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Schönheitsreparaturen bei Auszug:  Wer ist zuständig?

Schönheitsreparaturen bei Auszug:  Wer ist zuständig?

24. August 2022 um 13:43

Oftmals enthalten Mietverträge Klauseln zu Schönheitsreparaturen, die den Mieter in die Pflicht nehmen, etwaige Renovierungsarbeiten vor dem Auszug aus der Wohnung zu übernehmen. Was viele Mieter jedoch nicht wissen: Viele dieser Klauseln sind unwirksam. Dieser Beitrag zeigt, welche Pflichten und Zuständigkeiten Mieter und Vermieter bei Schönheitsreparaturen haben.

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Symbolische Darstellung einer Wohnungsrenovierung durch einen Malerpinsel, von dem Farbe herunter tropft.
Das Wichtigste in Kürze
  • Reparaturen an der Mietsache sind grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Er kann diese nur auf den Mieter abwälzen, wenn dies mietvertraglich vereinbart wurde.
  • Mietvertragliche Schönheitsreparatur-Klauseln sind oftmals unwirksam.
  • Sind Mieter in Bezug auf Schönheitsreparaturen unsicher, kann ein Online-Check Abhilfe schaffen.

Was sind Schönheitsreparaturen und was nicht?

Der Begriff "Schönheitsreparaturen" ist häufig irreführend. Denn: Eigentlich sind es gerade keine Reparaturen, sondern hauptsächlich malermäßige Ausbesserungen meist oberflächlicher Gebrauchsspuren.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sollen die Mietwohnung buchstäblich verschönern. Auf diese Weise wird die Wohnung – meist nach dem Auszug des Mieters – wieder präsentabel gemacht und in einen vermietbaren Zustand gebracht. Dazu werden kleinere Schäden und oberflächliche Spuren ausgebessert, die durch normale Abnutzung entstanden sind. Im Gegensatz dazu steht der überdurchschnittliche Verschleiß der Wohnung, z.B. durch exzessives Rauchen. Für Schäden dieser Art muss stets der Mieter aufkommen.

Eine Verordnung liefert Anhaltspunkte dafür, welche Maßnahmen unter den Begriff "Schönheitsreparaturen" fallen können (§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV, Zweite Berechnungsverordnung):

  • Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken
  • Streichen bzw. Lackieren der Heizkörper einschließlich Heizrohren
  • Streichen der Innentüren sowie der Fensterrahmen und Außentüren von innen
Mieter nehmen Schönheitsreparaturen vor dem Auszug an der Wohnung vor.

Ergänzend fallen darunter auch die Ausbesserung von Rissen und das Verschließen von Bohrlöchern. Die Arbeiten müssen fachgerecht, nicht jedoch zwingend von einem Fachmann vorgenommen werden.

Was sind keine Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind nicht gleichbedeutend mit Instandhaltungsmaßnahmen. Mit Instandhaltung einer Mietwohnung ist die Vermieterpflicht gemeint, die Wohnung in einem vertragsgemäßen (also mangelfreien) Zustand zu halten. 

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählen Maßnahmen wie diese:

  • Neuverlegung von Parkett
  • Abschleifen und Versiegeln von Holzfußböden (BGH, Urteil v. 13.01.2010, Az. VIII ZR 48/09)
  • Reparatur von Lichtschaltern oder Türschlössern
  • Streichen der Fußleisten
  • Streichen von Fenstern und Türen von außen
  • Reparatur von Schäden, die nicht auf normaler Abnutzung beruhen (z.B. ein Sprung in der Fensterscheibe)

Sämtliche Arbeiten außerhalb der Wohnung zählen auch nicht zu den Schönheitsreparaturen, also z.B. das Streichen des Treppenhauses samt der Wohnungstüren von außen.

Wie ist der "Schaden" definiert?

Einen Hinweis auf die "Schäden", die durch Schönheitsreparaturen behoben werden sollen, liefert § 538 BGB:

"Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, (...)."

Wenn der Mieter auszieht, braucht er also nur Schönheitsreparaturen an Stellen vorzunehmen, die im Laufe der Zeit durch die normale Nutzung der Wohnung verändert oder verschlechtert wurden.

Wann sind Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen fällig?

Schönheitsreparaturen werden meist erst thematisiert, wenn der Auszug ansteht. Nach Ansicht des BGH (Urteil v. 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03) sind sie aber ggf. auch schon während des Mietverhältnisses durchzuführen, wenn die Wohnung unansehnlich geworden ist. Üblich sind in diesem Zusammenhang verschiedene Fristen für die Renovierung der Räume einer Wohnung:

  • Küche, Dusche, Bad: nach drei Jahren
  • Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur, Diele, WC: alle fünf Jahre
  • sonstige Räume: alle sieben Jahre 

Wurde der Mietvertrag 2008 oder später geschlossen, verlängern sich diese Fristen auf fünf, acht und zehn Jahre.

Am Ende aber gilt: Wo kein Kläger, da kein Richter. Die wenigsten Mieter prüfen während eines ungekündigten Mietverhältnisses mit ihrem Vermieter ihre Wohnung durchführen, um möglichen Ausbesserungsbedarf aufzudecken. Entweder sie beheben die Schäden während des Mietverhältnisses selbst oder sie kommen aktiv auf den Vermieter oder der Hausverwaltung zu.

Wer ist für Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen zuständig?

Laut Gesetz trifft die Pflicht zu Reparaturen in der Mietwohnung grundsätzlich den Vermieter. Er muss die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Vertragsverhältnisses in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und diesen Zustand erhalten (vgl. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Der Vermieter kann jedoch einen Teil der ihm obliegenden Aufgaben, z.B. den Winterdienst, aber eben auch die sog. "Schönheitsreparaturen", durch Klauseln im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen (vgl. BGH, Urteil v. 14.07.2014, Az. VIII ZR 339/03).

Wohnung wird vor Auszug gestrichen.

Voraussetzung für die Zuständigkeit des Mieters ist also eine entsprechende mietvertragliche Regelung. Diese muss jedoch auch wirksam sein. Bei einigen Klauseln, die Vermieter in Mietverträge aufnehmen, hat der BGH bereits die Unwirksamkeit festgestellt. Wenn Mieter eine unwirksame Klausel zur Übernahme der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag entdecken, können sie sich freuen: Es greift dann das Gesetz, und die Pflicht zur Schönheitsreparatur fällt wieder auf den Vermieter zurück.

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Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag – wirksam oder unwirksam? 

Überträgt der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf den Mieter, muss er das im Mietvertrag regeln. Doch viele dieser Klauseln sind unwirksam, weil sie den Mieter zu sehr benachteiligen. Insofern ist zwischen wirksamen und unwirksamen Klauseln zu unterscheiden.

Welche Schönheitsreparatur-Klauseln sind zulässig?

Die mietvertraglich vereinbarte Pflicht, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, trifft nur Mieter, die in eine bereits renovierte Wohnung eingezogen sind (BGH, Urteil v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14). Zudem muss der Zustand der Wohnung (z.B. im Zeitpunkt des Auszugs) eine Renovierung auch tatsächlich notwendig machen. 

Klauseln mit nicht allzu starren Zeitspannen, nach denen Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, sind in der Regel wirksam. Zu starr sind Formulierungen mit Wörtern wie "spätestens" oder "mindestens". Flexibilität zeigen demgegenüber Begriffe wie "regelmäßig", "im Allgemeinen" oder "in der Regel".

Eine Farbwahlklausel, die vorschreibt, dass die Wohnung beim Auszug weiß oder jedenfalls in neutralen Farben zu streichen ist, ist zulässig (BGH, Urteil v. 06.11.2013, Az. VIII ZR 416/12).

Welche Schönheitsreparatur-Klauseln sind unwirksam?

Mieter sollten vor allem bei Formulierungen, die feste Zeitpunkte oder starre Fristen bezüglich Schönheitsreparaturen führen, genauer hinsehen.

Beispiele für unzulässige Regelungen sind z.B. diese:

  • Endrenovierungsklauseln, die pauschal vorschreiben, dass bei Auszug des Mieters grundsätzlich die ganze Wohnung renoviert werden muss (BGH, Urteil v. 12.09.2007, Az. VIII ZR 316/06), unabhängig davon, ob überhaupt Renovierungsbedarf besteht (vgl. BGH, Urteil v. 18.02.2009, Az. VIII ZR 166/08).
  • Fristenklauseln, die Schönheitsreparaturen in starren Zeitintervallen vorschreiben (BGH, Urteil v. 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03). Beim Auszug muss individuell beurteilt werden, welche Schönheitsreparaturen überhaupt notwendig sind. Darüber hinaus brauchen Mieter nichts zu leisten. Klauseln mit starren Renovierungsfristen sind unwirksam.
  • Quotenabgeltungsklauseln (auch Quoten- oder Abgeltungsklauseln genannt), mit denen Vermieter die Mieter pro Jahr prozentual an den Kosten für notwendige Schönheitsreparaturen beteiligen wollen (BGH, Urteil v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14 u. 242/13). Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung der Mieter, weil sie am Anfang des Mietverhältnisses noch nicht verlässlich absehen können, welche Kosten später anfallen. 
  • Farbwahlklausel mit Farbvorgaben für die Wände während des Mietverhältnisses (BGH, Urteil v. 20.01.2010, Az. VIII ZR 50/09 und Urteil v. 18.02.2009, Az. VIII ZR 166/08).
  • Handwerkerklauseln mit der Vorgabe, die Schönheitsreparaturen dürften nur von einem Fachbetrieb vorgenommen werden. Auch die fachgerechte Durchführung eines durchschnittlich begabten Laien ist zulässig (vgl. auch BGH, Urteil v. 09.06.2010, Az. VIII ZR 294/09).
  • Umfang: Klauseln, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten, die keine sind (z.B. der Außenanstrich von Fenstern und Türen).

Tipps für Mieter 

Mieter, die nicht wissen, ob für sie bei Auszug Schönheitsreparaturen anfallen, sollten einen Blick in ihren Mietvertrag werfen. Wenn dieser Schönheitsreparaturen gar nicht erwähnt, liegt die Pflicht beim Vermieter. Anderenfalls ist die entsprechende Klausel genau zu prüfen: Ist die Formulierung flexibel oder zu starr? Wird für die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen auf den zum jeweiligen Zeitpunkt de facto bestehenden Renovierungsbedarf abgestellt? 

Besonderheit bei unrenovierten Wohnungen: Wer eine unrenovierte Wohnung anmietet, braucht sie am Ende nicht zu renovieren (vgl. BGH, Urteil v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14). Selbst dann nicht, wenn das mit dem Vermieter so vereinbart wurde und erst recht nicht mit der Auflage, die Wohnung am Ende hochwertiger renoviert zu übergeben, als sie angemietet wurde (vgl. BGH, Urteil v. 22.08.2018, Az. VIII ZR 277/16). Die Beweislast bezüglich der Behauptung, dass die Wohnung bei Einzug noch unrenoviert war, obliegt jedoch dem Mieter. Insofern sollten Mieter vor dem Einzug auf ein detailliertes Übergabeprotokoll bestehen, Fotos anfertigen und bestenfalls einen Zeugen zur Wohnungsübergabe mitnehmen. 

Wer beabsichtigt, keine Schönheitsreparatur bei Auszug durchzuführen, sollte das seinem Vermieter schriftlich mitteilen. Unter Verweis auf die unwirksame Klausel sollte das Schreiben auch die Gründe anführen, warum eine Renovierung verweigert wird. 

Mieter, die eine Renovierung bei Auszug bereits vorgenommen haben, diese aber wegen unwirksamer Klauseln eigentlich gar nicht vornehmen mussten, können sich die entstandenen Kosten der Schönheitsreparatur vom Vermieter erstatten lassen (vgl. BGH, Urteil v. 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07).

Unsicherheiten wegen Schönheitsreparaturen?

Tipps für Vermieter

Vermieter sollten prüfen, ob ihre Mietverträge womöglich starre, unwirksame Klauseln für Schönheitsreparaturen enthalten. Im Zweifel sollten sie diese anpassen (lassen). 

Wenn Mieter bei Auszug keine Schönheitsreparaturen vornehmen, obwohl sie durch wirksame Klauseln im Mietvertrag dazu verpflichtet sind, können Vermieter die Kosten für die Renovierung von der Kaution abziehen.

Die in diesem Beitrag genannten Urteile des BGH beziehen sich auf das Wohnraummietrecht. Vermieter sollten bestehende Mietvertragsmuster daraufhin prüfen und ggf. anpassen. Entsprechende Entscheidungen für das Gewerbemietrecht könnten folgen. So hat das OLG Celle (Beschluss v. 13.07.2016, Az. 2 U 45/16) – in Anlehnung an das entsprechende Urteil des BGH – bereits entschieden, dass Schönheitsreparaturen auch nur bei renoviert übergebenen Gewerberäumen verpflichtend sein können. Insofern ist es sinnvoll, auch Gewerbemietverträge vorausschauend auf etwaige Unwirksamkeiten zu überprüfen.

Fazit: Schönheitsreparaturen bei Auszug – bei unwirksamen Klauseln lieber Rat einholen!

Schönheitsreparaturen können beim Auszug zum Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter werden. Im Zweifel sollten sich beide Parteien schnellstmöglich fachkundigen Rat holen. Im Hinblick auf mögliche Ansprüche müssen sie die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrags beachten (vgl. BGH, Urteil v. 20.06.2012, Az. VIII ZR 12/12).

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