Wenn Mieter trotz rechtmäßiger Kündigung nicht ausziehen, können Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Mieter wiederum haben einige Möglichkeiten, sich gegen eine Räumungsklage zu wehren. Hier erfahren beide Parteien das Wichtigste zum Thema Räumungsklage: Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, wie läuft sie ab, was kostet sie, welche Möglichkeiten bieten sich Verbrauchern und welche Schritte sind dabei zu beachten?
- Vermieter können eine Räumungsklage einreichen, wenn der Mieter trotz rechtmäßiger Kündigung nicht auszieht.
- Ist der Vermieter vor Gericht erfolgreich, erhält er einen Räumungstitel und kann die Zwangsräumung veranlassen.
- Mieter haben nach Zustellung der Räumungsklage 14 Tage Zeit, darauf zu reagieren – sie können Widerspruch einlegen, ausziehen oder eventuelle Mietschulden bezahlen.
- Eine Einschätzung zu Mietstreitigkeiten gibt es über den Online-Check im SIEGFRIED CLUB.
Was ist eine Räumungsklage?
Eine Räumungsklage ist eine Klage, die ein Vermieter gegen seinen Mieter einreicht mit dem Ziel, dass dieser aus der vermieteten Wohnung auszieht – diese also “räumt.” Grundlage für die Räumungsklage ist § 940 a ZPO “Räumung von Wohnraum.” Mit einer Räumungsklage kann ein sogenannter Räumungstitel mit dem Ziel erwirkt werden, eine Zwangsräumung der Wohnung zu veranlassen. Eine Zwangsräumung ohne Räumungstitel oder ein eigenmächtiges Austauschen der Schlösser durch den Vermieter sind nicht erlaubt.
Wann ist eine Räumungsklage möglich?
Eine Räumungsklage ist dann möglich, wenn Mieter trotz einer frist- und formgerechten Kündigung nicht aus der Mietwohnung ausziehen. Die Voraussetzung für eine Räumungsklage ist also eine rechtmäßige Kündigung. Diese muss einen Kündigungsgrund enthalten, schriftlich erfolgen und dem Mieter innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen zugehen.
Folgende Kündigungsfristen gelten für Vermieter:
- Bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren: 3 Monate
- Bei einer Mietdauer von 5 bis 8 Jahren: 6 Monate
- Bei einer Mietdauer von über 8 Jahren: 9 Monate
Für eine Kündigung braucht ein Vermieter immer einen Grund. Rechtmäßige Gründe können sein:
- Unregelmäßige Zahlung der Miete
- Zahlungsverzug
- Beschädigung der Mietwohnung
- Unerlaubte Untervermietung
- Vertragswidriger Gebrauch der Wohnung
- Störung des Hausfriedens
- Eigenbedarf des Vermieters
Eine fristlose Kündigung ist aus schwerwiegenden Gründen gemäß § 543 BGB möglich. In bestimmten Fällen muss eine Abmahnung erfolgen, bevor die fristlose Kündigung ausgesprochen wird, beispielsweise bei Störung des Hausfriedens.
Zieht der Mieter trotz rechtmäßiger Kündigung nicht innerhalb der gesetzten Frist aus, kann eine Räumungsklage eingereicht werden.
Ablauf der Räumungsklage
Die Räumungsklage bzw. die Schritte, bis diese eingereicht wird, laufen in der Regel wie folgt ab:
- Der Vermieter kündigt dem Mieter rechtmäßig
Das bedeutet, der Vermieter kündigt dem Mieter nach den gesetzlichen Vorschriften. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und einen nachvollziehbaren Grund enthalten. Je nach Kündigungsgrund muss der Vermieter festgelegte Fristen einhalten. Zum Beispiel beträgt die Kündigungsfrist bei einer Eigenbedarfskündigung mindestens drei Monate. Fristlos darf der Vermieter nur dann kündigen, wenn der Mieter erheblich gegen den Mietvertrag verstoßen hat - also beispielsweise ständig den Hausfrieden stört oder seine Miete nicht zahlt. - Der Mieter reagiert nicht auf die Kündigung oder widerspricht ihr
Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Außerdem kann es sein, dass der Mieter gar nicht auf die Kündigung reagiert und sich weigert, auszuziehen. - Der Vermieter setzt noch einmal eine Frist für den Auszug
Legt der Mieter Widerspruch ein oder reagiert nicht auf die Kündigung, kann der Vermieter noch einmal versuchen, die Angelegenheit ohne Räumungsklage zu klären. Zum Beispiel kann er anbieten, einen Teil der Umzugskosten zu übernehmen oder einen Teil eventueller Mietschulden zu erlassen. Ist keine Einigung in Sicht, kann der Vermieter dem Mieter eine dritte Frist für den Auszug setzen. - Der Mieter ignoriert auch diese Frist und bleibt in der Wohnung
Zieht der Mieter nun immer noch nicht aus, kann der Vermieter nun die Räumungsklage einreichen. - Der Vermieter reicht die Räumungsklage ein und bezahlt die Gerichtskosten
Die Räumungsklage wird beim zuständigen Amtsgericht eingereicht. Der Vermieter muss die Gerichtskosten für die Klage vorstrecken. - Der Mieter erhält die Räumungsklage zugestellt
Widerspricht der Mieter, kommt es zu einer Verhandlung vor Gericht, in der der Richter über den Sachverhalt entscheidet.
Reagiert der Mieter nicht auf die Räumungsklage, kann der Vermieter ein Versäumnisurteil beantragen – das bedeutet für den Vermieter, dass er einen vollstreckbaren Titel erhält und damit die Räumung beauftragen kann.
Zieht der Mieter aus, dann ist der Räumungsanspruch des Vermieters erfüllt und erlischt. - Das Gericht setzt einen Termin für die Verhandlung an
Verläuft die Verhandlung für den Vermieter erfolgreich, ergeht ein Räumungsurteil, mit dem er die Räumung der Wohnung durchsetzen kann. Erhält der Mieter vor Gericht Recht, wird die Räumungsklage abgewiesen und der Mieter kann in der Wohnung bleiben. - Das Räumungsurteil wird rechtskräftig
Ergeht ein Räumungsurteil, ist dieses vier Wochen nach der Verkündung rechtskräftig und kann vollstreckt werden. - Das Räumungsurteil wird durchgesetzt
Um die Räumung durchzusetzen, beauftragt der Vermieter einen Gerichtsvollzieher. - Es erfolgt die Zwangsräumung der Wohnung
Weigert sich der Mieter immer noch auszuziehen, erfolgt die Zwangsräumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher.
Ob eine Räumungsklage sinnvoll ist und wie sie am Besten vorgehen, können Vermieter über einen Online-Check im SIEGFRIED CLUB prüfen.
Dauer einer Räumungsklage
Wie lange es von der Einreichung der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung dauert, hängt vor allem davon ab, wie der Mieter auf die Klage reagiert. Aus Vermietersicht am schnellsten geht es, wenn der Mieter nicht reagiert. Dann besteht die Möglichkeit eines Versäumnisurteils, das nach circa zwei Monaten ergeht.
Folgen einer Zwangsräumung Widerspruch und Gutachten seitens der Mieter oder sogar Zeugenaussagen, ist eine Dauer von bis zu zwei Jahren denkbar.
Im Regelfall nimmt eine Räumungsklage circa sechs bis zwölf Monate in Anspruch.
Wann kommt es zu einer Zwangsräumung?
Eine Zwangsräumung kann nur erfolgen, wenn das rechtskräftige Räumungsurteil durch das Gericht, also der Räumungstitel, vorliegt. Das bedeutet, dass kein Rechtsmittel gegen das Urteil mehr möglich ist. Liegt der Räumungstitel vor, wird ein Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragt. Dieser setzt dem Mieter noch einmal eine Frist für den Auszug, wobei es sich meistens um drei bis vier Wochen handelt. Reagiert der Mieter darauf nicht, kann der Gerichtsvollzieher die Räumung durchführen lassen.
Ablauf der Zwangsräumung
Die Zwangsräumung erfolgt durch den Gerichtsvollzieher. Dieser kann die Schlösser austauschen lassen und eine Spedition für das Ausräumen der Wohnung beauftragen.
Er kann die Zwangsräumung aber auch noch einmal verschieben, wenn wichtige Gründe dagegen sprechen – auch der Mieter kann noch eine Fristverlängerung beantragen oder einen Schutzantrag stellen.
Bis die Zwangsräumung durchgeführt ist, kann es daher nach dem Räumungsurteil noch mehrere Monate bis zu einem Jahr dauern.
Räumungsklage einreichen – das ist zu beachten
Der Vermieter kann die Räumungsklage bei dem Amtsgericht einreichen, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die vermietete Wohnung befindet. Bei Gewerberäumen und einem Streitwert von über 5.000 Euro kann auch das Landgericht zuständig sein.
Bei einer fristlosen Kündigung kann die Räumungsklage sofort eingereicht werden, in anderen Fällen – zum Beispiel bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs – muss erst die Kündigungsfrist abgewartet werden.
Für eine Räumungsklage gibt es oftmals Muster, die sich Vermieter beim zuständigen Amtsgericht herunterladen können. Diese Angaben müssen in der Klageschrift enthalten sein:
- Ort und Datum
- Name und Anschrift des Antragstellers (des Vermieters)
- Name und Anschrift des Antragsgegners (des Mieters)
- Beschreibung des Mietobjekts, um das es geht
- Beschreibung des Grundes für die Räumungsklage, zum Beispiel Zahlungsverzug des Mieters
- Hinweis zur Zustellung der Kündigung
- Hinweis auf den Widerspruch und den Widerspruchsgrund des Mieters
- Unterschrift
Zudem muss der Vermieter bei Einreichung der Räumungsklage einen Gerichtskostenvorschuss bezahlen, der sich nach dem jeweiligen Streitwert richtet.
Räumungsklage ohne Anwalt
Für die Räumungsklage und das anschließende Verfahren vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang. Das heißt: Theoretisch können Vermieter die Klage selbst einreichen und alleine den Gerichtstermin wahrnehmen. Allerdings ist es empfehlenswert, sich für die Räumungsklage anwaltliche Unterstützung zu holen. Denn ob eine Räumungsklage Aussicht auf Erfolg hat, hängt von verschiedenen Faktoren ab, mit denen ein Anwalt bestens vertraut ist. Zudem kann er Vermieter rechtzeitig auf Versäumnisse hinweisen, die einer erfolgreichen Räumungsklage im Wege stehen.
Zum Beispiel kann ein Anwalt sicherstellen, dass
- vor der Räumungsklage eine wirksame Kündigung ausgesprochen wurde
- der Antrag ordnungsgemäß ausgefüllt wird
- der Gegner richtig benannt wird (damit beispielsweise wirklich alle Mieter der Wohnung genannt werden)
- das Mietobjekt richtig bezeichnet wird (hier kann es ansonsten bei der Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher zu Problemen kommen).
So können Mieter eine Räumungsklage abwenden
Wenn Mieter eine Räumungsklage erhalten, haben sie 14 Tage Zeit, darauf zu reagieren. Diese Möglichkeiten haben sie:
- Widerspruch einlegen
- Ausstehende Miete bezahlen, sofern deswegen die Kündigung erfolgte
- Ausziehen
Entscheiden sich Mieter dafür, die ausstehende Miete zu zahlen oder auszuziehen, gilt die Räumungsklage als erledigt und der Vermieter muss die Kosten des Verfahrens tragen.
Wer als Mieter Widerspruch gegen die Räumungsklage einlegt, muss anschließend begründen, warum seiner Meinung nach die Räumungsklage ungerechtfertigt ist. Das Gericht entscheidet dann im Verfahren, ob die Klage des Vermieters zulässig ist oder nicht. Gründe für einen Widerspruch können zum Beispiel Fehler in der Kündigung oder ein Härtefall sein.
Als Härtefall kann beispielsweise gelten:
- Drohende Obdachlosigkeit
- Hohes Alter/Pflegebedürftigkeit
- Krankheit
- Außergewöhnlich lange Mietdauer
- Schwangerschaft
Auch gegen eine Zwangsräumung können sich Mieter noch wehren. Dazu müssen sie spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin einen Antrag auf Vollstreckungsschutz beim zuständigen Gericht einreichen. Dieser kann bewilligt werden, wenn es für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen würde, die Wohnung zu räumen.
Mieter sollten sich im Fall einer Räumungsklage an einen Anwalt wenden. Dieser weiß, wie man sich erfolgreich zur Wehr setzen kann und aus welchen Gründen. In jedem Fall sollten Mieter in irgend einer Form auf die Räumungsklage reagieren. Tun sie das nicht, ergeht ein Versäumnisurteil, mit dem der Vermieter einen Titel in der Hand hat, sodass er die Zwangsräumung in die Wege leiten kann.
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Kosten einer Räumungsklage
Da der Vermieter die Räumungsklage beim Gericht einreicht, muss er zunächst die Kosten dafür vorstrecken. Zu den Kosten einer Räumungsklage gehören die Gerichtskosten und gegebenenfalls die Anwaltskosten. Wie hoch diese ausfallen, kommt auf den Streitwert für die Räumungsklage an. Dieser ergibt sich aus der monatlichen Nettokaltmiete für die betreffende Wohnung hochgerechnet auf ein Jahr. Beträgt diese also 1.000 Euro pro Monat, beläuft sich der Streitwert auf 12.000 Euro.
Legt man diesen Streitwert beispielhaft zugrunde, ergibt sich für den Vermieter ein Gerichtskostenvorschuss von 885 Euro sowie Anwaltskosen in Höhe von 1.490 Euro, wenn es zu einer gerichtlichen Vertretung kommt.
Zusätzlich können noch diese Kosten anfallen:
- Gutachter-, Sachverständigen- und Zeugenauslagen
- Kosten für die Räumung der Wohnung
- Lagerkosten
- Gerichtsvollzieherkosten
- Mietrückstände und Mietausfälle
- Bei Niederlage vor Gericht: Anwaltskosten und Auslagen des Gegners
Bekommt der Vermieter vor Gericht Recht, muss der Mieter die Kosten übernehmen. Jedoch ist die Gefahr für Vermieter groß, dass sie trotzdem auf den Kosten sitzenbleiben, wenn der Mieter nicht zahlen kann.
Für den Mieter bedeutet das bezüglich der Kosten für die Räumungsklage: Er muss seine eigenen Anwaltskosten bezahlen. Verliert er vor Gericht, muss er zusätzlich die Kosten des Verfahrens und die Anwaltskosten des Vermieters tragen. Gewinnt er hingegen, muss der Vermieter seine Anwaltskosten und Auslagen übernehmen.
Wann lohnt sich die Räumungsklage?
Besonders im Hinblick auf das erhebliche Kostenrisiko sollten Vermieter sich gut überlegen, ob sie eine Räumungsklage einreichen. Sie sollten sich sicher sein, dass sie einen stichhaltigen Grund für die Kündigung haben und diesen vor Gericht nachweisen können. Bestenfalls sollten sie die Erfolgsaussichten vorher von einem Anwalt überprüfen lassen.
Andersherum macht es für Mieter nur Sinn, Widerspruch einzureichen, wenn ein ausreichender Grund bzw. ein Härtefall vorliegt.
Um zu überprüfen, ob eine Räumungsklage Sinn macht, können diese Gründe weiterhelfen, die zu einer Abweisung der Räumungsklage führen:
- Der Vermieter hat das Mietverhältnis nicht fristgerecht gekündigt
- Der Vermieter hat wegen Eigenbedarf gekündigt, der Kündigungsgrund wird aber vom Gericht als nicht statthaft angesehen.
- Der Mieter zieht während der Verhandlung aus.
- Der Mieter zahlt während des Prozesses die Mietschulden.
Alternativen zur Räumungsklage
Bevor sie eine Räumungsklage einreichen, können Vermieter versuchen, sich außergerichtlich mit dem Mieter zu einigen, zum Beispiel indem sie ihre Hilfe bei der Wohnungssuche anbieten oder einen Teil der Umzugskosten übernehmen. Sind Mietrückstände der Grund für die Kündigung, kann versucht werden, einen Vergleich mit dem Mieter zu schließen. In manchen Fällen stellen sich auch eine Mediation oder ein Schlichtungsverfahren als hilfreiche Handlungen dar.
Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit des vorgerichtlichen Mietforderungsmanagements. Dessen Ziel ist es ebenfalls, eine außergerichtliche Lösung zu finden. Dabei werden Vermieter und Mieter durch einen Berater unterstützt.
Fazit: Eine Räumungsklage sollte gut überlegt sein
Eine Räumungsklage kann teuer werden und lange dauern. Daher sollten sich Vermieter vorher anwaltliche Hilfe suchen und überprüfen lassen, ob die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Räumungsklage bestehen. Ohne gründliche Vorbereitung sollte keine Räumungsklage angestrebt werden. Auch Mieter, denen eine Räumungsklage zugestellt wird, sollten sich anwaltlich beraten lassen. Die Chancen, sich als Mieter gegen eine Räumungsklage zu wehren, stehen gut, wenn ein Härtefall vorliegt oder der Vermieter keinen ausreichenden Grund für die Kündigung hatte.
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