in einem rechtssicheren Mietvertrag stehen? Und welche Möglichkeiten für Zusatzvereinbarungen gibt es? Wir zeigen Ihnen, was Sie wissen müssen, wenn Sie einen Mietvertrag erstellen.

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Vermieter erstellt Mietvertrag am Laptop.
Das Wichtigste in Kürze
  • Vorformulierte Mietverträge aus dem Internet sind zwar praktisch, aber bringen auch das Risiko für veraltete Klauseln mit sich, die unwirksam sein können.
  • Vermieter werden als stärkere Vertragspartei wahrgenommen und daher oft rechtlich benachteiligt. Ein wirksamer und gut durchdachter Mietvertrag ist daher essenziell.
  • Es gibt viele rechtliche Regeln zu unzulässigen Klauseln in Mietverträgen – etwa bei Themen wie Schönheitsreparaturen, Haustierverbote oder Kleinreparaturen.
  • Unzulässige Klauseln können den gesamten Mietvertrag unwirksam machen. Eine Ersteinschätzung zur Rechtmäßigkeit des Mietvertrags zeigt ein Online-Check 

Mietvertrag erstellen: Diese Arten gibt es

Es gibt verschiedenste Arten von Mietverträgen, die sich nach den Bedürfnissen der beiden Vertragsparteien richten und somit unterschiedliche Vor- und Nachteile mit sich bringen. Gerade Vermieter, denen als Eigentümer viele Pflichten auferlegt werden, sollten genau überlegen, welche Art Mietvertrag für sie und ihre Immobilie die richtige Wahl ist.

Die wichtigsten Arten von Mietverträgen sind dabei folgende:

Unbefristeter Mietvertrag

Die meisten Mietverträge werden auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das bedeutet: Es gibt kein vorher festgelegtes Ende des Mietverhältnisses. Der Mietvertrag endet demnach nur mit einer Kündigung.

Für solche Verträge gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die für Vermieter je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen 3 - 9 Monaten liegen. Zudem kann ein Kündigungsverzicht von maximal 4 Jahren vereinbart werden. Aber Achtung: für einen solchen Verzicht gibt es strenge Regelungen, zum Beispiel wenn es sich bei den Mietern um Studenten handelt.

Befristeter Mietvertrag

Anders als bei unbefristeten Mietverträgen steht bei befristeten Mietverträgen das Ende des Mietverhältnisses von Anfang an fest. Ist das vorgesehene Datum erreicht, endet der Vertrag automatisch, ohne dass dafür eine Kündigung nötig ist. Ein solcher Mietvertrag ist aber nur mit einer Begründung zulässig, etwa weil Eigenbedarf oder Sanierungsarbeiten abzusehen sind.

Indexmietvertrag

Bei einem Indexmietvertrag handelt es sich grundsätzlich um einen unbefristeten oder befristeten Mietvertrag, jedoch mit dem Zusatz, dass sich die künftige Miete am amtlichen Verbraucherpreisindex für private Haushalte orientiert und stetig daran angepasst wird.

Staffelmietvertrag

Ähnlich wie bei einem Indexmietvertrag wird bei einem Staffelmietvertrag eine Staffelmiete vereinbart – diese wird jedoch individuell festgelegt. Vereinbart wird eine Steigerung des Mietzinses und die zeitlichen Abstände (mindestens 1 Jahr). Zusätzliche Mieterhöhungen werden damit gleichzeitig ausgeschlossen.

Die wichtigsten Inhalte für die Erstellung eines Mietvertrags

Das Mietrecht ist in Deutschland sehr mieterfreundlich. Das liegt vor allem daran, dass nicht nur der Gesetzgeber, sondern auch die Gerichte den Mieter als schutzbedürftig gegenüber den Vermietern ansehen. Umso wichtiger ist es, die Interessen beider Parteien im Mietvertrag gleichermaßen zu berücksichtigen.

Vermieter erstellt Mietvertrag zusammen mit einem Anwalt.

Da es sich bei dem Mietvertrag meist um einen privaten Vertrag handelt, können die beiden Parteien alles vereinbaren, was nicht gegen geltende Gesetze verstößt (sog. Vertragsfreiheit). Klauseln, die Mieter zu sehr benachteiligen, sind jedoch in der Regel unwirksam. Das betrifft vor allem viele alte Klauseln, die noch vor einigen Jahren in vielen Mietverträgen festgehalten wurden und mittlerweile durch die Gerichte für unwirksam erklärt wurden.

Zum Mietrechts-CheckArrow icon

Formvorschriften bei der Erstellung eines Mietvertrags

Ein schriftlicher Mietvertrag ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Es ist jedoch ratsam, einen schriftlichen Mietvertrag zu schließen, so dass alle Parteien wissen, worauf sie sich einlassen.

Denn auch, wenn mündliche Mietverträge grundsätzlich wirksam sind, gilt:: Wenn sich bestimmte Vereinbarungen im Streitfall nicht beweisen lassen, greifen die gesetzlichen Regelungen (§§ 535-580a BGB) und wirken sich im Zweifel nachteilig für die Vermieter aus. Grundsätzlich sollte der Mietvertrag folgende Angaben enthalten:

  • Persönliche Daten des Mieters oder der Mieter (Name, Adresse aller Mieter und deren Unterschrift)
  • Persönliche Daten des Vermieter (Name, Adresse und Unterschrift)
  • Besonderheiten der Mietsache (Anschrift der Immobilie und ggf. Bezeichnung der genauen Wohnung und zusätzliche Räume, die durch den Mieter genutzt werden dürfen)
  • Monatlichen Miete (Kaltmiete; Achtung bei Mietpreisbremse)
  • Mieterhöhungen
  • Allgemeines zum Mietverhältnis

Mögliche Vereinbarungen in einem Mietvertrag für Wohnungen

Über die grundsätzlichen Eckdaten des Mietvertrages hinaus können unzählige weitere individuelle Vereinbarungen getroffen werden. Hierbei kommt es darauf an, was die beiden Vertragsparteien für Wünsche und Vorstellungen haben.

Es gibt aber grundlegende Vereinbarungen, die in einem Mietvertrag aus Vermietersicht sinnvoll sind:

Mietkaution

Um eventuelle Schäden an der Mietsache durch den Mieter oder ausbleibende Mieten abzusichern, kann im Mietvertrag eine Kaution vereinbart werden. Diese wird vor Beginn des Mietverhältnisses einmalig an den Vermieter ausgezahlt und nach Beendigung und Sichtung des Mietobjekts wieder an den Mieter herausgegeben. Die Höhe der Kaution kann im Mietvertrag individuell geregelt werden, darf jedoch maximal 3 Monatsnettokaltmieten betragen. Außerdem sollten die Vermieter die Mietkaution zinsbringend anlegen.

Betriebskosten

Nach den gesetzlichen Regelungen sind die Nebenkosten durch die Vermieter zu tragen und in der Grundmiete enthalten. Als Vermieter sollte daher darauf geachtet werden, dass die Betriebskosten zumindest anteilig von den Mietern gezahlt werden.

Zu den Betriebskosten zählen zum Beispiel Warmwasser- und Heizkosten (warme Betriebskosten) und Grundsteuer oder Müllabfuhr (kalte Betriebskosten). Zumeist reicht ein Verweis auf § 556 BGB und § 2 BetriebskostenVO, um diese Kosten auf die Mieter umzulegen. Dennoch sollte zumindest eine genaue Vorauszahlung im Mietvertrag bestimmt werden, die dann durch den eigentlichen Verbrauch des Mieters überprüft wird.

Nutzung der Wohnung

Ebenfalls im Mietvertrag enthalten, sind Angaben zur Nutzung des Mietobjekts, etwa zu privaten oder gewerblichen Zwecken. Danach richten sich auch einige gesetzliche Regelungen, weshalb es sinnvoll sein kann, dies von vornherein konkret festzulegen.

Handelt es sich etwa um einen Mietvertrag für Wohnraum, kann der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages um Erlaubnis bitten, diese auch anderweitig nutzen zu dürfen. Vermieter sind dann dazu verpflichtet, diese Erlaubnis zu erteilen, sofern die gewerbliche Tätigkeit die Wohnung und die Mitmieter nicht beeinträchtigen.

Hausordnung

Eine Hausordnung kann zusätzlich, aber auch als fester Teil des Mietvertrages vereinbart werden. In ihr werden Rechte und Pflichten bei der Nutzung der gemeinschaftlichen Räume (Hausflur, Treppenhaus, Garten etc.) sowie der Wohnung vereinbart.

Hier können zum Beispiel ebenfalls Regelungen zum Winterdienst, der Gartennutzung oder Rauchverbote im Treppenhaus oder Ruhezeiten festgelegt werden.

Achtung

Ist die Hausordnung separat vom Mietvertrag platziert, dürfen dem Mieter keine Pflichten auferlegt werden, die über den Mietvertragsinhalt oder das Gesetz hinausgehen.

Diese Klauseln sollten Sie bei der Erstellung des Mietvertrags beachten

Einige Klauseln, die gerne in Mietverträge einbezogen werden, bergen Konfliktpotenzial oder sind grundsätzlich unwirksam. Die wichtigsten zwei haben wir einmal für Sie zusammengefasst:

Schönheitsreparaturen:

Wer hat die Wohnung nach Auszug zu streichen? Muss alles wieder mit Raufaser tapeziert und weiß gestrichen sein? Und wie sieht es während des Mietverhältnisses aus? - Die Beschaffenheit der Wohnung nach Übergabe dürfen Vermieter im Mietvertrag frei regeln, also auch, inwieweit Wände und Böden wieder in ihre Ursprungsform gebracht werden müssen. Während der Mietzeit ist es den Mietern jedoch erlaubt, die Wohnung nach ihren Wünschen zu streichen, darüber dürfen keine Angaben im Mietvertrag gemacht werden. Auch starre Renovierungsfristen, wie z.B. alle 3 Jahre die Küche streichen, sind nicht erlaubt.

Haustierhaltung

Die meisten Mietverträge erhalten eine Klausel, dass bei größeren Tieren, die über Ziervögel, Fische oder Kleintiere hinaus gehen, die Erlaubnis des Vermieters einzuholen ist. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, diese zu erteilen, wenn keine zwingenden Gründe dagegensprechen. Ein generelles Verbot von Haustieren ist unwirksam.

Zeit sparen und Mietvertrag online erstellen

Online finden sich eine Reihe von Anbietern, bei denen Vermieter einen kostenlosen Entwurf für einen Mietvertrag herunterladen oder konfigurieren können. Dies ist insbesondere dann praktisch, wenn Vermieter und Mieter keine besonderen Vorstellungen von ihrem Mietverhältnis haben und die Standard-Klauseln ausreichen.

Dennoch ist bei diesen Vorlagen Vorsicht geboten. Um Nachteile zu vermeiden, sollten Sie genau prüfen, ob veraltete, und unwirksame Klauseln enthalten sind oder ob zusätzliche Regelungen für das Mietobjekt notwendig sind. 

In aller Regel wissen Vermieter nicht, worauf sie achten müssen, wenn sie das erste Mal einen Mietvertrag erstellen. Aus diesem Grund empfiehlt sich der Gang zum Profi: Unsere Rechtsexperten überprüfen Ihre Mietverträge gerne auf entsprechende Klauseln und geben ihnen rechtssichere Formulierungen mit.

Fazit zur rechtssicheren Erstellung des Mietvertrags

Ein Mietvertrag ist so individuell wie seine Vertragspartner. Dabei gibt es viele rechtliche Dinge zu beachten. Es ist daher sinnvoll, sich auch bei einem Mustervertrag Zeit zu nehmen und den fertigen Mietvertrag noch einmal durchzugehen, um eventuelle Änderungen vorzunehmen.

Haben die Mietparteien konkrete Vorstellungen zu einzelnen Regelungen oder möchten sich diese rechtlich absichern, empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt für Mietrecht zur Rate zu ziehen und den Mietvertrag detailliert und individuell aufzusetzen.

Vermieter erstellt Mietvertrag online.
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