Mietvertrag erstellen: Darauf müssen Vermieter achten

Es gibt verschiedenste Arten von Mietverträgen, die sich nach den Bedürfnissen der beiden Vertragsparteien richten und somit unterschiedliche Vor- und Nachteile mit sich bringen. Gerade Vermieter, denen als Eigentümer viele Pflichten auferlegt werden, sollten genau überlegen, welche Art Mietvertrag für sie und ihre Immobilie die richtige Wahl ist.

Die wichtigsten Arten von Mietverträgen sind dabei folgende:

Die meisten Mietverträge werden auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das bedeutet: Es gibt kein vorher festgelegtes Ende des Mietverhältnisses. Der Mietvertrag endet demnach nur mit einer Kündigung.

Für solche Verträge gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die für Vermieter je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen 3 - 9 Monaten liegen. Zudem kann ein Kündigungsverzicht von maximal 4 Jahren vereinbart werden. Aber Achtung: für einen solchen Verzicht gibt es strenge Regelungen, zum Beispiel wenn es sich bei den Mietern um Studenten handelt.

Anders als bei unbefristeten Mietverträgen steht bei befristeten Mietverträgen das Ende des Mietverhältnisses von Anfang an fest. Ist das vorgesehene Datum erreicht, endet der Vertrag automatisch, ohne dass dafür eine Kündigung nötig ist. Ein solcher Mietvertrag ist aber nur mit einer Begründung zulässig, etwa weil Eigenbedarf oder Sanierungsarbeiten abzusehen sind.

Bei einem Indexmietvertrag handelt es sich grundsätzlich um einen unbefristeten oder befristeten Mietvertrag, jedoch mit dem Zusatz, dass sich die künftige Miete am amtlichen Verbraucherpreisindex für private Haushalte orientiert und stetig daran angepasst wird.

Ähnlich wie bei einem Indexmietvertrag wird bei einem Staffelmietvertrag eine Staffelmiete vereinbart – diese wird jedoch individuell festgelegt. Vereinbart wird eine Steigerung des Mietzinses und die zeitlichen Abstände (mindestens 1 Jahr). Zusätzliche Mieterhöhungen werden damit gleichzeitig ausgeschlossen.

Das Mietrecht ist in Deutschland sehr mieterfreundlich. Das liegt vor allem daran, dass nicht nur der Gesetzgeber, sondern auch die Gerichte den Mieter als schutzbedürftig gegenüber den Vermietern ansehen. Umso wichtiger ist es, die Interessen beider Parteien im Mietvertrag gleichermaßen zu berücksichtigen.

• Persönliche Daten des Mieters oder der Mieter (Name, Adresse aller Mieter und deren Unterschrift)
• Persönliche Daten des Vermieter (Name, Adresse und Unterschrift)
• Besonderheiten der Mietsache (Anschrift der Immobilie und ggf. Bezeichnung der genauen Wohnung und zusätzliche Räume, die durch den Mieter genutzt werden dürfen)
• Monatlichen Miete (Kaltmiete; Achtung bei Mietpreisbremse)
• Mieterhöhungen
• Allgemeines zum Mietverhältnis

Um eventuelle Schäden an der Mietsache durch den Mieter oder ausbleibende Mieten abzusichern, kann im Mietvertrag eine Kaution vereinbart werden. Diese wird vor Beginn des Mietverhältnisses einmalig an den Vermieter ausgezahlt und nach Beendigung und Sichtung des Mietobjekts wieder an den Mieter herausgegeben. Die Höhe der Kaution kann im Mietvertrag individuell geregelt werden, darf jedoch maximal 3 Monatsnettokaltmieten betragen. Außerdem sollten die Vermieter die Mietkaution zinsbringend anlegen.

Nach den gesetzlichen Regelungen sind die Nebenkosten durch die Vermieter zu tragen und in der Grundmiete enthalten. Als Vermieter sollte daher darauf geachtet werden, dass die Betriebskosten zumindest anteilig von den Mietern gezahlt werden.

Zu den Betriebskosten zählen zum Beispiel Warmwasser- und Heizkosten (warme Betriebskosten) und Grundsteuer oder Müllabfuhr (kalte Betriebskosten). Zumeist reicht ein Verweis auf § 556 BGB und § 2 BetriebskostenVO, um diese Kosten auf die Mieter umzulegen. Dennoch sollte zumindest eine genaue Vorauszahlung im Mietvertrag bestimmt werden, die dann durch den eigentlichen Verbrauch des Mieters überprüft wird.

Ebenfalls im Mietvertrag enthalten, sind Angaben zur Nutzung des Mietobjekts, etwa zu privaten oder gewerblichen Zwecken. Danach richten sich auch einige gesetzliche Regelungen, weshalb es sinnvoll sein kann, dies von vornherein konkret festzulegen.

Handelt es sich etwa um einen Mietvertrag für Wohnraum, kann der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages um Erlaubnis bitten, diese auch anderweitig nutzen zu dürfen. Vermieter sind dann dazu verpflichtet, diese Erlaubnis zu erteilen, sofern die gewerbliche Tätigkeit die Wohnung und die Mitmieter nicht beeinträchtigen.

Schönheitsreparaturen:

Wer hat die Wohnung nach Auszug zu streichen? Muss alles wieder mit Raufaser tapeziert und weiß gestrichen sein? Und wie sieht es während des Mietverhältnisses aus? - Die Beschaffenheit der Wohnung nach Übergabe dürfen Vermieter im Mietvertrag frei regeln, also auch, inwieweit Wände und Böden wieder in ihre Ursprungsform gebracht werden müssen. Während der Mietzeit ist es den Mietern jedoch erlaubt, die Wohnung nach ihren Wünschen zu streichen, darüber dürfen keine Angaben im Mietvertrag gemacht werden. Auch starre Renovierungsfristen, wie z.B. alle 3 Jahre die Küche streichen, sind nicht erlaubt.

Haustierhaltung

Die meisten Mietverträge erhalten eine Klausel, dass bei größeren Tieren, die über Ziervögel, Fische oder Kleintiere hinaus gehen, die Erlaubnis des Vermieters einzuholen ist. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, diese zu erteilen, wenn keine zwingenden Gründe dagegensprechen. Ein generelles Verbot von Haustieren ist unwirksam.

Online finden sich eine Reihe von Anbietern, bei denen Vermieter einen kostenlosen Entwurf für einen Mietvertrag herunterladen oder konfigurieren können. Dies ist insbesondere dann praktisch, wenn Vermieter und Mieter keine besonderen Vorstellungen von ihrem Mietverhältnis haben und die Standard-Klauseln ausreichen.

Dennoch ist bei diesen Vorlagen Vorsicht geboten. Um Nachteile zu vermeiden, sollten Sie genau prüfen, ob veraltete, und unwirksame Klauseln enthalten sind oder ob zusätzliche Regelungen für das Mietobjekt notwendig sind. 

In aller Regel wissen Vermieter nicht, worauf sie achten müssen, wenn sie das erste Mal einen Mietvertrag erstellen. Aus diesem Grund empfiehlt sich der Gang zum Profi: Unsere Rechtsexperten überprüfen Ihre Mietverträge gerne auf entsprechende Klauseln und geben ihnen rechtssichere Formulierungen mit.

Haben die Mietparteien konkrete Vorstellungen zu einzelnen Regelungen oder möchten sich diese rechtlich absichern, empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt für Mietrecht zur Rate zu ziehen und den Mietvertrag detailliert und individuell aufzusetzen.