Neuen oder bestehenden Mietvertrag prüfen lassen

Einen Mietvertrag zu unterschreiben und eine neue Wohnung oder ein Haus zu beziehen, bedeutet in der Regel viel Freude und sicher auch einiges an Arbeit. Streitigkeiten mit dem neuen Vermieter aufgrund des fehlerhaften Mietvertrags sind eine unnötige Belastung, die sich jeder ersparen möchte. Daher ist es – verglichen mit den Kosten, die ein Rechtstreit mit sich bringen kann – eine sinnvolle Investition, einen Mietvertrag durch einen Experten überprüfen zu lassen, bevor zu schnell und leichtfertig die Unterschrift gesetzt wird.

Auch ist bei bestehenden Mietverträgen besondere Vorsicht geboten, vor allem wenn der Auszug kurz bevorsteht. Manche Klauseln sind veraltet und haben nach heutigem Recht keine Gültigkeit mehr. So kann es sein, dass die Renovierung der Wohnung bei Auszug, die im Mietvertrag steht, keine Gültigkeit mehr hat. Mit der Prüfung eines neuen oder schon bestehenden Mietvertrags lässt sich also je nachdem viel Geld sparen.

Es gibt keine gesetzliche Vorlage für Mietverträge. Bis auf wenige Punkte, die als Mindestanforderung gelten, muss im Vertrag nicht sonderlich viel festgehalten werden. Der Vermieter kann an sich beliebig viele Zusatzklauseln im Mietvertrag festhalten, muss sich dabei allerdings im Rahmen obergerichtlicher und höchstrichterlicher Rechtsprechung bewegen. Trotzdem ist es immer ratsam, einen Mietvertrag immer vorab prüfen zu lassen.

• Namen und Anschriften der Vertragsparteien
• Detaillierte Bezeichnung  des Mietobjekts
• Höhe der Miete (Kalt- oder Warmmiete, sowie Neben- und Betriebskosten)
• Datum des Mietbeginns
• Unterschriften der Vertragsparteien im Original 

Schönheitsreparaturen
Dabei handelt es sich nicht um Reparaturen im klassischen Sinne. Schönheitsreparaturen sollen lediglich das Aussehen des Raumes verbessern und oberflächliche Schäden beseitigen. Eine Klausel im Mietvertrag, die besagt, dass der Mieter die Wände und Türen alle 5 Jahre zu streichen hat, ist unwirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass es sich um eine zu starre Fristenregelung handelt. Es muss nur gestrichen werden, wenn es auch wirklich notwendig ist. Wenn zudem eine Wohnung vor Einzug nicht renoviert wurde, muss auch der einziehende Mieter bei Auszug die Wohnung nicht renovieren. Eine Klausel, die besagt, dass die Kosten für Schönheitsreparaturen vom Mieter zu tragen sind, ist nur dann wirksam, wenn dafür ein Ausgleich für den Mieter vorgesehen ist. Möglich ist z. B. die Befreiung der Mietzahlung in den ersten zwei Monaten. Die Höhe des Ausgleichs ist nicht vorgegeben, muss aber angemessen sein. Was das im Einzelfall bedeutet, kann nur ein Anwalt für Mietrecht beantworten.

Kleinreparaturklausel
Diese Klausel ist in vielen Mietverträgen zu finden. Sie besagt, dass der Mieter die Kosten für kleine Reparaturen bis zu einem gewissen Betrag selbst zu tragen hat. Von den Gerichten werden üblicherweise Beträge von bis zu 100 Euro als angemessen angesehen. Maximal dürfen diese Kosten aber lediglich acht Prozent der Jahresbruttokaltmiete oder 150 bis 200 Euro pro Jahr ausmachen. Zulässig ist diese Klausel nur für Gegenstände, auf die der Mieter direkten und häufigen Zugriff hat. Für ein Rohr, das sich in der Wand befindet, hat der Vermieter selbst aufzukommen. Als Kleinreparaturen gelten z. B.:

• Defekter Lichtschalter
• Defekter Duschkopf
• Defekte WC-Spülung
• Tropfender Wasserhahn
• Defekte Tür- oder Fenstergriffe

Mietkaution
Die Kaution darf gemäß § 551 BGB nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen und kann in drei Raten bezahlt werden. Der Mieter kann freiwillig für sich entscheiden, eine weitere Sicherheit anzubieten. Ansonsten kann die zu viel bezahlten Kaution zurückverlangt werden. Auch ist der Vermieter dazu verpflichtet, das Geld bei einer Bank getrennt von anderem Vermögen anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.

Nutzung der Wohnung
Oftmals ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags. Diese beinhaltet in den meisten Fällen viele Verbote, die nicht zulässig sind oder die Freiheiten des Mieters einschränken. So kann der Vermieter z. B. nicht darüber bestimmen, wie viele Stunden in der Woche musiziert werden darf, solange keine Ruhezeiten missachtet werden.

Haustierhaltung
Es ist nicht grundsätzlich verboten, Tiere in einer Wohnung zu halten. Daher ist eine solche Klausel im Mietvertrag unwirksam. Über das Halten von Katzen oder Hunden kann der Vermieter entscheiden, muss aber gute Gründe, die gegen die Tierhaltung sprechen, nennen können.  Die Haltung von Kleintieren, wie Hamstern oder Fischen, ist grundsätzlich erlaubt.

Kündigungsausschluss bzw. Mindestmietdauer
Beide Parteien verzichten im Mietvertrag auf die Möglichkeit einer Kündigung für eine bestimmte Zeitdauer. Diese darf vier Jahre nicht überschreiten. Die übliche gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter beträgt drei Monate.

Wohnungsgröße
Die Wohnungsgröße ist entscheidend bei der Betriebskostenabrechnung, sowie der Berechnung der zulässigen Höhe einer etwaigen Mieterhöhung und sollte daher im Mietvertrag vollständig und korrekt festgehalten werden. Allerdings ist der Vermieter gesetzlich nicht verpflichtet, die Größe der Wohnung im Mietvertrag festzuhalten. So kann es schnell passieren, dass die Betriebskosten zu hoch ausfallen. Idealerweise sollte daher jeder Raum, der gemietet wird, im Mietvertrag aufgelistet sein.

Wohnungszustand
Jeder Mietvertrag sollte Angaben zum Zustand der Wohnung beinhalten. Zum Beispiel sollte vor Einzug festgehalten werden, ob die Bodenbeläge, Fenster oder Türen in jedem Zimmer Mängel aufweisen. Außerdem sollte vermerkt werden, ob die Wohnung möbliert oder teilmöbliert ist und in welchem Zustand sich die jeweiligen Möbelstücke befinden. Werden erstmal alle Schäden im Mietvertrag aufgelistet, so muss der Mieter bei Auszug nicht für bereits vorhandene Mängel aufkommen.

Miete und Nebenkosten
Hier sollte auch festgehalten werden, was der Mieter für die Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, zu zahlen hat, wenn dies im Mietvertrag so geregelt ist. Die folgenden Kosten können auf den Mieter übertragen werden (keine abschließende Aufzählung):

• Grundsteuer
• Abwassergebühren
• Müllabfuhr
• Straßen- und Schornsteinreinigung
• Gartenpflege
• Gebäudereinigung
• Stromkosten für Innen- und Außenbeleuchtung
• Aufzug
• Wärme-Betriebskosten (Heizung, Warmwasser)
• Waschraum
• Hausmeisterkosten
• Ungezieferbeseitigung, falls das regelemäßig erfolgt
• Kabelanschluss
• Sach- und Haftpflichtversicherungen

Nebenkostenpauschale

Vermieter bieten manchmal die Bezahlung der Nebenkosten pauschal oder in Form einer Vorauszahlung an. Die Pauschalabrechnung kann als Kostenfalle für den Mieter bezeichnet werden, denn es besteht kein Anspruch auf Rückerstattung, sollten die tatsächlichen Kosten günstiger als die bezahlte Pauschale ausfallen.

Befristung des Mietvertrags
Der Mieter hat die Möglichkeit, sich für eine befristete Dauer für einen Mietvertrag zu verpflichten. Das macht Sinn, wenn dieser genau weiß, wie lange er die Wohnung benötigt. Der Vermieter kann dann während dieser Zeit nicht kündigen – auch nicht wegen Eigenbedarfs.
Wenn keine Angaben über eine befristete Dauer im Mietvertrag vereinbart wird, dann gelten die gesetzlichen Vorgaben. Zum Beispiel darf der Vermieter nicht ohne Angabe eines triftigen Grundes das Mietverhältnis beenden. Ein solcher Grund dafür könnte sein, wenn das Kind des Vermieters plant, in die Wohnung oder in das Haus zu ziehen. Für den Mieter gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Die Kündigungsfrist für den Vermieter richtet sich nach der Mietdauer: Bei unter 5 Jahren sind das 3 Monate, zwischen 5 und 8 Jahren 6 Monate und bei einer Mietdauer von über 8 Jahren beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter 9 Monate.

Schlüssel
Die Anzahl der Schlüssel, die zur Wohnung gehören, sollten im Mietvertrag notiert werden. Der Vermieter darf keine Schlüssel für sich zurückbehalten.

Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung kann im Mietvertrag in Form einer Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden. Enthält der Mietvertrag keine Regelung hierzu, sind die Höhe und die Häufigkeit der Mieterhöhung vom Gesetzgeber vorgegeben. Das Gesetz sieht z.B. eine maximale Mieterhöhung in Form einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vor, für die bestimmte Regeln gelten: Eine Mieterhöhung darf frühestens 15 Monate nach Einzug der Mieter erfolgen. Dabei gilt die ortsübliche Durchschnittsmiete als Orientierung. Auch darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Wenn sich der Vermieter an diese Vorgaben hält, kann der Mieter nicht gegen eine Mieterhöhung vorgehen.

Es gibt Situationen, in denen es sich lohnt, etwas Geld zu investieren. Einen Mietvertrag vor dem Setzen der Unterschrift checken zu lassen gehört dazu. Denn die Bedingungen und Vorgaben ändern sich laufend und es ist nicht immer einfach, den Überblick zu behalten. Von der Prüfung eines Mietvertrags können beide Parteien – Mieter und Vermieter – profitieren. Auf Basis eines gesetzlich einwandfreien und fairen Mietvertrags lässt sich viel besser eine vertrauensvolle Beziehung aufbauen. Rechtliche Streitigkeiten bleiben beiden Parteien erspart. Außerdem kann es hilfreich sein, zu wissen, wenn eine Klausel nach Gesetz unwirksam ist, auch wenn es im Mietvertrag steht.